浅析商品房买卖全程风险防范
时间：2009-10-16 10:24:49 文章分类：律师文萃
商品房作为一类特殊的商品，消费者在购买时更应谨慎，其投资之大，情况之复杂更非一般商品可比！有甚者倾其一生供养房子，只为有一席落脚之地。商品房的种类很多，分为住宅类商品房和非住宅类商品房。住宅类又分为好多种，在此我们仅就与大家联系最密切，也最容易产生问题的新住宅类商品房的买卖中存在的情况做一简要剖析，以期能为消费者的理性消费和维权提供一些帮助。
我们从新住宅类商品房买卖的全过程进行剖析：
一、签约前
1、开发商层面上
（1）在广告宣传上的做法：广告是一种要约邀请，但是明示的、具体确定的部分应当视为要约！
a.违法宣传：开发商在没有取得商品房销（预）售许可证的情况下，不得发布房地产广告信息，但是开发商违规操作，在没有取得甚至是不可能取得上述许可证的情况下进行广告宣传
b.虚假承诺：一种是为了吸引消费者前来购房，而作的根本不可能兑现的承诺，其实是一种欺诈；另外一种是对未来未完工的设施的承诺，但是仍然是看不到的。
（2）看房
a. 现房：实地去看，可能会让购房者看同户型不同的楼层的房子，要不然就是看到和购房者准备要买的房子房号不同、户型也不同的房子。
b. .期房：不让看户型图、规划图、五证情况不说明，故意隐瞒土地性质、用途、在建工程的抵押情况等，以至于欺诈。
2、购房者方面的应对措施。
a.要考察广告宣传的内容与实际的情况是否一致？可以实地去考察，现房一定要看到房子，看配套设施等，要看到实实在在的东西，还可以参考开发商的信誉度和成功案例。
期房就只有通过户型图、规划图等方面来了解，最重要的要了解土地及在建工程的情况：土地是否是出让土地、是否是住宅用地、在建工程是否抵押及开发商的还款情况。必要时可以委托律师来调查。
b.了解房价：了解区域房价、了解地段房价、了解不同户型、不同公共配套设施、不同品牌的价格！
c. 一定要五证齐全。国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。五证齐全就能说明项目的合法性，只有这样才能切实受到法律的保护，购买起来也就放心多了。
d. 看不到五证的情况：一是根本就没有这五证；二是拿到预售许可证时，其他的四证会被房管局暂扣，但开发商手中有这四个证件的复印件，这时就有可能会出问题，开发商拿着假的五证复印件谎称原件被房管局暂扣。其实只要能拿出销售许可证或者预售许可证，其他的证件是应该有的，这时购房者为保险起见最好到房管部门查一查开发商的五证。必要时可以委托律师调查。
二、签约及履行过程出现的问题。
1、定金合同的效力。为了保证房屋买卖合同的签订，双方会在签订正式合同之前，先签一个定金协议，以定金罚则的适用来约束双方签订商品房买卖合同。这里需要注意的问题是，与开发商在内部认定阶段签订的定金协议的效力问题。只要在起诉前开发商拿到了预售许可证，该协议就是有效的，反之就是无效的。
2、签约。
a.签订合同应注意的问题。
（a）网签程序:：预售商品房买卖需要进行网签，目的是为了有力的监控，最大化的保障购房者的利益，防止一房二卖，无证销售等情况的发生。
具体的操作步骤及方法：
合同网上签订经检查无误并保存后即可进行草拟合同的打印，买卖双方对打印出的草拟合同再次进行确认，如存在异议仍可进行网上修改，经确认无误后买卖双方签字盖章。签字盖章后的合同须网上提交进行合同备案登记，一旦提交将视为合法有效的合同且不得修改。合同备案登记通过后系统即生成备案登记号，合同须再次打印，合同内页右上角将随机打印生成备案登记号。
需要注意的是：
由于合同需要二次打印，因此网上提交前合同文本不能装订，否则网上提交后将无法再次打印合同备案登记号。
由于合同备案登记号须在合同内页的每页打印，因此在选择打印份数时一定要选择全部合同的总内页数。
有备案登记号的合同视为完整有效的商品房买卖合同，该登记号将作为合同注销、变更、产权办理等环节的唯一识别号，因此必须进行备案登记号的再次打印。
网签的实践操作中存在很多的问题，都是开发商在规避法律，推卸责任，欺诈购房者！最常发生的情况就是合同网上草签之后，由开发商来签字，可是购房者等了好多天就是拿不到合同，开发商说自己没有签字，合同还没有生效，一拖再拖。其实这种情况往往是开发商没有预售许可证，不能进行网上备案，但又拖着购房者不买都不行。遇到这种情况，购房者应当调查开发商是否有预售许可证，如果没有，立即起诉主张合同无效。
(b) 合同的内容明确（面积差异的处理、设计变更的处理、土地性质的变更、其他变更的处理、阳台产权、车库产权的处理、房屋保修、大.修基金缴纳的约定、天然气初装费的缴纳、还有其他费用的缴纳、公共设施、配套设施的约定、办理房产证的期限的约定等等）
①面积差异的处理。《商品房销售管理办法》第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比＝───────────── ×100%
合同约定面积
②设计变更的处理。《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的， 房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
因本第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
③土地性质的变更。国有土地使用权的年限根据其用途不同而有别。主要分为：居住用地70年、工业用地50 年、综合用地50年等很多开发商为了谋利，不惜违规操作，把工业用地或者是综合用地用来建住宅，这样导致的结果是：房产证不能办理或者长时间的拖延。
④明确其他变更的处理。
⑤阳台的产权、车库产权的处理等等
关于阳台的产权：有的开发商会把阳台作为附赠品赠送给购房者，但是要注意的事阳台的产权的归属。如果是属于露天阳台，那么其所有权归整栋楼宇的业主，不能办理独立的产权，那么开发商也就无权处分，
车库的产权：要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商，还是属于全体小业主共有，主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商
车库作为小区共摊面积予以分摊，那么其产权属于全体业主，不能办理独立的产权，开发商当然不能随意处分，也就是说不能赠送给购房者；不纳入小区建筑面积的公摊，产权属于开发商，当然可以出售，赠送也就不是问题。（该文章发表于2007年3月15日，新的物权法对此已有新的规定。）
⑥保修。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装为2年；
装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
这中间就会出现问题：屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，可是如果房屋竣工后1年房子才交付，那么保修期限就只剩下1年了！所以购房者一定要注意，和开发商约定包修的起止日期。比如，从交房之日起两年为保修期。以免日后产生纠纷！
⑦大修基金缴纳的约定、天然气相关费用的缴纳、还有其他费用的缴纳。（本款在合同的履行当中有详细说明）
⑧关于其他公共配套设施的约定：开发商的承诺的公共设施和配套设施一定要明确。
⑨办理房产证的期限的约定及违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
一般情况下，开发商会和购房者在合同中约定办理房产证的期限是一年。也有的情况规定为：“开发商在交房365天内将办理房屋产权所需资料交房产管理部门” ，这就又为购房者设计了陷阱：开发商到约定时只是办理了交齐了办理大证的资料，他会说当时约定办理房屋产权的资料就是指这，小证还是没有办理下来！所以一定要在合同中写清楚，这个期限是办理小产权证（就是我们平时所说的房产证）的期限。
所以一定要把以上的情况弄清楚，写清楚，以免日后发生纠纷。
b.付款方式的分类：
（a）分期付款
（b）一次性付款
（c）抵押贷款。就是我们俗称的按揭贷款：购房者与银行签订的由开发商在房产证未办理之前承担阶段性担保责任，在房产证办理后由购房者以房产为抵押物担保贷款的抵押贷款协议。
需要注意的问题：月供的选择跟经济实力挂钩，手头拮据的可以拉长贷款年限，减少月供从而减小购房压力等等。（但这样会使总的贷款利息增加）
c．交房验收：商品房经验收合格/经综合验收合格。（本条内容会在履行中详细分析）
d. 其他违约及处理：有约定的从约定没有约定的依法定。
3、履行
（1）交房/收房
a.交房的通知方式。
（a）书面通知。这是法定的通知方式，如果开发商没有进行书面通知，购房者有权拒绝收房。（收房的法律效果就是确定由谁来承担房屋灭失的风险及房屋产生的各项费用的负担问题）
（b）公告。实践中开发商采用公告的方式通知收房，这样做会方便很多，但是不能免除其书面通知的义务。
b.收房：主要是收房的条件。
（a）收钥匙是否意味着收房？收房一定要签订收房交接文件，在房子不符合交房条件下应当在交接文件上注明：具体哪一方面不符合约定、房屋存在的质量上的问题、与约定不符的不影响收房的其它情况等
（b）住宅使用说明书、住宅质量保证书：“住宅质量保证书”及“住宅使用说明书”即我们俗称的交房的“两书”是开发商交付房屋时的法定要求，也是保护买受人权利的合法保障。作为买受人，您有权要求开发商交付两书。否则，您的合法权益可能会无法得到保障
（c）工程竣工验收备案表：合同中有约定的从约定，无约定的法律并没有强制作为交付的必备要件。即如果合同中没有约定把竣工验收备案表作为交付房屋的条件，那么开发商就没有提供竣工验收备案表的义务。
（d）面积实测报告：有约定的从约定，无约定的法律并没有强制作为交付的必备要件。
（e）收房的条件，以合同约定为准。主要是（合同中一般都约定：商品房经验收合格）交房时应当出具勘查、设计、建设、施工、监理五方的联合验收证明和消防、环保等单项验收证明。只要开发商提供了以上证明文件购房者就应该收房，否则要承担迟延收房的违约责任。（最后要检验房子的户型、朝向、面积是否变更？门窗是否与约定的相符？厨房、卫生间是否有防水层，注水试验便知！检查线路开关等是否装好，水电是否接通？有限、宽带、可视对讲、天然气是否到位？电梯是否运行正常，供热系统是否到位？是集中供暖还是市政工程？其他配套设施及公共设施是否到位？但是这些设施的完善与否不能作为拒绝收房的依据，只能另行追究开发商的违约责任）
c.关于阳台面积：目前有两种算法：
观点一、开发商采取的是按全封闭式阳台外围水平投影面积计算，其依据是《房产测量规范》第
我们从新住宅类商品房买卖的全过程进行剖析：
一、签约前
1、开发商层面上
（1）在广告宣传上的做法：广告是一种要约邀请，但是明示的、具体确定的部分应当视为要约！
a.违法宣传：开发商在没有取得商品房销（预）售许可证的情况下，不得发布房地产广告信息，但是开发商违规操作，在没有取得甚至是不可能取得上述许可证的情况下进行广告宣传
b.虚假承诺：一种是为了吸引消费者前来购房，而作的根本不可能兑现的承诺，其实是一种欺诈；另外一种是对未来未完工的设施的承诺，但是仍然是看不到的。
（2）看房
a. 现房：实地去看，可能会让购房者看同户型不同的楼层的房子，要不然就是看到和购房者准备要买的房子房号不同、户型也不同的房子。
b. .期房：不让看户型图、规划图、五证情况不说明，故意隐瞒土地性质、用途、在建工程的抵押情况等，以至于欺诈。
2、购房者方面的应对措施。
a.要考察广告宣传的内容与实际的情况是否一致？可以实地去考察，现房一定要看到房子，看配套设施等，要看到实实在在的东西，还可以参考开发商的信誉度和成功案例。
期房就只有通过户型图、规划图等方面来了解，最重要的要了解土地及在建工程的情况：土地是否是出让土地、是否是住宅用地、在建工程是否抵押及开发商的还款情况。必要时可以委托律师来调查。
b.了解房价：了解区域房价、了解地段房价、了解不同户型、不同公共配套设施、不同品牌的价格！
c. 一定要五证齐全。国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。五证齐全就能说明项目的合法性，只有这样才能切实受到法律的保护，购买起来也就放心多了。
d. 看不到五证的情况：一是根本就没有这五证；二是拿到预售许可证时，其他的四证会被房管局暂扣，但开发商手中有这四个证件的复印件，这时就有可能会出问题，开发商拿着假的五证复印件谎称原件被房管局暂扣。其实只要能拿出销售许可证或者预售许可证，其他的证件是应该有的，这时购房者为保险起见最好到房管部门查一查开发商的五证。必要时可以委托律师调查。
二、签约及履行过程出现的问题。
1、定金合同的效力。为了保证房屋买卖合同的签订，双方会在签订正式合同之前，先签一个定金协议，以定金罚则的适用来约束双方签订商品房买卖合同。这里需要注意的问题是，与开发商在内部认定阶段签订的定金协议的效力问题。只要在起诉前开发商拿到了预售许可证，该协议就是有效的，反之就是无效的。
2、签约。
a.签订合同应注意的问题。
（a）网签程序:：预售商品房买卖需要进行网签，目的是为了有力的监控，最大化的保障购房者的利益，防止一房二卖，无证销售等情况的发生。
具体的操作步骤及方法：
合同网上签订经检查无误并保存后即可进行草拟合同的打印，买卖双方对打印出的草拟合同再次进行确认，如存在异议仍可进行网上修改，经确认无误后买卖双方签字盖章。签字盖章后的合同须网上提交进行合同备案登记，一旦提交将视为合法有效的合同且不得修改。合同备案登记通过后系统即生成备案登记号，合同须再次打印，合同内页右上角将随机打印生成备案登记号。
需要注意的是：
由于合同需要二次打印，因此网上提交前合同文本不能装订，否则网上提交后将无法再次打印合同备案登记号。
由于合同备案登记号须在合同内页的每页打印，因此在选择打印份数时一定要选择全部合同的总内页数。
有备案登记号的合同视为完整有效的商品房买卖合同，该登记号将作为合同注销、变更、产权办理等环节的唯一识别号，因此必须进行备案登记号的再次打印。
网签的实践操作中存在很多的问题，都是开发商在规避法律，推卸责任，欺诈购房者！最常发生的情况就是合同网上草签之后，由开发商来签字，可是购房者等了好多天就是拿不到合同，开发商说自己没有签字，合同还没有生效，一拖再拖。其实这种情况往往是开发商没有预售许可证，不能进行网上备案，但又拖着购房者不买都不行。遇到这种情况，购房者应当调查开发商是否有预售许可证，如果没有，立即起诉主张合同无效。
(b) 合同的内容明确（面积差异的处理、设计变更的处理、土地性质的变更、其他变更的处理、阳台产权、车库产权的处理、房屋保修、大.修基金缴纳的约定、天然气初装费的缴纳、还有其他费用的缴纳、公共设施、配套设施的约定、办理房产证的期限的约定等等）
①面积差异的处理。《商品房销售管理办法》第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比＝───────────── ×100%
合同约定面积
②设计变更的处理。《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的， 房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
因本第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
③土地性质的变更。国有土地使用权的年限根据其用途不同而有别。主要分为：居住用地70年、工业用地50 年、综合用地50年等很多开发商为了谋利，不惜违规操作，把工业用地或者是综合用地用来建住宅，这样导致的结果是：房产证不能办理或者长时间的拖延。
④明确其他变更的处理。
⑤阳台的产权、车库产权的处理等等
关于阳台的产权：有的开发商会把阳台作为附赠品赠送给购房者，但是要注意的事阳台的产权的归属。如果是属于露天阳台，那么其所有权归整栋楼宇的业主，不能办理独立的产权，那么开发商也就无权处分，
车库的产权：要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商，还是属于全体小业主共有，主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商
车库作为小区共摊面积予以分摊，那么其产权属于全体业主，不能办理独立的产权，开发商当然不能随意处分，也就是说不能赠送给购房者；不纳入小区建筑面积的公摊，产权属于开发商，当然可以出售，赠送也就不是问题。（该文章发表于2007年3月15日，新的物权法对此已有新的规定。）
⑥保修。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装为2年；
装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
这中间就会出现问题：屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，可是如果房屋竣工后1年房子才交付，那么保修期限就只剩下1年了！所以购房者一定要注意，和开发商约定包修的起止日期。比如，从交房之日起两年为保修期。以免日后产生纠纷！
⑦大修基金缴纳的约定、天然气相关费用的缴纳、还有其他费用的缴纳。（本款在合同的履行当中有详细说明）
⑧关于其他公共配套设施的约定：开发商的承诺的公共设施和配套设施一定要明确。
⑨办理房产证的期限的约定及违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
一般情况下，开发商会和购房者在合同中约定办理房产证的期限是一年。也有的情况规定为：“开发商在交房365天内将办理房屋产权所需资料交房产管理部门” ，这就又为购房者设计了陷阱：开发商到约定时只是办理了交齐了办理大证的资料，他会说当时约定办理房屋产权的资料就是指这，小证还是没有办理下来！所以一定要在合同中写清楚，这个期限是办理小产权证（就是我们平时所说的房产证）的期限。
所以一定要把以上的情况弄清楚，写清楚，以免日后发生纠纷。
b.付款方式的分类：
（a）分期付款
（b）一次性付款
（c）抵押贷款。就是我们俗称的按揭贷款：购房者与银行签订的由开发商在房产证未办理之前承担阶段性担保责任，在房产证办理后由购房者以房产为抵押物担保贷款的抵押贷款协议。
需要注意的问题：月供的选择跟经济实力挂钩，手头拮据的可以拉长贷款年限，减少月供从而减小购房压力等等。（但这样会使总的贷款利息增加）
c．交房验收：商品房经验收合格/经综合验收合格。（本条内容会在履行中详细分析）
d. 其他违约及处理：有约定的从约定没有约定的依法定。
3、履行
（1）交房/收房
a.交房的通知方式。
（a）书面通知。这是法定的通知方式，如果开发商没有进行书面通知，购房者有权拒绝收房。（收房的法律效果就是确定由谁来承担房屋灭失的风险及房屋产生的各项费用的负担问题）
（b）公告。实践中开发商采用公告的方式通知收房，这样做会方便很多，但是不能免除其书面通知的义务。
b.收房：主要是收房的条件。
（a）收钥匙是否意味着收房？收房一定要签订收房交接文件，在房子不符合交房条件下应当在交接文件上注明：具体哪一方面不符合约定、房屋存在的质量上的问题、与约定不符的不影响收房的其它情况等
（b）住宅使用说明书、住宅质量保证书：“住宅质量保证书”及“住宅使用说明书”即我们俗称的交房的“两书”是开发商交付房屋时的法定要求，也是保护买受人权利的合法保障。作为买受人，您有权要求开发商交付两书。否则，您的合法权益可能会无法得到保障
（c）工程竣工验收备案表：合同中有约定的从约定，无约定的法律并没有强制作为交付的必备要件。即如果合同中没有约定把竣工验收备案表作为交付房屋的条件，那么开发商就没有提供竣工验收备案表的义务。
（d）面积实测报告：有约定的从约定，无约定的法律并没有强制作为交付的必备要件。
（e）收房的条件，以合同约定为准。主要是（合同中一般都约定：商品房经验收合格）交房时应当出具勘查、设计、建设、施工、监理五方的联合验收证明和消防、环保等单项验收证明。只要开发商提供了以上证明文件购房者就应该收房，否则要承担迟延收房的违约责任。（最后要检验房子的户型、朝向、面积是否变更？门窗是否与约定的相符？厨房、卫生间是否有防水层，注水试验便知！检查线路开关等是否装好，水电是否接通？有限、宽带、可视对讲、天然气是否到位？电梯是否运行正常，供热系统是否到位？是集中供暖还是市政工程？其他配套设施及公共设施是否到位？但是这些设施的完善与否不能作为拒绝收房的依据，只能另行追究开发商的违约责任）
c.关于阳台面积：目前有两种算法：
观点一、开发商采取的是按全封闭式阳台外围水平投影面积计算，其依据是《房产测量规范》第
执业机构：北京市
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房产纠纷 合同纠纷 银行保险 工程建筑 股份转让 常年顾问 私人律师 债权债务 经济仲裁 常年顾问
所在地：陕西 西安市
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房产纠纷 合同纠纷 银行保险 工程建筑 股份转让 常年顾问 私人律师 债权债务 经济仲裁 常年顾问
