房屋租赁中应注意的问题

近两年来，西安房地产租赁市场发展较快，无论是从量上，还是从质上，都有了实质性的进展。随着租赁市场的不断发展，因租赁而引起的争讼也逐渐增多。本文根据目前住宅租赁中一些经常发生的纠纷情况，结合本市先后颁布的有关法规，提出租赁房屋时应当注意的几点问题。

一、签约前应注意的问题
（1）审查出租人的资格

　 在签约之前，租房者应在与出租人见面后，要求查看出租人的房产证、身份证；如果他是帮助朋友出租房屋，那么一定要有出租委托书、朋友的房产证、身份证或复印件；如果房产证没有办下来，则一定要求其出具购房合同以证明其真实身份。

（2）审查出租的房屋

根据有关法律法规的规定，下列房屋不得出租：一、未依法取得房屋所有权证的房屋。二、被法院、公安机关等依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的房屋。三、未取得共有人同意出租的共有房屋。四、权属有争议的房屋不能租。五、违章建筑。六、不符合安全标准的房屋。七、未经抵押权人同意出租的抵押房屋。八、不符合公安、环保、卫生等部门有关规定的房屋。九、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形的房屋。

二、签订房屋租赁合同时，应注意租赁合同的条款

一般来讲，租赁合同应具备以下内容：（1）出租房屋的坐落地点和特征。合同应载明具体地点、门牌号码、楼层、房屋的结构及附属设备。（2）出租房屋的数量。在合同中要载明出租房屋的自然间数和面积。（3）出租房屋的用途。是用于生活还是生产、经营。（4）租金及交付租金的方法。合同中应明确租金的数额、计租标准、对租金的交付期限和具体日期。（5）租赁期限。即合同对双方当事人有约束力的时间范围。（6）违约责任。当事人不履行或不适当履行合同，所应承担相应的法律后果。（7）房屋质量及维修问题。（8）双方当事人认为确有必要的其他约定事项。

律师建议在订立租赁合同中当事人着重注意如下事项： (1)合同条款应当尽量全面，尤其是主要条款不能遗漏，否则易出现纠纷。 (2)对合同字句应当认真斟酌，字句表述应清晰具体，避免模棱两可。 (3)在租赁合同中，对于租赁物的使用、租赁物的维修保养应当予以明确规定，以避免出现纠纷。 (4)在租赁合同中制订明确的违约条款及赔偿数额。 (5)为避免合同欺诈，当事人可以附加一些条款，如担保条款、附期限条款、附条件条款等，以保证合同顺利履行。 (6)订立租赁合同，应尽量采用书面形式。

三、租赁合同履行过程中权利的救济

针对租赁合同履行过程经常出现的纠纷，律师建议当事人可以采取以下救济措施：(1)对出租人不按期交付租赁物致使承租人无法实现合同预期的目的，承租人可以要求解除合同、支付违约金或赔偿损失。  (2)租赁物上存在权利瑕疵，第三人对租赁物主张权利致使承租人不能使用收益的，承租人可以要求减少租金或免交租金。(3)承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内交付，逾期不交付的出租人可以解除合同。 (4)承租人擅自改变租赁物现状出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。如征得出租人同意并因此增加了租赁物的价值，返还租赁物时承租人可以要求出租人支付一定开支。(5) 承租人未经出租人同意将租赁物转租他人的，出租人有权解除合同。