《城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》解析

      《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，自2009年9月1日起施行。现律师就上述司法解释的出台对市民生活的影响，做一简单解析。

      一、 解释的调整范围有哪些呢？

       解释第一条规定：“本解释所称城镇房屋是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件可以参照本解释处理。但法律另有规定适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用房产生的纠纷案件，不适用本解释”。根据上述就调整范围的规定我们可知，除了按照福利政策租赁的公有住房、廉租房、经济适用房外的房屋租赁基本上都可以适用本解释。那么，是否经济适用房、廉租房、公有住房的租赁都不适用呢？当然不是。解释所说不适用是有前提的，如果不是因为享受国家福利政策而承租的经济适用房、公有房屋或者廉租房屋，当然适用。例如，购买经济适用房的主体将房屋出租的，因为承租人没有享受到国家福利政策，所以这样的租赁合同当然适用解释的调整。

    二、解释对关于出租房屋的合法性问题有什么新的规定？

    出租房屋的合法性必然导致出租行为的有效无效与否，涉及租赁合同的无效性问题。解释第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”。

    按照民法的一般理论，权利人可处分的财产当然是自己具有合法的处分权的财产，那么房屋作为不动产而言，其取得的标志就是办理了房屋所有权证。那么，房屋在未取得房屋产权证之前进行的出租行为是否为无权处分呢？根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对业主的界定：“取得房屋所有权证书或者具有产权来源的合法凭证的房屋买受人即为业主”，《城市房屋租赁管理办法》中也有此界定。根据上述规定我们可知，法律、法规对业主的界定也就是对业主享有处分权的界定，房屋所有权人或者来源合法性的权利人可以将其房屋进行出租获益。那么，什么是合法性来源凭证呢，一般来说，合法性来源凭证就是指房屋的建设、销售满足合法程序，买受人在购买后产权登记还在进行当中，暂时没有取得权属证书，但解释对“来源合法性”进行了扩大解释，即、出租人的房屋只要取得了建设工程规划许可证并按照规划许可证所里内容进行了建造，其出租房屋的行为即为民事法律行为，应当受到法律的保护。鉴于目前房地产市场大量存在小产权房屋、城中村改造中的非法建造的违章建筑等现状，这一规定的出台，必将给房屋租赁市场带来新的活力。

    三、解释对关于房屋租赁法律关系中出现的附合的处理做了如何的规定？

    承租人在承租房屋后，大多情况下都会根据自己的需求对房屋进行装修装饰，那么这部分装修装饰在房屋租赁合同届满或者解除或者无效后如何处理的问题，往往成为了租赁双方当事人之间的纠纷所在，鉴于该部分财产的价值在一定程度上占据租金比例很大，解释对此问题专门进行了规定。其中解释第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同被解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿承租剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”。

    解释吸取了《合同法》关于无效合同处理原则的规定，在合同双方均违约的情况下，按照双方各自的过错程度分别承担残肢损失。

    四、解释对出租人权利限制方面是如何规定的？

    解释第十六条规定：“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”。

    《合同法》对租赁合同中关于转租效力的规定内容比较模糊，解释予以明确，用很明确的语言对出租人明知而不为、放任事实存在后又主张权利的内容进行了必要的限制，使双方建立的出租法律关系以及次承租人与承租人之间建立的出租法律关系趋于相对稳定。

    五、解释对优先购买权的相关问题是如何规定的？

    解释第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵犯承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认粗族人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”。

    物权发生变动效力应当包括两个行为，一个合法有效的债权行为加上一个合法有效的过户登记行为才能发生物权变动的效力。也就是说，如果买卖合同无效，哪怕是房屋已经过户，也应当认定物权没有发生变动。正常的承租人行驶优先购买权的过程中，如果因为侵犯了承租人的优先购买权而导致第三人与出租人签订的买卖合同无效的话，即使已经过户登记，也不发生房屋所有权的变动效力。根据解释的新规定，如果因为善意第三人侵犯了承租人的优先购买权，其签订的合同不能认定为无效，而是以出租人承担赔偿责任，当事人要求继续履行等情况调节矛盾、予以补充；也就是说如果善意第三人已经过户，即发生物权变动的效力，第三人即为房屋所有权人，承租人只能向出租人要求损害赔偿；如果还没有过户，那么存在两份合法有效的合同，那就要根据实际情况来判断应当出卖给谁了！这也符合物权法的相关立法精神。