验收条件约定模糊引争议

       近日,东莞市第一人民法院就南城骏马山庄C组团房产纠纷作出判决。判决认为,因为该楼盘开发商东莞市南城区房地产开发公司于交楼期限前取得了《工程竣工验收报告》,而开发商与业者在购房合同中约定的交楼条件是“经验收合格”。据此,东莞市南城区房地产开发公司不存在违约行为,原告要求退房的申诉理由“ 没有依据,予以驳回”。

    该裁决不仅引起原告的强烈反弹,更引发业界和市民的议论。有市民认为,《工程竣工验收报告》是由开发商组织有关单位自行完成的。难道开发商搞出来的报告认为工程合格,工程就合格了?如果这样的话,天下就很难找到不合格的工程了。以开发商搞出来的验收报告作为交房凭证,无异于承认在商品房质量纠纷中,开发商既是运动员,也是裁判员。

    问题在于,业主与开发商签订的购房合同上,关于收楼条件,仅写了“经验收合格”几个字,并未规定该验收应该由谁主持,“验收合格”的结论应该由谁做出。但从常理判断,为公平起见,不应该由开发商组织对自己工程的验收,并自己宣称自己的工程合格。

    原告李先生(化名)等11个业主对第一人民法院的一审判决难以接受,决定提起上诉。

    逾期交楼起纠纷

    本案的原告是李先生等11人,被告是东莞市南城区房地产开发公司,纠纷由南城骏马山庄C组团部分业主未能按时收楼引起。

    李先生的情况是这样的:2007年9月9日,他与东莞市南城区房地产开发公司的委托代理机构东发公司签订了《广东省商品房买卖合同》。对于交付期限和标准,该合同约定,“出卖人在2007年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,经验收合格商品房交付买受人使用。合同还约定,“逾期超过90 日,每日应按照房价款万分之三支付违约金；逾期超过90日,购房者有权解除购房合同”。

    2007年12月31日,李先生等一批业主如约去收楼,却发现小区连绿化、大门等基础设施都没有完成,东莞市南城区房地产开发公司也无法向业主提供业主所要求的“综合验收合格证”。业主认为,只有出具 “综合验收合格证”,才证明建筑物已经如合同所约定的那样,“经验收合格”了。

    “连大门都没做好,综合验收合格证也没有,这样的商品房怎么能收楼呢?”李先生等业主拒绝收楼。

    面对业主的质疑,东莞市南城区房地产开发公司在2007年12月31日当天,向业主发出了一份承诺书,承认“今日无法提供《建筑质量认证书》和《综合验收合格证》,小区绿化、大门施工尚未完成,不符合收楼条件”。为此,开发商和委托人东发新村建造有限公司“承诺在2008年1月25日之前将绿化完善,并达到全部收楼标准”。

    在过完春节后,业主们数次来到了骏马山庄C组团踩点。期间,开发商逐渐完善了剩余工程,绿化和大门也做好了。不过,对于业主们要求提供的“备案证明”和“综合验收合格证”,开发商却一直无法出示。

    更令业主不满的是,部分业主欲与开发商代表协调此事,一熊姓经理却数次推脱自己“在深圳”,或是直接关机,业主无法找到开发商代表商量收楼的事情。

    此后,业主因该项目一直没有取得“综合验收合格证”,拒绝收楼。再后来,因延期交房已超过90天,李先生等据合同约定要求退房未果。

    2008年7月,11名业主将东莞市南城区房地产开发公司告上了法庭,请求法庭判令开发商同意按合同约定给业主退房,并按照已付房款赔偿买受人的损失。

    何为“验收合格”?

    法庭上,被告东莞市南城区房地产开发公司认为:该商品房在2007年7月15日经五家单位联合验收,并已出具《竣工验收合格报告》,已经具备了交付使用的条件。也就是说,合同中所说的“验收”,指的就是这个竣工验收。

    开发商认为,当然,在这个“竣工验收”后,公安消防、环保部门还将进行其他验收,但这些验收不属于竣工验收,而属于“综合验收”的范畴。

    至于业主提及的在建设部门备案登记的问题,开发商认为,备案只是行政部门对房地产开发企业进行行政管理的一种方式。备案,不属于竣工验收的范畴。即使未办妥备案登记事项,也并不影响“商品房工程竣工并经验收合格”的事实。

    因此,逾期收楼的责任全部属于李先生等11个业主本人。

    6月15日,东莞市第一人民法院做出一审判决,认定东莞市南城区房地产开发公司与李先生等11人签订的《商品房买卖合同》合法有效,双方应履行合同中规定的义务,驳回了李先生等业主的诉讼请求。

    法官表示,对于建设工程的验收,目前国家实行的是“竣工验收备案制度”,即由建设单位负责组织设计、施工和工程监理等单位进行“竣工验收”。工程经竣工验收合格取得《工程竣工验收报告》的,应视为已验收合格,可交付使用。

    对此判决,原告李先生等11人认为不妥。他们争辩说:消防验收是在2008年9月通过的,这已经是约定交房时间的9个月以后了。在消防验收合格之前,开发商已经可以出具所谓《工程竣工验收报告》。这是否表明,一个房子,在消防验收尚未进行的时候,就可以认为已经“验收合格”了呢?

    李先生认为,开发商据以证明自己的所谓《工程竣工验收报告》,是开发商与其他相关合作方进行的一种“自检”,没有经过权威的第三方的监管认可。而业主们所要求的竣工验收备案,则是国家的强制性规定,是商品房交付使用的前提条件。因此,在判定什么是“经验收合格”时,应该以是否完成了竣工验收备案作为必要条件。

    专家:判决值得商榷

    西南政法大学张力副教授、张昕宇博士等对此案进行了研究。他们认为,该案件争议的焦点,在于双方对合同约定的交楼标准产生了分歧。

    合同约定,“经验收合格”后,商品房即可交付使用。但如何解释“验收合格”呢?

    开发商认为,“验收合格”,指的是取得《竣工验收报告》。

    但广东省建设厅颁布的《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》(粤建办房函〔2003〕63号)规定,“商品房经验收合格”,指的是该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。而要办理工程竣工验收备案手续,开发商需要取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。显然,广东省建设主管部门的意思是,验收合格的标志是取得竣工验收备案表。

    但这个复函仅是广东省省级行政部门的文件,尚不能构成法律意义上的强制性标准。换言之,法院在处理此类案件可以依据这一文件,也可以不采纳该文件。

    张力副教授等认为,对于此案,即使省级行政部门的文件不作为法院判决依据的强制性标准,但因为建设主管部门意见具有权威性,审判机关在不能作出更符合法律精神的解释的情况下,完全可以且应该参考建设主管部门的意见。

    另外,按照合同法的一般原则,在合同双方对格式条款的理解发生争议时,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。显然,出于对弱方当事人的保护,要求开发商取得备案登记表,更符合法律公平正义的精神。

    由于合同约定的“验收合格”的标准存在模糊性,在实践中易造成分歧,2005年8月,广州市的新版合同已经将交楼条件由“该商品房经验收合格”,改为“ 该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续”。广州市新版合同的这一改变,恰好支持了本案原告方即李先生等人的观点,否定了开发商的说法,也证明本案的一审判决,确实存在着值得商榷的地方。

    合同语言模糊是普遍现象

    据了解,东莞现在普遍应用的商品房买卖合同,是按照全省由广东省建设厅以及广东省工商行政管理局联合制定的商品房买卖合同范本制定。不少购房合同,在交付期限中的约定中,一共出现了三个选项。其中第一选项的表述为“该商品房经验收合格”,第二选项的表述为“该商品房经综合验收合格”,第三选项的表述为“该商品房经分期综合验收合格”。

    目前,东莞的开发商在签约时都是选择第一选项的,即“该商品房经验收合格”这一条款。

    记者还在采访中发现,即使东莞的大部分开发商在合同中填写的是“该商品房经验收合格”后交付使用,但绝大部分开发商在实践中却都把交楼条件设定为建设局要求办理的“综合验收合格”。

    某房地产开发公司专门负责办证的徐先生说,据他了解,必须将《工程竣工验收报告》交给建设局备案后,方可通知业主收楼。