关于住宅商用的有关法律问题分析

       近年来，随着市场经济的发展和市民居住条件的改善，申请以居民住宅作为住所的办公企业数量呈上升趋势。然而，住宅商用已严重影响住宅小区的居住环境、安全秩序，小区业主怨声载道，由此所产生的纠纷也与日俱增。时值最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已经出台并即将实施之际，笔者也来谈谈关于住宅商用的有关问题。

　　一、住宅可否用作商业用途

　　住宅是否可用于商业用途，我国法律并没有明确的禁止性规定，而《中华人民共和国物权法》第七十七条明确规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”由此可见，住宅商用并非为法律所禁止，而是符合一定的条件及程序就完全可用于商业用途。

　　二、住宅如何用作商业用途

　　根据物权法第七十七条的规定，住宅商用最起码应当符合两个条件，一是符合法律、法规及管理规约；二是征得有利害关系的业主同意。两个条件分别来说：

　　（一）符合法律、法规及管理规约

　　对于住宅商用的审批程序，并没有法律法规的专门性规定，但是依据《中华人民共和国城乡规划法》第九条：“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理，……”的相关规定可知，建筑的住宅用途是经过规划审批的，必须遵守，如需改变，应经规划部门的审批同意。

　　另外，如果小区业主管理规约对于住宅商用有限制的，还应当遵守管理规约。

　　（二）经有利害关系的业主同意

　　《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”由此可见，业主不得随意改变住宅的居住用途，这是业主应当遵守的一个最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。如未能取得整栋楼全体业主的同意（哪怕只有一名业主不同意），则改变房屋用途是不合法的。

　　三、住宅不得进行哪些商业用途

　　《娱乐场所管理条例》（国务院458号令）第七条规定：“娱乐场所不得设在下列地点：（一）居民楼、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内；……”、《西安市大气污染防治条例》第三十四条第二款规定：“禁止在居民住宅楼的底层新建、扩建、改建产生油烟污染的饮食服务业经营场所；不得将居民住宅楼中的住宅用作产生油烟污染的饮食服务业经营场所。”由上可见，住宅不得用作餐饮、娱乐用途。