房屋的质量与保修

上海莲花河畔景苑小区一幢13层高层住宅整栋倒塌事件的发生，可谓一石激起千层浪，房屋质量问题也再次收到业主的广泛关注。

    一、 哪些属于商品房的质量问题？

    商品房交付使用后常见的质量问题一般包括：裂缝、渗漏、门窗变形密闭性差、墙皮脱落等几个方面。

    裂缝主要因为材料强度不够，结构、墙体受力不均，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等原因造成。

    渗漏防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因会导致屋面渗漏。在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重影响住家的正常生活，破坏地面装修，影响邻里关系。

    门窗变形有的门窗在使用一段时间后即出现漏风等状况，如果材质不高窗框等还会引起变形，有的无法开启和关闭。

    墙皮脱落由于墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落。

    二、商品房的保修期限是什么，保修期出现问题应由谁来维修？

   《建设工程质量管理条例》规定，在正常条件下，建设工程的最低保修期限为：1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。保修期限为自竣工验收合格之日起计算。

        商品房在保修期间出现质量问题，应该由谁来维修呢？业主在购买商品房时与开发商签订一份《商品房买卖合同》，因此业主与开发商就构成买卖合同关系。商品房在质量保修期限内出现质量问题时应该由开发商负责维修。

    三、商品房的构件过了保修期应由谁来维修呢？

    业主在购房时都会缴纳一定比例的大修基金，根据《物业管理条例》的规定，专项维修基金属业主共有，由于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

    物业共用部位指的是住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

    共用设施设备指的是住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

    因此，如果房屋的以上部位在保修期满后可以找物业使用大修基金进行维修。

    四、商品房出现质量问题可以引起哪些法律责任呢？
 
   《商品房买卖合同司法解释》规定：“房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可以请求解除合同及赔偿损失。”“房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。