法律意见书

关于“同胞姐妹争夺房产”的法律意见书

湖北今天律师事务所 黄和清 13377855815

法 律 意 见 书

                                        （2009）鄂今律函字第156号

湖北今天律师事务所依法接受陶×萍的委托，就其与陶×华房屋纠纷诸多事宜进行法律审查，出具法律意见书。本法律意见书仅限于审查陶×华取得房屋所有权、收取租金是否符合法律规定，委托人是否享有房屋继承权以及获取收益的权利等。

一、当事人

1、陶×萍

2、陶×香

3、陶×华

4、陶×凯（已去逝）

5、雷×方（已去逝）

二、文件资料

1、《申请书》

2、《武汉市公有住房计租表》

3、《武汉市公有住房租约》

4、《产权登记信息查询表》

5、《关于陶言凯房产权被转移概况》

6、《证明》

7、《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》

8、《武汉市出售公有住房的说明》

9、《房改专业培训资料》

10、《此遗嘱是否有效？四兄妹起了争执》

三、主要事实

雷×云生前有三个女儿陶×香、陶×萍、陶×华，其夫陶×凯系长航武汉港务局港埠公司职工，于1958年6月29日分得福利房一套，建筑面积为60.8㎡，座落于武汉市江汉区××路××号1单元。陶×凯于1997年8月16日退休，由陶×华顶职。据委托人陶×萍称：陶×华于1984年9月25日搬进娘家居住，后于2001年10月30日又借住陶×香家中，将陶×凯的房屋出租给他人开餐馆，所得租金一人侵吞。1997年8月19日，陶×华以经其母亲雷×云同意为由，向武汉港务局房管处递交了房屋过户申请。2002年10月29日，陶×华办理了产权证，房屋所有权证号为市200209××8，权证编号为60759××6。现陶×香、陶×萍因房屋所有权和房屋租金与陶×华发生争议。

四、法律意见

本法律意见仅根据委托人提供的文件资料，结合我国现行的法律、法规及政策，对房屋所有权和房屋租金的归属等法律问题进行综合分析。

1、关于房屋所有权问题。房屋属于不动产，它受强行性公法规范的限制。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第59条之规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房屋登记是所有权转移的效力，即房屋登记在谁名下，谁就享有所有权。从陶×华于1997年8月19日提交的房屋过户申请来看，办理登记已经其母雷×云同意。据委托人讲陶×华根本未经其母亲同意，并隐瞒了陶×华还有两位姐姐即陶×香、陶×萍的事实存在。一方面武汉港务局在接受申请时没有核实；另一方面雷×云已去逝。因此，现在根本无法查证。退一步说，即使陶×华申请时没有经其母雷×云同意，但是武汉港务局分配给陶×凯的福利房因登记在陶×华名下，故该房屋的产权仍应当归陶×华所有。

武汉市房产局作为县级以上地方人民政府的房地产管理部门，有权颁发在其辖区的房屋所有权证。而依照《城市房屋权属登记管理办法》规定，国家实行房屋所有权登记发证制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益、处分权的唯一合法凭证。在陶×华持有的产权证未撤销之前，她是房屋的合法产权人。目前，委托人陶×萍认为住房制度改革时，武汉港务局考虑了陶×凯的年龄、工龄、职位、职称、级别、家庭状况等有关因素，从而认为其三姐妹均享有其父亲应得房屋所有权份额的权利。这就涉及到武汉市房产局发证行为是否合法的问题。若发证行为不合法，则可能存在两种情形：其一，陶×华申请登记时隐瞒了其家庭状况的事实。其二，武汉港务局提交的申请材料不齐全。假设上述两种情形属实，那么可以通过提起行政诉讼。请求法院依法撤销武汉市房产局向陶×华颁发的所有权证，但是必须提供相应的证据加以证实。从委托人提交的文件资料来看，尚没有该方面确凿、充分的证据。

2、关于房屋继承权问题。依照民法原理，继承权集人身权和财产权于一体，它是基于人身权而产生的财产权。要享有继承权，就得首先确定所有权。根据我国法律规定，在陶×华提出房屋登记申请至办理产权证期间，双方争议的房屋所有权属于武汉港务局。从现有的证据来看，陶×华持有产权证，该房屋当然归陶×华所有。尽管陶×香、陶×萍是陶×凯的第一顺序法定继承人，若主张对该房屋享有继承权，难以得到法院的支持。据委托人陶×萍称：住房制度改革时，武汉港务局考虑了陶×凯的年龄、工龄、职位、级别、职称、家庭状况等相关因素，才分得了60.8㎡的住房一套，要求继承其应当分得的产权份额。关于上述相关因素能否作为遗产继承的范围，法律对此没有明确规定，学者们意见也不统一。按照主流观点，它不是被继承人生前遗留下来的财产，故不属于遗产继承之列。

3、关于房屋的租金问题。1984年度，陶×凯、雷×云夫妇同意陶×华搬回娘家居住。1997年8月21日，陶×华与武汉港务局签订《武汉市公有住房租约》一份，并依《武汉市公有住房计租表》按月支付56.91元的租金至办理产权证时止。在此期间，一直由陶×华实际占有、使用该房屋。产权证登记在陶×华名下后，故陶×华因取得房屋所有权而享有收益（即租金）的权利。

五、小结

本所律师通过全面综合分析认为：本案存在一定的诉讼风险。若提起民事诉讼主要体现在根据“物权法定主义”中的公信原则，房屋因以不动产物权登记以公信力，故陶×华因房屋登记取得了房屋所有权并获得收取租金的权利。若提起行政诉讼，则必须有确凿充分的证据来证实武汉市房产局的颁证行为违法，而这一方面的证据相当难以取得。因此，委托人陶×萍欲通过采取公力救济解决民事纠纷并非最佳途径。考虑到委托人陶×萍与陶×华系同胞姐妹，双方之间存在着亲情关系，最好通过自行协商或者斡旋的方式此理处事，从而最大限度地实现委托人的合法权益。

六、声明

1、本法律意见书仅根据委托人提供的现有书面材料作出，对上述意见其他人可能有不同的理解。

2、未经本律师许可，本法律意见书不得向第三人出示，亦不得作为证据使用。

              湖北今天律师事务所（盖章）

             律　  师： 黄和清（签名）   

             二00九年十二月二十五日