预售商品房再行转让合同的效力

我国《城市房地产管理法》第四十六条规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。时至今日，国务院未对预售商品房再行转让的问题作出规定。而在现实生活中，不少商品房预购人将预售商品房再行转让，由此引发纠纷而诉讼。如何认定这类转让合同的效力便成为解决纠纷的关键。

在司法实践中，存在两种看法，一种认为预售商品房再行转让合同无效。我国《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。预售商品房显然属于未依法登记领取权属证书的房地产。我国《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。因此，认为预售商品房现再行转让合同违反了我国《城市房地产管理法》，属于无效合同。

另一种认为预售商品房再行转让合同有效。尽管我国《城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但是规定商房地产开发企业对未竣工但符合法定条件的在建商品房可以预售。也就是说，对于未依法登记取得权秘史证书的房地产的转让，我国《城市房地产管理法》并没有完全禁止。而且，我国《城市房地产管理法》授权国务院对预售商品房的再行转让问题另行作出规定。目前，国务院对于该问题并没有作出规定。因此预售商品房再行转让合同并没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。

本人赞同第二种观点，预售商品房再行转让合同有效。这一观点在司法实践中也已被广泛采纳。北京高院发布的《审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》第四条就规定，对以将来可能取得所有权的财产为标的物的买卖合同，法院不得以出卖人未取得所有权为由认定合同无效。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得标的物所有权致使标的物不能交付的，应承担违约责任。