签订已购经济适用住房买卖合同的注意事项

经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房购房人对所购得的经济适用住房拥有有限产权。已购经济适用住房出售有着特殊的规则。

一、相关法律规定

根据《经济适用住房管理办法》，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

根据北京相关政府文件，在北京，已购经济适用住房，取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人，由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购，产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款予以退还。

在北京，2008年4月8日前签订购房合同的已购经济适用住房，取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。出售价格低于指导价格的，应按指导价格作为收取土地收益等价款的基数。产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款在应补交价款中核减。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。

在北京，2008年4月8日后签订购房合同的已购经济适用住房，取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。出售价格低于市有关部门公布的同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格的，应按指导价格计算价差。买卖双方对指导价格有异议的，可委托有资质的房地产估价机构对房产价格进行评估，所需评估费用由委托方承担。

二、注意事项

由于已购经济适用住房的买卖受国家经济政策和地方经济政策的双重调整，本文仅对签订已购北京经济适用住房的买卖合同，提出相应的注意事项：

（一）已购经济适用住房取取得契税完税凭证或房屋所有权证的时间

已购经济适用住房取得契税完税凭证或房屋所有权证的时间不满五年的，不得上市交易。但是，这并不意味着标的为取得契税完税凭证或房屋所有权证的时间不满五年的已购经济适用住房的买卖合同，均为无效合同。如果此类合同办理房产过户时间为取得契税完税凭证或房屋所有权证五年后，且该期间已届满，此类合同在司法实践中会被认定为有效。 

（二）经济适用住房购买合同的时间

在北京，经济适用住房购买合同在以2008年4月8日以前，适用一套税收政策；在2008年4月8日之后，适用另外一套税收政策。