商品房层高缩水的相关法律问题分析

 一、案情简介

    2006年7月8日，杨某与重庆MN房地产开发有限公司（以下简称MN房地产公司）签订了《房屋拆迁安置协议》及《预订房屋协议》，约定：杨某将其位于县中医院片区的房屋一栋交付给MN房地产公司拆迁开发，MN房地产公司将县中医院商住楼6间临街商铺及其同轴线范围的二楼营业房作为安置房补偿给杨某，安置房的位置为自西向东的1至6间临街商铺及其同轴线范围的二楼营业房，临街商铺的层高为400㎝，二楼营业房的层高为450㎝。合同签订后，杨某将其房屋交付给MN房地产公司拆迁。2007年9月10日，县土地房屋勘测所公示县中医院片区商住楼测量结果：临街商铺的层高为343㎝，二楼营业房的层高为400㎝。杨某认为MN房地产公司的上述行为系违约行为，侵犯了其作为消费者的合法权益，要求MN房地产公司赔偿损失83万余元。

   二、争鸣意见

   本案中，争议焦点在于合同未对商品房层高缩水的赔偿方式予以约定的情况下，如何确定赔偿金数额的问题。审理中有以下四种不同意见：第一种意见认为，杨某的请求既没有法律依据，也没有合同依据，不应支持。第二种意见认为，应适用类推的方法，适用商品房面积缩水的规定，按层高或体积缩水的比例确定赔偿金额，具体计算方法为：赔偿金额=层高（体积）缩水比例×房价款。第三种意见认为，在现行法律没有规定，合同也没有约定层高缩水如何处理的情况下，应委托鉴定机构对同地段符合约定层高的房屋和层高缩水的房屋进行估价鉴定，赔偿差额。第四种意见认为，合同对层高缩水的赔偿额计算方法没有约定，或约定不明确的，由法院或仲裁机构行使自由裁量权，根据业主的具体影响程度，酌情确定赔偿金额。

   三、相关法律问题分析

   （一）商品房层高缩水后未低于国家标准，开发商是否构成违约
   根据1999年6月1日实施的强制性国家标准规定，层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，层高减去楼板厚度等于室内净高。该国家标准对商品房室内净高作了具体规定，如规定卧室、起居室的室内净高不低于240㎝，利用坡屋顶内室空间作卧室、起居室时，其1/2面积的室内净高不低于210㎝，厨房、卫生间的室内净高不低于220㎝。层高的国家标准是层高的最低标准，实际层高未达到国家标准的，开发商构成根本违约，业主不仅可以请求赔偿，而且可以解除合同。购房合同中买卖双方对房屋层高高于国家标准的约定，开发商交房时应达到约定标准，允许存在合理误差。根据《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。据此类推，商品房的合理层高误差范围为约定层高的3﹪。开发商交付的房屋层高未达到约定标准，但未超过3﹪的，不构成违约。层高缩水超过3﹪的，根据《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”即使符合国家标准，也构成违约。
   （二）商品房层高缩水，赔偿金额确定问题

   第一种观点，把“民事法律”限于民事制定法，其理解过于狭隘。我国民事法律的法源分为直接法源和间接法源，直接法源为：立法机关的制定法、习惯法、法理。间接法源为：判例、专家学者的学说。该观点以在民事制定法中没有商品房层高缩水的具体赔偿计算依据，而驳回业主的诉讼请求，无疑是对业主的不公平，也有违民事法律基本原则及《合同法》“违约损失应实际填补”的立法精神。
   第二种观点，利用法律类推方法，类推为适用《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》关于商品房面积缩水的规定。此种观点有悖于现行法律规定及合同约定，因为无论是按现行法律规定还是按合同约定，商品房是按面积计价的，并不是按层高计价。另外，此观点还欠缺合理性，商品房层高缩水后没有低于国家标准的，对商品房的使用价值影响并不大，将层高作为影响商品房销售价格的主要因素，与事实不符。
   第三种观点，根据合同法第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”，认为委托鉴定机构，对同地段符合约定层高的房屋和层高缩水的房屋进行估价鉴定，赔偿差额，符合《合同法》“违约损失应实际填补”立法精神。此种观点，既没有考虑层高的合理误差，也没有考虑层高缩水对业主可能产生的空间压抑感，这种空间压抑感是一种精神体验，是无法用金钱来衡量的。营业性房屋的层高缩水，除了可能产生空间压抑感外，还可能影响房屋的使用价值（对室内上层空间的利用）。
   笔者同意第四种观点，在现行法律框架下，该观点合理合法，从北京市朝阳区人民法院、南宁市中级人民法院等全国各地法院公开的判例来看，均适用自由裁量权，判决了一定数额的赔偿金，产生的社会效果较好。适用自由裁量方法确定具体赔偿金额，应平衡业主与开发商两者的利益，既要在一定程度上弥补业主的损失，同时也要防止滥用自由裁量权，让开发商承担过重的赔偿金，造成新的不公平。我国现行商品房销售价格由工程造价+地价+税费+利润构成，开发商先算出项目的成本，再加上利润，然后分摊到可以销售房屋面积上，得出商品房销售均价。在此均价基础上，根据房屋的位置、朝向、楼层作小调整，得出每套房屋的具体销售单价。商品房的销售不以层高或者体积计价，因此，开发商因某种原因导致商品房层高缩水，获得的利益为：节省的工程造价+该节省的工程造价应分摊的利润。商品房层高缩水超过合理误差范围的，开发商依法应承担违约赔偿责任。参照商品房面积缩水双倍赔偿制度，支付的赔偿金额=（因层高缩水超过3％部分节省的工程造价+该节省的工程造价应分摊的利润）×2倍，节省的工程造价应分摊的利润=节省的工程造价×项目利润率。
   开发商节省的工程造价和项目利润率的举证责任，实行举证责任倒置，由开发商负担举证责任。如果开发商拒不提供工程造价证据或提供虚假证据，则以工程造价鉴定机构鉴定的节省的工程造价为准；如果开发商拒不提供项目利润率的证据或提供虚假证据，则参照当地房地产开发的平均利润率计算。这既解决了自由裁量方法的可操作性，也有助于实现开发商与业主的利益平衡，体现公平效应。