这件向最高法院申请再审的房地产案件应当怎样分析

2008年9月初，举国欢腾的北京奥运会刚刚落幕，从遥远的新疆办完案子一回到北京，一位愁容满面的男子已经如约在办公室等我了。

这位先生叫周明刚，是我国东南某市钢城大酒店的董事长。最近一起民事纠纷把这位周先生搞得寝食难安。2005年生意兴隆的钢城大酒店打算扩大经营规模，周先生把全市的几个区跑了个遍，终于他看中了长江房地产公司（以下简称长江公司）刚刚开发好的一座大厦，无论是地理位置、面积还是周围环境都令他十分满意，只需要安装好电梯、消防等附属设备，再按照经营酒店的需要装修一下就可以开业了。周先生和长江公司的马经理签订了合同后，就立即开始张罗新酒店。在此期间，钢城大酒店向新购大厦投入消防设计费26万元，装修设计费45万元。经过装修队伍没日没夜的施工，六个月后新酒店终于装修好了（装修方案是长江公司委托设计单位设计的），装修费花了2000万元。不久价值140万元的电梯、56万元的消防设施设备也安装上了。可是，就在这时一个意料之外的事情发生了：2007年下半年全国房地产价格一路飙升，两家公司当初只签订了买卖合同，却没有及时办理不动产物权变更登记，长江公司看到房价飞涨就提出解除买卖合同，并要求收回楼房。电梯、消防和装修大把的钞票花出去了，现在对方却提出收回楼房，周先生怎么能不着急，与马经理反复商量都没有效果，两人不欢而散。

没过多久，周先生就收到了市中级人民法院送达的长江公司的起诉状，长江公司要求解除合同、返还原物，并要求赔偿大楼拆改费2000万元。周先生赶紧联系律师应诉。开完庭后不久一审判决书下来了：1、判决钢城大酒店向长江公司返还大厦；2、以添附为由，判令电梯、消防设施设备归长江公司所有，长江公司向钢城大酒店支付电梯款、消防设施设备款共计196万元；3、长江公司向钢城大酒店支付消防设计费、装修设计费的一半共35．5万元；4、钢城大酒店向长江公司支付拆改费2000万元。看了一审判决尤其是判决书的第四项，周先生气得不吃不喝在床上躺了好几天。钢城大酒店上诉之后，某省高级人民法院判决维持一审判决的前三项，将第四项的数额改判为1800万元。既感觉不公又说不出苦处何在的周先生来到北京寻求律师向最高人民法院申请再审。

办理完代理手续送走周先生后，我一边仔仔细细翻阅着本案前两审判决书和相关的证据，一边陷入了深深的思考：电梯、消防设施安装到了长江公司的楼房上，按照民法添附的原理无疑是正确的，但是消防设计费、装修设计费各自承担一半，再向对方承担1800万元所谓的拆改费总让人感觉不合理，而且判决书对后三项并没有引用相关的法律制度或明确的法律条文，所以我认为一、二审法院并没有吃透本案，判决涉及的这几项内容如果能在同一个的法律制度之下给予解释，才是合理的、理想的，才能彻底地解决本案。

我突然想起了前不久还与同事们谈论的一个案例：甲委托雇工给自己耕地，但是雇工错将乙待耕的一块土地给耕种了。这个案例中，乙没有支付对价却取得了土地被耕种的利益，因此是受益人；甲支付了对价土地却没有得到耕种，因此是受损人。甲乙之间构成不当得利之债，甲是债权人，乙是债务人，乙负有向甲返还不当利益的义务。这个案例的特殊性在于受益受损所指向的客体不是物而是行为即耕种劳务。

我国《民法通则》第九十二条规定了不当得利制度：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”。不当得利之债的成立应当具备以下要件：第一，一方取得利益，即其财产增多；第二，造成他人损失，即其财产减少；第三，受益与受损之间有因果关系；第四，受益没有合法根据（即没有法律规定或者合同约定）。传统民法理论认为，债的客体既可以是物，也可以是行为，而不当得利是债发生的四个根据之一，那么不当得利之债的客体同样既可能是物也可以是行为。

想到这里，我忽然明白了本案：这个案子是一个统一的不当得利之债，特殊性在于在同一个案件中同时出现了三种不同形态的客体：电梯、消防设施设备是有体物，消防设计费、装修设计费是金钱，装修是行为和有体物（即劳务以及装修材料）。由于合同被解除，钢城大酒店投入的有体物、金钱、行为（劳务）这三种不同形态的利益都被长江公司全部无偿取得（装修设计方案是长江公司委托设计单位设计的，因此可以排除钢城大酒店成立侵权行为）。因此，钢城大酒店与长江公司之间构成不当得利之债：钢城大酒店投入的利益被长江公司无偿取得，因此为受损人（债权人），长江公司没有支付对价却取得了钢城大酒店的利益，因此为受益人（债务人）。长江公司不仅应当将电梯款、消防设施设备款支付给钢城大酒店，而且应该将消防设计费、装修设计费及全部装修费支付给钢城大酒店，同时还应当向钢城大酒店承担违约责任。经过这样一分析也难怪周先生感到本案判决有错误了。

民法理论认为，添附是指不同所有人的财产或者劳动成果结合在一起，形成一种新的财产，新财产达到不可拆分或者一经拆分就会导致财产价值降低的状态。本案的电梯款、消防设施设备款按照添附的原理来解决固然也是可以的，但是民法上添附与不当得利可以构成竞合，在不当得利制度的框架之内将其他费用统一解决，本案就更彻底、更合理了。

将行为（劳务付出）解释为不当得利之债的客体能否得到理论支持呢？我查阅了山西大学汪渊智教授主编的《民法学》和中国社会科学院法学研究所张广兴教授主编的法律硕士教材《债权》两书关于的不当得利的相关论述，这些教科书都指出因装修他人的房屋导致自己利益受到损害的，可以构成不当得利。李建伟教授主编的《民法60讲》一书非给付不当得利中，依内容的分类中有支出费用型一类：“支出费用型不当得利，指非以给付的意思，于他人之物支出费用，典型情形有误信管理、不法管理，误信管理、不法管理不是真正之无因管理，可依不当得利规定解决”。至此,我对本案的分析得到了明确的印证。

沏了一杯浓郁的咖啡倚在窗前，望着暮色苍茫的夜空,不禁欣喜地告诉自己，正义的大厦上又将多一块自己放的砖了……

                                                                                                                            北京   孙继承律师 

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