开发商擅自变更规划的违约责任

开发商擅自变更规划的违约责任

                 ——金色交响案案件分析

一、案情简介

原告：金色交响一期100余户业主（委托人）（以下简称业主）

被告：云南某房地产开发有限公司（以下简称某公司）

2008年6月时值金色交响家园一期交房，广大业主发现房屋无故高了一层，本来是地上七层变成地上八层，而地下停车场变成了地上停车场，自己购买的房屋层数也随之加高一层。因此，业主因某公司所建金色交响一期，不符合合同约定（合同第三条“地上7层，地下一层”、及附件中“木质楼梯扶手”“兴红牌太阳能”等）由业主诉至法院。经盘龙区法院一审，判决如下：1、被告于判决生效之日起十日内赔偿原告逾期交房违约金5922元（金额不等）；2、驳回原告的其他诉讼请求；3、案件受理费、评估费由被告承担。一审法院认定某公司确实存在违约行为。其中，认定某公司2008年12月29日才取得竣工验收备案表，自该日起才具备房屋的交付条件，因此确认某公司构成逾期交房违约，并判令一定数额的逾期交房违约金。对楼层加高一层仅在事实层面予以认定，是否违约没有给出明确结论，但最明确的结论是经过评估鉴定，业主购买的房屋除少数特别层以外（4层变5层）不但没有贬值，反而升值。因此，法院对请求楼层损失以不存在为由不予支持。其他违约项如太阳能热水器、楼梯扶手等未作处理。

一审判决后，除7户业主外，其余业主均上诉至中院，某公司亦不服该判决上诉中院。经昆明市中级人民法院审理，认为某公司交房时进行了通知、公告等程序，履行了交房义务，不存在逾期交房违约，对楼层错层予以认定，但仍旧认定未产生损失。其他违约项以某公司整改为由维持了一审判决的驳回请求。二审最终判决为：1、撤销原判；2驳回全部诉讼请求；3、案件受理费、评估费由某公司承担。至此，本案经过终审尘埃落定。

二、评析

本案为合同违约之诉，焦点一直集中在1、某公司是否违约？2、若违约都有哪些项目？3、该不该赔？赔偿多少？经一审、二审后最终判决结论为：1、存在楼层错层违约但没有产生损失。2、不存在逾期交房，不承担逾期交房责任，应为交房不符合约定违约，只承担其他违约责任。3、其他违约项已经整改，不予赔偿。

我们代表其中三位业主参加了本次诉讼，在咨询过程中就注意到本案的难点：某确定违约，但楼层错层的损失该如何计算？同样，这道难题也使一审法院迟迟难以下判。原因在于：1、合同中对此种违约责任的承担未作明确约定。2、某确实违约，而且违约具有恶意，对该违约行为的受害方存在心理同情。3、损失有多少？应该判赔多少？而最终只有少数经评估鉴定确有价值损失的特别楼层给予赔偿。而这种结果指向了我国民事法律中关于损失的“补偿”原则，也就是众多学者口中的“填平”。以该原则出发，该结果看起来似乎也并不出格。在合同诉讼中违约金与损害赔偿金通常情况下不能共用，且违约金的数额以实际损失为准据。从合同法第一百一十三条　“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”可见合同法对赔偿作出的限定，即“造成损失”。且根据合同法司法解释有关约定违约金数额过高或过低可请求法院调整的思路，也是对“填平”原则的法律落实。

但楼层加高所带来的生活不便也是一种损失，但该损失的难点是数额无法确定，法院以楼层差价的评估结果为依据进行判决也是无奈之举，虽然简单、直接但不全面。而某公司一边面临着巨大的诚信危机和道德风险；一边面临着变更施工图纸、设计的行政处罚。

二审法院认定不存在逾期交房违约，不免有些牵强。我们更倾向于一审认定的结论。结合《房地产管理办法》第二十六条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”可以断定未经竣工验收合格的房屋，不具备交付条件，不得交付使用。

目前使用的合同文本为云南省建设厅、云南省工商行政管理局统一监制的《商品房购销合同》（2003版），该版本对交房的强制性约定表述最多，规定的较为详细。其中包括第七条的交付期限和条件（验收合格并符合合同约定的商品房）；第九条的逾期交房违约责任；第十条的交接程序（经验收合格的前提条件）。不难发现第七条、第十条均有“验收合格”的约定。因此，结合约定及法律规定都将产生逾期交房的违约责任。但本案判决不免受社会因素的影响。试想，金色交响一期业主约1400多户，假若判决某公司赔偿每位业主1万余元，也势必将一个房地产开发公司逼向破产的边缘。

云南亮剑律师事务所  范杰、范培红律师（13518780246）