购房宝典

时间：2011-03-11 20:26:31 文章分类：律师文萃

购房宝典

致购房者

“居者有其房”说明住房对人们生存的重要意义，是否拥有住房是有产者区别于无产者的重要标志之一，但对有些购房者来将，购房不是为了生存之需求，而是纯粹为了投资以谋取更大的收益，属于发展之需求。

不论是居住还是炒房，购房都是决策着数十万元的交易，有的是勤奋一生的积累，有的是省吃俭用的积攒，有的是成功者的投资，有的是富人享受，但对于绝大多数人，这都是其一生中最重要的交易之一，所以，买房就不能不慎重。

近十年来，云南房地产交易急剧发展，在房地产交易市场，有不少购房者尝到了甜头，也有不少购房者吃尽了苦头房地产交易陷阱随处可见，犹如雪山上融化的春水同时夹着石头和泥沙一样，所以不论是购买一手房还是二手房，不能是购买期房还是现房，不能是跟开发商购买还是跟熟人购买，不论是按揭还是一次性付款，善良的购房者不得不防范。

购房需要瞄准市场，看好开发商和楼盘，抓住机会准确下手；防范需要信任，更需要书面的有利约定和房地产法律的帮助。购房者总体上处于弱势，不论是资金还是房地产法律的熟知程度。

因此，国家出台了不少的强制性法律法规和司法解释来保护购房者，但鉴于购房者不能很好地运用法律保护自己的购房合法权益，所以很多购房者的权益受损，购房者又不知如何维权，最后不了了之或自认倒霉。但随着购房者法律意识的增强，法治社会的进步，律师的介入，一些购房者懂得了维权，懂得了如何维权。大多购房者在购房之前，就会咨询律师，懂得了预防法律风险，在购房之中或购房之后发生纠纷也会咨询律师，挽回自己的损失。

盟君律师团队在房交会之际，尽自己的一点绵薄之力，与搜狐房产焦点网共同合编本册，用律师和房地产销售人员的视角将最专业的购房技巧提供给大家分享。本次行动纯属公益，不带任何经济目的。

有缘份的购房者免费获得这本册子本身即是缘份，希望您可以从本册子中能有所获益，懂得用一些法律知识和技巧去识破购房陷阱中的伪装。如果您有任何未决之法律问题，均可咨询我们，如果需要了解购房信息，可以登陆km.focus.cn网站，专业且敬业的盟君律师团队、搜狐焦点团队将为您提供竭诚的服务。

法律咨询热线：0871-3644066，搜狐团购热线：3602652，3602651

购房攻略之一：不轻易相信广告

商品房广告中的风险和陷阱：广告内容是否构成合同条款?(提示：请注意审查广告内容，特别是不太容易注意到的部分，显眼的字往往是吸引你购买的，不显眼的部分往往是开发商不能兑现自己承诺时的免责条款)。

广告有可能但是并不必然构成合同条款，这就意味着楼书上的美好的说辞一旦与实际情况不符，开发商并不必然承担违约责任。

您可以在房交会或者其他售楼部做一个测试：问售楼小姐如果约定广告宣传资料为合同的附件，看有没有哪一家房地产公司愿意承诺。如果有，那么恭喜您，您肯定遇到了有史以来最诚信和负责的开发商，如果其他没有什么不妥，我们建议您优先购买他的房屋。

如果没有，那么建议您问一下销售人员广告上的那些内容是可能做不到的，这样您就获得了比较真实的情况。

这只是一个购房中的小技巧，一份成功的合同由很多个这样的小技巧组成——通常是由有经验的律师陪购完成的。

购房攻略之二：注意销控与逼定

如果您在开盘第一天赶到售楼部，发现很多房屋已经贴上小红点（已经销售的房屋标志），这不足为怪，销售控制是开发商的常用手法，其原理是：好房子要搭配着差房子卖，一个小区如果把好房子在第一时间全部卖完，那么差的房子怎么办？

所以，不必轻易相信贴上小红点的房屋就是已经卖掉的房屋，它也有可能是开发商暂时留着不卖的房屋——找找关系说说情，可能销售小姐就会卖给你了，当然，如果人家坚持说已经卖掉，也没有什么办法。

如果您确实已经看上了一套房屋，并且购买意向强烈，这一切都会被受过专业训练的置业顾问看在眼中，这个时候要当心“逼定”，常见手法是这套房屋已经有其他客户看上了，建议你赶快下定金，甚至您可能会看到另外一个销售人员过来说：“这套房子不准卖，我的客户已经带着钱在路上要过来交了”，等等。在客户产生购买意向时，开发商会从弱势营销转为强势营销，逼定是常见手法。它迫使客户在不理智的状态下接受未必公平的交易条件。

解决办法：识破这种交易技巧，保持购房平常心——有钱还愁没有好房子吗？在购房冲动产生时，在您决定交定金的前一分钟，到洗手间洗一下冷水脸,让自己冷静下来。在与售楼小姐的斗智斗勇中绝对不能落于下风，吃亏事小，被人算计是对自己智慧的侮辱和否定，这才是大事，做正确的事和正确的做事，这在房产交易中是最重要的。

一句值得宣传的口号是：“虽然房价在上涨，虽然我很喜欢这套房子，但是审查不清我一定不买，购房一定要有平常心”

购房攻略之三：慎重交纳定金和签订认购书

认购书一般条款简单，认购定金分为小定和大定两种方式。

小定一般交定金一千元，开发商承诺多少天之内不卖这套房屋，双方并且约定将于多少天之内签订正式的合同。

大定往往上万元，在交纳大定之前务必十分谨慎小心，因为大定一出，如要反悔，有可能一两万元就泡汤了。

我们的建议：如果认购书上没有说明“如双方协商不一致，导致最终未能签订正式合同的，所交定金予以退还”或者类似的条款，那么最好不要交大金额定金。

大定只能在合同条款全部谈定的基础上交纳，有的销售员在收取了大定以后就翻脸不认人，态度越来越恶劣，条件越来越苛刻，只有一个原因：您的定金交早了，并且金额过大，谈判主动权转移到对方手中。

当然，如果各项条件适合，您就应该拿出气魄，该出手时就出手，连一套房子都犹豫不决不敢买，以后还怎么混！

最后提示：定金不要写成订金，“定”字可以约束双方，买方违约无权收回定金，卖方违约则双倍返还；“订金”充其量算预付款，没有违约惩罚效力。

购房攻略之四：原则上不买没有完成拆迁的房屋

昆明某小区的购房者在预定交房时才意识到：原来开发商还没有完成拆迁，按期交房是不可能的，仔细一审查合同条款，才发现开发商早有预谋，在合同中约定了“因为拆迁原因不能按时完成交房的，不视为开发商违约。”——钱交了，房子得不到，打官司未必能胜利！这就是凶险至极的“购房合同补充协议”。

事实上，房地产开发其实不怕建设怕拆迁，《物权法》出台后拆迁会变得更为困难，拆迁是不流血的战争，实践中按计划顺利完成拆迁的房地产项目几乎没有。理论上说，没有完成拆迁的盘是不太容易获得预售许可证的，无论合同如何约定，没有完成拆迁的盘意味着极有可能不能按时交房，所以建议原则上不买这种房屋。

购房攻略之五：绝对不买没有预售许可证的房屋

“五证”陷阱。所谓“五证”，是指这是法律对销售方的基本要求。房地产公司要获得卖房资格，必先“过五关”（获得五证，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》《商品房销售或预售许可证》，其中必须审查的证件就是预售许可证，理论上说，只要有预售许可，其他的必然都有，没有预售许可证，卖房就一切免谈！因为这意味着交易是不合法的，也是法律不保护的，钱交出去也是没有保障的。

房地产开发是资金密集型行业，项目的资金风险在于前期和中期，因为拆迁是需要钱的，土地出让金也是需要很多钱的，建筑公司的前期进场还是需要钱，只有等到大约30%——40%的房子卖出，资金回笼后，开发商才“平安着陆”。

至于最后的30%左右的房产销售收入，通常是开发商的利润。

因此，很多开发商死于资金链断裂，为避免这样的风险，一些开发商宁可违法行事，所谓:“不冒险者难成功，怕死不得将军当”，拿到一个项目，前期费用是惊人的，既然出了血本，又岂肯轻易罢休，资金链断裂是商人的公共墓地，连盛兴超市也不例外，实力小的开发商为避免沉船，常见手法就是在预售许可证获得之前就收取购房款，这一招实在也是不得已而为止，因为轻者违法罚款，重者判刑，十分凶险。但是对于购房者来说意味着一旦开发商出事，比如政府机关干预导致开发商不能用非法销售或者集资手段接上断裂的资金链,或者无良开发商卷款而逃，对于购房者来说都是灾难性的，因为您掏钱使自己成了开发商的殉葬品。

所以我们建议：就算价钱低得令您激动，也绝对不要买没有预售许可证的房屋。

购房攻略之六：空口无凭，立字为证。

昆明人有一句老话：“街边上的赌钱游戏，没有你能赢的”，这是一句真理，因为街边设赌摊的是专业人士，而您不是。比街边赌摊主人更具备技术含量与实力的，是受过专业训练的置业顾问们。

房地产销售的利益格局决定了任何开发商都不可能满足所有客户的需求，但是房子是必须卖的，因此开发商必须依赖销售高手完成楼盘销售，销售员实际上就像装修队伍一样，不断的更换工地。销售员的利益诉求很简单：签单并且拿到佣金，相当多的销售人员存在虚假承诺的情况。房地产交易中存在大量的询问与承诺，但是都流于口头方式，轻诺之人必寡信，销售员往往为了签单妄作承诺，开发商老总不敢答应的条件他都敢承诺，一旦销售完毕（往往在交房前），佣金到手，客户与开发商的任何纠纷，都与他无关了。从交易态势看，一旦交了钱，又没有书面证据，那么您找开发商理论恐怕也是意义不大的。

所以，您在购房中担心的但是销售人员承诺过的所有条件，我们建议都写在合同补充协议上，如果不能做到白纸黑字的约定，您最好视为开发商没有承诺。

购房攻略之七：低开高走

所谓低开，指的是开盘价低；所谓高走，指楼盘价格越卖越高。99%的开发商遵循低开高走的定价原则，这倒不假，所以要买价格优惠的低价房，最好在开盘之初。

这其中的原理是：开盘之初开发商最急资金，客户可以“乘人之危”，低价购买。一旦资金回笼，开发商喘过气来，涨价是必然的。此外，开盘之初很多楼盘就是一片空地，客户难以想象小区到底美丽到什么样？要卖高价，客观上难以实现，而且，如果越卖价钱越低，对开发商和前期购房者来说，是灾难性的，是商家之大忌。

低开高走，聚人气以图良好销售，一旦销量旺盛，涨价就是必然的。

所以，要买低价房，尽量在开盘之初尽管这一时间风险相对较高；要买风险小的房屋，最好在封水断电前后，这样看得明白一些。开发商既然有能耐把房子建设到封水断电，后面的基本上不会有问题，只是此时价格往往已经拉升，所以购房决策总是有利必然有弊，十全十美的事情就不要想了。

购房攻略之八：慎重审查土地证

相当多的开发商因为资金不济，把土地证抵押给了银行贷款，衡量一个开发商资金实力大小的重要标志之一就是项目土地贷款额度。

如果开发商将土地抵押给银行，买房就一定要慎重，因为一旦开发商还不出银行贷款，意味着银行可以拍卖土地，优先于购房者受偿。土地证抵押是开发商资金实力弱的标志之一。

对购房者来说，一定要“嫌贫爱富”，差异不大的条件下一定要优先购买有实力的开发商的楼盘，实力小的开发商抗风险能力小，协调政府获得支持的能力也小，资金风险和政策风险恰好是房地产开发的最大风险。再说了，假如200套房屋一夜之间垮掉，您也不用担心银海、江东、官房、俊发会一夜之间小时，如果是实力太小的开发商，就难说了。

购房攻略之九：审慎核查合同重要条款

1、核查开发商名称（获得预售许可证者）是否与合同一致

2、核查并固定房屋编号，尤其是别墅。

昆明地区的司法实践中已经出现多起别墅盘业主状告开发商擅自更换房屋编号的案例，事实上，尽管开发商的楼盘编号是经过核准的，但是有的开发商在实际施工过程中往往会根据销售情况调整户型与规划，所以对于别墅盘业主来说，将规划图上的房屋编号做上标记，由买卖双方共同签字盖章确认，这样是必要的。

3、按套计价与按照面积计价的区别

有经验的开发商和建筑公司对房屋面积的控制一般还是误差率很小的，但并不是所有的开发商都能如此，按照面积计价相对来说更为精准，也是我们提倡的。

如果是按套计价，购房者往往处于信息不对称的劣势，除非是现房（或者面积已经可以测算的在建房屋），否则我们不提倡购房者购买。

4、办不下按揭的免责条款

一些客户选择按揭方式购房，实践中往往咨询售楼人员是否能够办理按揭

贷款，实践中出现过售楼人员承诺能办理按揭，而最终因为客户贷款条件不具备而招致银行拒绝贷款，开发商反而追究购房者违约责任的案例。

比较稳妥的办法是：签约前准备按揭资料供开发商审查，确认可以办理按揭贷款后写入合同，并同时将资料移交，委托开发商代办按揭事宜——如果不能办理，至少开发商不能追究购房者违约责任。

5、逾期交房的违约责任

请注意：如果开发商在逾期交房的违约责任上约定责任过低，例如违约金每天十元，这意味着开发商对项目工期没有足够的控制力，也意味着开发商对按期交房没有信心。购房者逾期付款的概率其实很低，因为合同一旦签订，主动权基本上就掌握在开发商手中。

逾期交房的违约责任并非可有可无，约定高一点，对制约开发商是十分必要的。

6、办理产权证的时间

一般约定为交房后90天，请注意产权证如果不能顺利办理，应当书面约定允许购房者退房或明确约定逾期办证的违约责任。

7、注意交房标准

房屋附属设施的配置虽然价值不算高，但是也并非无足轻重。它可以看出开发商管理项目的水准以及对客户的诚信度，交房标准中最常见的表述有：“高档地板砖”，“名厂电梯”，“高级卫生洁具”等等，只要不注明具体品牌的，您应当一概视为普通标准。

8、特别重视补充协议

现在的商品房购销合同都是制式文本，比较规范，当然对填写的条款需要逐字逐句的斟酌，对空白部分必须叉掉，以防止以后填写不利条款。

需要特别注意的是补充协议：因为补充协议往往是开发商免除自己责任的主要文件，相当多的合同陷阱源自于此，补充协议也是律师审查的重点。

9、诉讼与仲裁条款

诉讼就是到法院打官司，一般由法院房地产庭审理，两审终审。仲裁就是到仲裁委打官司，由仲裁委进行仲裁，一裁终局。

诉讼如果不涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私，一般会公开审理，新闻媒体也可以报道；仲裁不公开审理，新闻媒体通常不得介入，所以很多开发商乐于选用仲裁方式，一旦发生群体纠纷，至少可以避开媒体的监督。

从购房者角度看，仲裁也是不错的选择，因为购房者一旦与开发商发生纠纷，实力上往往处于劣势，仲裁一裁终局，少累一点，而且仲裁员的选派是随机抽选的，这降低了双方提前勾兑的可能性，但仲裁费用较高，相当于诉讼费用的四倍。

10、留一份合同等于留一手

一般情况下，购房合同是一式若干份，签订合同后开发商会全部收回办理鉴证，这个时候购房者手中除了付款收据以外什么都没有，一旦开发商反悔或者在合同文本上做手脚（例如拆换页码另行填写），将会造成购房者无法举证。

所以，不妨要求销售人员多填写和制作一份合同，双方签字盖章，购房者手中要留存一份原件（或者开发商盖章的复印件）以防不测，须知：留一份合同文本便是留一手。

购房攻略之十：不要轻易让孩子成为业主

很多家长真是深谋远虑，将未成年孩子列为共同购买人，似乎是处于对遗产税的考虑。这样做其实是利大于弊的，眼前的麻烦是一旦急需用钱或者任何原因需要卖房，手续会十分麻烦，很有可能是卖不掉的。法律为了保护未成年人利益，禁止父母擅自处分未成年人财产，除非有足够证据证明此种处分行为纯为孩子的利益。

更长远的麻烦在于一旦子女成年后不孝，父母是很难制约的；此外，万一子女发生人身意外或者病故，白发人送黑发人之后，儿媳、女婿是要参加遗产分配的，如果没有遗嘱的话。这些弊端与风险尽管概率不高，但是综合起来绝对是弊大于利的，因此我们建议：轻易不要把孩子作为共有权人。

购房攻略之十一：争取许可转让条款

一套房屋购买以后，购房者有时会出于各种考虑想将其变卖，所以如果能争取到许可转让条款，买房的综合投资价值或者变现成本就降低很多，这一条款对并没有下定决心长期居住房屋的购房者意义重大。

购房攻略之十二：及时督促备案登记

合同不备案登记，如果房屋涨价，开发商要卖给其他人，其他人的合同最后备案了，最终能够获得产权证的也是别人。所以，如果您与开发商的交易是有很大利益的，那么该做的事之一是督促开发商备案，一旦备案，再卖给别人就是不可能的，除非征得您的同意。

所以，预告登记很重要，千万不要忘记。

购房攻略之十三：接房备注事项

接房时间到了，请注意审查二书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这是开发商必须交给客户的文件。

此外，请注意审查设施是否齐备，功能是否正常；窗户、门的设计是否合理或者符合设计图；卫生间、厨房的防水层是否有问题？预埋管道、电线是否合格，主体工程（包含承重墙、梁柱、天花板）是否有过于明显的裂痕或者其他质量问题。坦率的说，一点质量问题都没有的房地产小区在昆明是没有的，质量瑕疵是难以避免的，但是如果遭遇明显的质量问题，恐怕就不能忍气吞声了。

昆明发生过的一个案例是开发商没有按图施工，在墙壁上开采光窗户，业主接房时也没有注意审查——很长时间以后业主发现居住不便，自行开设门窗，结果导致邻居的不满，引发了一连串的诉讼，最终法院还是判决恢复原状。

所以，检查质量问题越早越好。

购房攻略之十四：不要被样板房迷乱了眼睛

很多开发商花血本装修样板房，这样精心打造的样板房往往令人陶醉——精美的家具，华丽的装修，样板房的感觉真好。

但是，对多数购房者来说，样板房的装修价格是难以承受的，您更应该关注样板房的空间与户型设计，但不是装修。更妙的是，一些小户型样板房的房屋家具尺寸是“缩水”了的，好看而且感觉空间也大，您真的按照样板房家具的尺寸布置使用试试——那床能睡人吗？

所以，要透过现象看本质，不要被样板房迷乱了眼睛。

购房攻略之十五：请告诉我，公厕和垃圾房、空调房、化粪池是否在我们家隔壁？

公厕、垃圾房、化粪池是每一个小区的必备设施，没有哪一个销售员会蠢到提醒客户：“您的房子价廉物美，惟一不足的是边上有个公共厕所。”

所以，尤其在购买一楼的房子时，请务必关注小区规划并尽量写进合同——“该住房多少米距离内无公厕和垃圾房、空调房、化粪池等影响生活安宁的设施。如果有，允许购房者解除合同。”

如果有，则必须写明并尽到充分提示义务，这种时候，您应当要求开发商大幅降价。

购房攻略之十六：别太不把物管当回事

房地产业是暴利，但是有个行业除外——物管行业。绝大多数物业管理公司是亏损的，需要开发商补贴，但是这终非长久之计。

良好的物业管理对一个小区房屋的保值增值意义重大，如果一个小区内到处挂着标语，显示多数业主对小区物管的不满，名声一旦传开，就是您的房屋贬值的开始，昆明当地已经有数个小区因为糟糕的物管而导致房产贬值。

所以，购房时多问一下物管公司是哪一家，这是必要的。

购房攻略之十七：买车库的最佳时间和车库归属问题

通常情况下，随着入住率的增加，车库、车位会越来越紧缺，价格会逐渐上涨，所以买车库的时间在车库开始发售时为宜，车库的建筑成本并不高，但是通常增值空间并不小。

《物权法》有明确的规定，车位、车库的归属“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，对“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。这条规定，意味着车库、车位的归属上得依据所有购房者与开发商之间的约定而定，通常是在《补充协议》中，车库、车位并不必然属于业主所独有或共有，但对占用业主共有的道路或者其他场地（如防空地下室、运动场地等）用于停放汽车的车位，则属于业主所共有。

购房攻略之十八：购房注意事项总攻略

1、广告作附件

2、楼层描述说明

3、保证交房时间及明确具体的违约责任

4、保证多久拿到产权证及明确具体的逾期办证违约责任

5、审查开发商资质和资格

6、销售人员的承诺不形成书面文字则录音摄像

7、会所权属约定明确

8、车位权属约定明确

9、所有涉及到的证件复印附上

10、签字人委托书正本副本，不在空白的委托书上签字

11、查《商品房销售管理办法》

12、要求查附上面积测定证明

13、地上物的排他权、房屋结构、户型、套内建筑面积、公摊面积、价款及付款期限、房屋及产权证书的交付时间、质量条款、保修责任等关键内容更应审慎对待

14、如果打算采用向银行贷款按揭的方式购买期房，应当考虑到贷款不成的情况，因为银行在放贷前既要审查楼房的建设情况、也要审查贷款人的资信和还贷能力。因此，事先在补充协议中约定贷款不成时买卖契约可因此解除，可以省去很多麻烦，购房人不会再为追索已付的首付款而耗费精力。

15、注意房屋面积

一、面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)，据实结算房价款；

二、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人

16、双方还可以在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

17、中心花园面积、泳池确认入合同

18、环保家装无异味

19、房屋产权、土地使用权、车位产权年限

20、万分之一违约款太低

21、按照合同约定及法律规定，收房时一定要查看相应的法律文件(一表二书等)，避免因入住行为造成既成事实给自己带来被动。

22、开发商对赠送的产品质量负责。

附：部分楼市名言

★　我的房子，风可进，雨可进，国王不能进。

★众里看房千百度，蓦然回首，那房却在遥远郊区处。

★不想把烂尾房卖到10万元每平米的开发商就不是一个好开发商。

★购房对于天才是一块垫脚石，对于能干的人是一笔财富，对弱者是一道万丈深渊。