物业管理用房法律问题研究

 

                                      物业管理用房法律问题研究

                                                                                ——范培红

 

 

 

 

扉页：

独创性声明

本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人或集体已经发表或撰写过的研究成果，对本文的研究做出贡献的集体和个人均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。

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论文使用和授权说明

本人完全了解云南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文和论文电子版；允许论文被查阅或借阅；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。

     （保密的论文在解密后应遵循此规定）

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本人及导师同意将学位论文提交至清华大学“中国学术期刊（光盘版）电子杂志社”进行电子和网络出版，并编入CNKI系列数据库，传播本学位论文的全部或部分内容，同意按《中国优秀博硕士学位论文全文数据库出版章程》规定享受相关权益。

 

研究生签名：            导师签名：             日  期：       

 

 

 

 

 

 

摘 要

 

司法实践中，物业管理用房纠纷大量存在，这些纠纷主体总是业主、开发商、物业管理公司、房管局和买受人。笔者在分析昆明市福康花园小区业主诉昆明市房产管理局行政诉讼案例的基础上，提出了现实生活中物业管理用房的概念该如何界定，会所、活动用房等是否属于物业管理用房；物业管理用房的权属是归属于开发商还是业主，是否需要进行登记，该如何登记，如果房屋主管部门登记错误应否该赔偿；物业管理用房的面积是否计入公摊，面积应否法定；物业管理用房的规划、设计、验收交接是否有必要进行统一立法；如果发生物业管理用房的权属、移交等法律诉讼纠纷，业主委员会是否有诉讼主体资格，能否作为当事人参加诉讼。

针对这些问题，笔者进行了比较分析，认为物业管理用房的概念应当进行广义的立法界定，不仅包括物业服务企业的办公用房，还包括业主委员会办公用房、物业服务清洁用房、物业服务储藏用房、物业服务设备用房业主活动用房及会所等。不论物业管理用房的建设成本是否由为开发商的开发成本，物业管理用房属于业主共有，面积不应当计入公摊，业主无偿取得物业管理用房的共有权属。业主取得物业管理用房同样遵循登记公示公信的不动产公示方法，且登记不宜采用申请主义的任意登记，而应当采取行政主管部门依职权的强制登记手段，登记后不仅在登记簿上记载，还应当颁发房屋所有权证。如果物业管理用房登记错误，还应当予以赔偿。为此，法律应当规定物业管理用房的规划、设计、验收、交接等程序性和强制性规定，防止业主对物业管理用房的合法权属遭致侵犯，当业主的物业管理用房权属等权益受到侵犯时，为了业主维权的简易及社会的稳定，业主委员会可以作为诉讼主体参与诉讼，业主委员会应当作为法定的适格当事人，但其诉权有一定的限制，只能是与物业管理有关的法律纠纷中予以适用。

基于以上问题在中央立法层面没有统一的规定，在地方立法层面又规定得五花八门且大多数地方根本就没有进行地方立法，立法已经不适应社会的发展。为了解决法律的滞后性问题，为了法律的统一性和立法的经济性，笔者建议最高人民法院制定司法解释进行统一立法以指导混乱的司法实践，并填补法律空白，满足社会需求。

【关键词】物业管理用房  业主 权属 登记 业主委员会

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

abstract

The judicial practice, property management room disputes massive existence, these disputes subject always owners, developers, property management company, housingadministration bureau and the buyer. This paper analyzed kunming luck kang garden village owner of kunming property administration lawsuit administrative litigation case was put forward on the basis of real life realty management use the concept of how to define, club, activities for whether belong to realty management use; Property management room of ownership is relegated to developers or owner, whether to need to register, how to register, if housing department registration mistake should the compensation; Property management room area is included in the pool, the area should legal, Property management room of planning, design and acceptance handover is it necessary to undertake unity legislation; If there is a realty management use such laws and transfer ownership of lawsuits owner committee whether there is a litigation subject qualification, whether as parties participate in litigation.

To solve these problems, the author makes a comparative analysis, think realty management use the concept of generalized legislative definition shall conduct, including not only the realty service enterprise's office vacancy, still include owner committee office vacancy, property services and clean rooms, property services and storage room, property services and facilities for owner activity room and club etc. Regardless of property management room of construction cost by for developers whether the development cost, property management room, area of not owned by the owners shall be included in the pool, powner obtained free realty management use common ownership. Owner made realty management use also follows the realty register public advisors public method, and the registration of any unfavorable use application for registration, and socialist shall take administrative departments in accordance with the authority of the mandatory registration method, not only in register after registration record, shall also be awarded building droit card. If the property management use registration mistake, it shall give compensation. Therefore, a law shall regulation property management room of planning, design and acceptance, such procedural and handover mandatory provisions, prevent owner to the realty management use legal ownership stricken invasion, when the owner of the property management room ownership rights and interests are violated, such as easy to owner rights and social stability, owner committee can serve as litigation subject participate in litigation, owner committee shall be as statutory suitable case the parties, but its right to have certain restriction, can only be relevant laws and the realty management shall be applicable dispute.

Based on the above problems in central legislative layer has no unified regulation, in local legislative layer and provisions of multifarious and most there just did not undertake local legislation, the legislation has not adapt society's development. In order to solve the problem, in order to law lagging law of unity and legislation of the economy, the author suggest the supreme people's court formulate judicial explanation uniform legislation to guide chaos judicial practice, and fill legal blank, and satisfy the needs of society.

【Keywords】property management room owner ownership register owner committee

 

 

 

 

 

 

 

目 录

前沿…………………………………………………………………………………….….…1

第一部分物业管理用房权属纠纷的司法实践问题……………………………………….2

一、从物业管理用房权属纠纷的行政诉讼案例说起…………………………..... …….. .2

二、由本案引发的相关物业管理用房问题…………………………………………. …….3

（一）物业管理用房的界定问题………………………………………………………..….3

（二）物业管理用房的权属及面积问题………………………………………………..….3

（三）物业管理用房的规划、设计、验收交接问题……………………………….……..4

（四）物业管理用房权属登记问题…………………………………..…. …………….…..4

（五）物业管理用房登记错误的赔偿问题………………………………. ………….…... 5

（六）业主委员会在物业管理用房纠纷中的诉讼主体问题…………………………. ….5

第二部分 物业管理用房法律问题产生的原因………………………………. …….….….7

一、法律缺位是产生物业管理用房法律问题的主要原因…………………………………7

（一）物业管理用房定性的法律缺失………………………………..………………….. . 7

（二）物业管理用房没有纳入国家统一登记制度…………………………………….…...8

（三）业主委员会的性质和地位法律规定不够全面…………………………………...….8

二、对现有法律规定执行落空是产生物业管理用房法律问题直接原因……………...….9

（一）现有法律的规定具有不易操作性，加上有关部门监管不到位致使法律容易执行

落空………………………………………………………………………………………..… 9

（二）法律规定开发商处分物业管理用房的罚则过于轻，开发商的违法成本和违法收

益不成正比造成法律在执行层面困难………………………………………………….. . .10

第三部分  解决物业管理用房法律问题的建议…………………………….………….…11

一、在立法上统一界定物业管理用房……………………………………….………….…11

二、物业管理用房的权属及面积应当法定………………………………….………….…13

（一）物业管理用房的所有权应当法定且无偿取得………………………….……….…13

（二）物业管理用房的使用权可以归多个法律主体……………………….…………….17

（三）物业管理用房的面积需要法律统一明确的规定………………….…………….…18

三、建立物业管理用房的规划、设计和验收制度……………………….…………….…19

(一)建立物业管理用房的规划设计制度………………………………….……………..…19

(二)建立物业管理用房的验收交接制度………………………………………….…….…..20

四、建立物业管理用房的强制登记制度………………………………………….…….….22

（一）物业管理用房有必要进行登记…………………………………………….………..22

（二）物业管理用房不仅要登记，还应当颁发权属凭证………………………….…..…23

（三）物业管理用房的登记机关应当设在房产管理局…………………………….…...…25

（四）法律应当另行规定登记程序和登记内容…………………………………. ….….…26

（五）建立物业管理用房登记错误时登记救济机制………………………………….……27
（六）物业管理用房登记错误原因不同，赔偿责任及程序也应当不同……………….…29

五、业主委员会在物业管理用房纠纷中是适格的诉讼主体…………………………….…29

（一）诉讼主体完全适格说………………………………………………………….………30

（二）诉讼主体完全不适格说……………………………………………………….………31

（三）诉讼主体限制适格说……………………………………………………….…………31

结语………………………………………………………………………………….………….33

参考文献..………………………………………………………………………….………...…34

致谢………………………………………………………………………………….………….35

 

前 言

笔者在办理诉讼案件的过程中，发现福康花园教师小区等多个小区的物业管理用房被开发商作为商品房出售给物业管理公司或者其他第三人。而《物权法》和新修改的《物业管理条例》施行后，对物业管理用房的规定也不够详细明确，全国有少数城市近期专门对物业管理用房进行地方立法，云南省和昆明市的人民代表大会没有这方面的立法，发生纠纷后无法可依。

理论研究方面，学者或论文撰写者大多数都研究不动产登记制度、不动产立法研究或物业管理法律问题方面的研究等，但专门对于物业管理用房的研究基本没有，还处于研究空白。

基于此，为了进一步研究建筑物区分所有权中物业管理用房共有权的立法问题，比较研究不同地方的物业管理用房立法，并研究其利弊。此研究具有一定的创新性、针对性和实践性。在研究过程中，笔者通过对比研究法、调查研究方法、解释研究法、理论分析研究法等方法，对物业管理用房法律问题进行了粗略的研究，对修改性立法或解释性立法有一定的建议作用，对司法实践具有一定的指导作用。

第一部分 物业管理用房权属纠纷的司法实践问题

一、从物业管理用房权属纠纷的行政诉讼案例说起

福康花园北区位于昆明市广福路和陆广路之间，属于教师小区，开发商交房后该小区业主一直延用前期物业管理公司，开发商是云南华海房地产开发经营有限公司，前期物业管理公司是云南华海物业管理有限公司，开发商和物管公司之间具有一定的关联关系。小区全体业主以为小区的物业管理用房的权属属于全体业主共有，前期物业管理公司只是暂时使用。

业主对前期物业管理公司不满意，招标聘请了另一新物业管理公司入驻小区，直到新老物业管理公司移交手续时，前期物管公司拒绝移交物业管理用房，理由是该物业管理用房的权属属于公司，已经办理了房屋所有权证。

福康花园北区业主委员会于是从昆明市城建档案馆调取若干图纸和材料，2008年6月25日又到房管局查明房屋权属得知：从规划图和竣工图等图纸上显示，本小区规划有物业管理用房、活动室和底层架空层。开发商云南华海房地产开发经营有限公司未经业主同意，将规划为物业管理用房和活动室的房屋作为商业用房出售给寸某、晋某和孙某，昆明市房管局给寸某颁发了房屋所有权证，给晋某和孙某颁发了共有权证。开发商又将架空层进行改造，改建成“物业管理用房”因为改造后的“物业管理用房”属于违章建筑，违反了规划局的规划，被处于罚款的行政处罚。开发商接受处罚后，将该改造的“物业管理用房”出售给了云南华海物业管理有限公司，昆明市房管局同样给云南华海物业管理有限公司颁发了房屋所有权证。

小区全体业主不服，以业主委员会作为原告向西山区人民法院起诉，西山区人民法院告知业主委员会不能作为原告，无原告诉讼主体资格。业主遂以33名业主作为原告，以自己的物业管理用房的共有权受到侵犯、房管局行政登记行为违法为由，将昆明市房产管理局作为被告，昆明市官渡区房产管理局、开发商、云南华海物业管理有限公司及三个物业管理用房的买受人作为第三人诉至西山区人民法院，请求依法确认被告对第三人买受人所颁发的所有权证和共有权证的具体行政行为违法并依法撤销。

西山区人民法院审理后作出一审判决：驳回原告的诉讼请求。[①]

理由是：第一，针对讼争房屋的所有权登记问题，《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行，根据法律适用不溯及既往的规定，原告主张讼争房屋权属属于全体业主所有缺乏相应的法律依据。第二，被告在办证审核过程中存在审查不严不当之处，行政程序存在瑕疵，但是依据作出具体行政行为当时的法律、法规和规章的规定，该带有瑕疵的具体行政行为，尚未达到应当确认违法或应当予以撤销的情形，官渡区房管局和昆明市房管局应当引以为鉴，认真全面

履行法定职责。

业主不服一审判决，向昆明市中级人民法院提起上诉，现在审理过程中。

二、由本案引发的相关物业管理用房问题

（一）物业管理用房的界定问题

在上述案例中，规划的物业管理用房为管理及会所楼层中2-6层中的每层两间，使用用途没有作明确的界定，物管用房的范围也没有作出界定，开发商将其作为商品房出售后，开发商又将架空层改建成物业管理用房，架空层改建的“物业管理用房”能否作为物业管理用房，违章建筑被有关部门罚款后是否合法化，是否可以作为法定的物业管理用房，规划为活动室的房屋是否属于物业管理用房是值得商榷的，笔者认为，正是国家没有对物业管理用房的法律概念进行统一的界定及云南的地方性法规也没有对物业管理用房作出一定的法律界定，所以物业管理用房被开发商任意处置、任意设置，业主对物业管理用房的权益难以得到维护。

（二）物业管理用房的权属及面积问题

该小区原来规划的物业管理用房间数为2-6层每层两间，一共10间，面积有好几百平方米，架空层改建后的“物业管理用房”的面积只有100平方米左右，面积与规划严重不符，缩小了几百平方米。更为重要的是：原来规划为物业管理用房的房屋被开发商出售后，买受人第三人已经取得房屋所有权证，且第三人是善意的，对于是否规划为物业管理用房根本不知情，还支付了1000多万元的购房款。对于改建的“物业管理用房”也同样被买受人物业管理公司办理了房屋所有权证。物业管理用房的权属由全体业主共有变为了买受人私人所有。笔者认为，正是基于法律没有对物业管理用房的面积进行规定，使得开发商有机会偷梁换柱，在物业管理用房的面积上大做文章。《物权法》虽然规定了物业管理用房属于业主共有，但物业管理用房是否每个小区必须配备、配备什么样的物业管理用房缺乏明确的规定，使得物业管理用房属于业主共有的规定落空。况且即使《物权法》规定了物业管理用房属于业主共有，但业主取得物业管理用房的权属是否必须支付代价，是有偿取得还是无偿取得，物业管理用房是否包括在建设成本中，业主在购买房屋时，物业管理用房的面积是否计算到所购买的房屋公摊面积中等等，几乎属于法律空白，应当如何填补，笔者在后将详细论述。

（三）物业管理用房的规划、设计、验收交接问题

本案中的物业管理用房虽然有昆明市规划局的规划并且也经过了验收，但规划部门对改建后的“物业管理用房”也进行了验收，对于重复的物业管理用房规划局并没有严格地审查，没有纠正开发商的违法行为，只是对改建的违章建筑进行了罚款的行政处罚，还给予开发商的重新规划报批手续予以确认通过。出现这种现象不只是福康花园一个小区，全国很多城市都发生过。更为重要的是，规划部门与房屋登记主管部门没有很好地衔接，使得开发商顺利出售、顺利过户。在交接物业管理用房时，没有明细的规定，使得业主在更换前期物业管理用房时才发现问题，前期物业管理公司接管时如何交接，业主委员会成立时如何交接，更换物业管理公司时如何交接等也缺乏相应规定。

（四）物业管理用房权属登记问题

《物权法》只规定了物业管理用房属于业主共有，但对物业管理用房的权属是否需要登记、登记在谁的名下、在哪个部门进行登记、在哪个阶段进行登记、登记模式采用什么样的模式进行登记等等没有规定，在《物业管理条例》中也没有规定。有些省市县已经意识到这个问题，进行了地方性的立法，但各地方的立法也不同统一。云南的地方性法规在这方面没有进行立法，属于法律空白，因此出现了案例中物业管理用房的买受人能够购买到物业管理用房，还能办理到房屋所有权证。笔者专门针对物业管理用房的权属登记问题进行了对比研究，提出了一些对策及立法建议。

（五）物业管理用房登记错误的赔偿问题

《物权法》和《房屋登记办法》对物业管理用房以外的商品房、经济适用房、房改房等房屋的登记及登记错误的法律后果进行了不太详细的规定，而对物业管理用房如何登记，登记错误的法律后果均没有任何法律进行专门的规定。因为物业管理用房是否需要登记本身就没有规定，属于理论上不存在登记错误的问题。案例中，法院用行政瑕疵来替换行政违法，认为房管局的具体行政行为略带瑕疵，不足以确认其违法或撤销。出现这样的判决认定，是因为没有法律明确规定物业管理用房如何登记以及登记错误的情形具体包括哪些？从而给了法官很大的自由裁量权。

另外，为什么房管局敢理直气壮地为物业管理用房的买受人进行登记确认？就是因为没有物业管理用房登记错误如何赔偿、赔偿义务主体和权利主体如何界定等法律规定，导致开发商和房管局都没有责任意识，对于物业管理用房的登记和出售后的登记不够重视。以上问题如何解决，笔者在下文展开论述和分析。

（六）业主委员会在物业管理用房纠纷中的诉讼主体问题

几乎类似的案件，昆明市盘龙区人民法院对于业主委员会作为原告的案件进行了立案并判决支持了业主委员会的诉讼请求，[②]就在西山区人民法院审理此案的期间，西山区人民法院在另一个类似的行政诉讼案件中把秋苑小区业主委员会追加为第三人。[③]本案中，业主委员会起诉至西山区人民法院，被告知《物权法》施行前，业主委员会可以作为诉讼主体参加诉讼，《物权法》施行之后，业主委员会不可以作为诉讼主体参加诉讼，西山区人民法院还请示了云南省高级

人民法院，答复是不可以作为原告起诉。

业主委员会在业主的维权诉讼中，是否可以作为诉讼主体参与诉讼一直存在争论，因为业主委员会的法律地位极为特殊，其能否以自己的名义代表业主进行诉讼非常值得商榷。

综上所述，开发商利用信息不对称，将物业管理用房视为己有并予以出售，受让人通过买卖行为及房屋主管部门的行政登记确认，取得了物业管理用房的所有权。究其原因，是因为国家没有物业管理用房方面的统一的明晰的立法，使得物业管理用房的范围界定、权属、登记、责任、纠纷处理等方面存在法律漏洞，导致事前、事中的监督不力及事后处理不善，业主对物业管理用房的权属极易受到侵害，影响社会稳定，达不到定纷止争的作用。为此，必须在通过立法解决以上法律空白问题。

 

第二部分 物业管理用房法律问题产生的原因

一、法律缺位是产生物业管理用房法律问题的主要原因

（一）物业管理用房定性的法律缺失

《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。按照此规定，只要是业主专有部分以外的即属于共有部分。业主对共有部分享有的共有和共同管理的权利随专有部分的转让而一并转让。同时，《物权法》还将公共场所、公用设施和物业管理用房区分开，划为并列的概念，即把物业管理用房从公用设施中独立剥离出来单独规定。[④]《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。但什么是“必要的物业管理用房”也很含糊，如案例中将架空层改建成物业管理用房是否也属于必要的物业管理用房？

因此，什么是物业管理用房？物业管理用房包括哪些？物业管理用房是否属于公共设施设备？法律没有规定。因为缺失诸如这样的规定，不仅导致物业管理用房的位置、面积、间数、装修等存在争议，更导致物业管理用房的范围、用途、权属等存在更大的争议。有些建筑物，如活动室、娱乐室、杂物间、会所等介于公用设施设备和私用之间，其权属到底归属于谁？很难界定，有的认为有约定按照合同约定，但只要一约定，开发商必然在霸王合同中约定归自己所有；有的认为这些属于公共设备设施，按照《物权法》等有关法律规定，应当属于业主共有；有的认为，这些建筑的面积已经公摊给了业主，属于业主共有；有的认为属于开发商投资建设的，建设成本不等于房屋价格，应当属于开发商所有。

（二）物业管理用房没有纳入国家统一登记制度

《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

换句话说，只有国家所有的自然资源及法律另有规定不需要登记的，在不登记的情况下，不动产所有人也可以依法取得该不动产的所有权，属于不动产登记公示的例外。而《物权法》、《物业管理条例》、《房屋登记办法》都没有规定物业管理用房不需要登记，物业管理用房必须登记才产生所有权设立变动的法律效力。但这三个层级的法律法规规章都没有规定物业管理用房该如何登记，对于登记机构、权利人记载、登记程序、登记内容等缺乏规定。三个机构的立法都规定登记需要权利人申请、提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料，再由登记机构审查审核后登记，但物业管理用房的所有权人（业主）是不确定的易变动的多数人，如果遵照规定根本无法登记。正因为物业管理用房的登记比一般的房屋登记更复杂，所以，到目前为止，中央立法层面对物业管理用房的是否需要登记十分模糊，使得登记缺乏操作性。有些地方政府及立法机构根据本地的实际和需要，分别制定地方性法规或非规范性文件。
　　（三）业主委员会的性质和地位法律规定不够全面

《物业管理条例》对什么是业主，什么是业主大会有明确的规定，即“房屋的所有权人为业主，物业管理区域内全体业主组成业主大会。”所以房屋的借用人、承租人等只要未取得房屋所有权，都不是业主。但该法没有对什么是业主委员会作出规定，《物权法》也是如此，只是在第七十五条规定“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”这样的规定非常唐突，在业主委员会的性质和地位未明确前，直接规定业主设立业主大会选举业主委员会，实体法律问题还未解决就直接规定程序性问题。这样的立法致使业主委员会性质和地位一直存在争议。

《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：1.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；3.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；4.监督管理规约的实施；5.业主大会赋予的其他职责。

从本规定可以隐约看出：业主委员会是业主大会的执行机构，但对业主委员会是否可以作为诉讼主体参加诉讼没有明确列入职责范围。对此，理论界、昆明各区法院及全国各地法院对此理解不一致，对于业主委员会作为原被告或第三人的案件是否立案，各法院的做法也有区别，因此业主委员会是否可以作为诉讼主体的司法实践很混乱。在理论界，有的认为业主委员会是《民法通则》和《民事诉讼法》规定的其他组织，具有完全诉讼权利能力和诉讼行为能力；有的认为业主委员会没有工商或其他登记，不是经济实体，自始没有诉讼权利能力和诉讼行为能力，有的认为，业主委员会与物业管理有关则是适格的诉讼主体，无关则不是适格的诉讼主体。

二、对现有法律规定执行落空是产生物业管理用房法律问题直接原因

（一）现有法律的规定具有不易操作性，加上有关部门监管不到位致使法律容易执行落空。

《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第六十四条作出了处罚性规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。笔者认为，首先，配备必要的物业管理用房的规定不够具体明确，“必要的”可以存在多种解释，其次“不按照规定配置”的前提是有规定，而如果没有地方性立法的配合，本条的规定会落空，从而导致执行落空。再次，“必要用房”和“不按照规定”的解释权和自由裁量权一般由房产主管部门行使，但房产主管部门及主管人员与开发商的关系十分密切，一旦存在权力腐败，物业管理用房难以得到真正的法律保障。在案例中，开发商出售了物业管理用房，但房产主管部门也没有对开发商作出罚款、没收等行政处罚。房产行政主管部门的缺位和错位导致产生物业管理用房的若干法律纠纷。

本法第二十七条规定一定程度上限制的开发商任意处置业主物业管理用房的违法行为，但本条没有明确规定开发商不得擅自处分物业管理用房，只规定业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。但法律没有界定物业管理用房与物业共用部位、共用设施设备的关系，所以当开发商处分了物业管理用房时，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门是否可以依据第五十八条规定对开发商处5万元以上20万元以下的罚款。

（二）法律规定开发商处分物业管理用房的罚则过于轻，开发商的违法成本和违法收益不成正比造成法律在执行层面困难。

开发商不提供物业管理用房处以开发商10万元至50万的罚款，如果提供了物业管理用房后又有出售等处分的，处以5万元至20万元的罚款。这样的处罚力度是远远不够的，开发商的违法成本较小，而违反收益较大，很大没有社会责任感而只有利益的开发商宁愿选择接受处罚也要违法。在不提供物业管理用房和出售物业管理用房两者之间，开发商还会两利相权取其重，两害相权取其轻，开发商出售物业管理用房的几率还是相当大。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第三部分 解决物业管理用房法律问题的建议

一、在立法上统一界定物业管理用房

《物权法》第七十三条规定的法定名词为物业服务用房，没有采用物业管理用房的提法，即“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物业管理条例》第三十八条规定的法定名词为物业管理用房，即“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”《物权法》属于全国人民代表大会常务委员会制定的基本法律，《物业管理条例》属于国务院制度的行政法规，两者对物业管理用房的称谓规定不一致，导致一些地方性法规和地方法律文件中的称谓也不一致。

《伊春市物业管理规定》中出现了物业管理用房和物业服务用房两个称谓，有些条文的表述为物业管理用房，有些却表述为物业服务用房。[⑤]烟台市《关于加强物业管理办公用房、商业用房归集管理的若干规定》中将物业管理办公用房等同于物业管理用房或物业服务用房。

笔者认为，物业服务用房比物业管理用房更科学、更全面、更规范。理由是：第一，物业服务用房比物业管理用房范围更广，物业管理用房强调管理功能，物业服务用房强调服务功能，而管理功能包含于服务功能，但管理功能只是服务功能之一；第二，《物权法》是上位法，《物业管理条例》和各地的地方性法规是下位法，根据法理及《立法法》的规定，上位法的法律效力高于下位法的法律效力，二者相冲突是应当与上位法为准。因此更赞成用物业服务用房统一以替代物业管理用房。

《物权法》和《物业管理条例》虽然都规定了物业管理用房或物业服务用房的法律称谓及权属属于业主，但并没有规定物业管理用房的具体概念，其到底指什么？包括哪些房屋？这些都是法律空白，全国少部分地方性法规或法律文件填补了这些空白，但大多数省市县都没有规定。

《诸暨市物业管理用房管理规定的通知》对物业管理用房作出了肯定否定两个方面的规定，[⑥]肯定方面规定为：物业管理用房的具体配置原则及位置应符合下列要求：

第一，物业管理用房应以方便业主和物业管理活动为原则，相对独立，集中配置，布局合理，位置应在物业管理区域中心或主出入口附近。

第二，物业管理用房应具备水、电、卫生、通信、有线电视等基本生活配套设施。

该通知还采用了否定列举法进行规定，限制了物业管理用房的范围，更有利于保护业主的合法权益，即设施设备用房、技术层、设备层、架空层、夹层、车库、公共卫生间等用房、地下及半地下室房屋、不具有产权最小权属单元要求的用房、其他不适宜物业管理的用房不得作为物业管理用房。

《承德市物业服务用房管理办法》对物业管理用房进行了肯定列举式规定，扩大了物业管理用房的范围，除了物业服务办公用房外，还将物业服务清洁用房、物业服务储藏用房、物业服务设备用房和业主委员会办公用房纳入物业管理用房的范畴，即“本办法所称物业服务用房包括物业服务办公用房、物业服务清洁用房、物业服务储藏用房、物业服务设备用房和业主委员会办公用房等”。《清河县物业服务用房管理办法》和《石家庄市物业管理用房暂行规定》也作出了类似的规定，但没有把物业服务设备用房规定为物业管理用房的一部分，即“本办法所称物业服务用房包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会办公用房等”。《重庆市物业管理条例》只规定了物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房。[⑦]《银川市物业管理条例》没有把业主委员会办公用房规定为物业管理用房，但是又把业主活动用房规定为物业管理用房，即“本条例所称物业管理用房是指物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主活动用房等”。《长沙市物业管理用房规定》的规定稍微有些模糊，即“本办法所称物业管理用房包括物业管理办公用房、物业管理配套用房和业主委员会办公用房等”。其中，物业管理配套用房是模糊概念，是否包括业主活动用房、物业清洁用房、物业储藏用房存在争议，不利于保护业主权益，开发商很容易不建设这些配套设施或者建设后又将其出售、出租等。
   笔者认为，《物权法》和《物业管理条例》是中央立法，相对于地方立法是上位法，此二者上位法对物业管理用房的概念的规定不仅不一致，而且过于原则和抽象，不利于实际生活的运用和司法实践的操作，而地方性的规定对物业管理用房的理解也存在差异，有的范围广，有的范围窄，有的采用列举式规定，有的采用概括式规定，有的采用肯定式列举，有的采用否定式列举。如果发生物业管理有房的有关纠纷，必然导致司法混乱，法院也会因此丧失权威性和严肃性。

为了防止强势的开发商的违法和侵权，为了保护小区业主的合法权益，为了构建和谐的小区生活，笔者认为，物业管理用房的概念应当归纳为：物业服务用房包括物业服务办公用房、物业服务清洁用房、物业服务储藏用房、物业服务设备用房和业主委员会办公用房、业主活动用房、会所等，但设施设备用房、技术层、设备层、架空层、夹层、车库、公共卫生间等用房、地下及半地下室房屋、不具有产权最小权属单元要求的用房、其他不适宜物业管理的用房不得作为物业管理用房。

虽然我国为一元两级的立法体制，但是如果地方的多元化立法占主导地位，必然浪费立法成本及损害中央立法权威。统一性的立法更有利于节约成本，有利于防止司法混乱，更有利于操作的统一性和法律适用的统一性。如果同时修改《物权法》和《物业管理条例》，立法成本也会增大，结合我国司法惯例和考虑立法的经济性，建议最高人民法院制定司法解释以统一物业管理用房概念，明确其称谓和范围。

二、物业管理用房的权属及面积应当法定

（一）物业管理用房的所有权应当法定且无偿取得

1．建设成本说[⑧]

建设成本说认为，物业管理用房的所有权到底归属于谁，关键看物业管理用房的建设费用是否计入建筑成本，根据“谁投资，谁所有”的原则判断物业管理用房的权属。如果开发商对业主的销售房屋价格中已包含物业管理用房的成本费用，即业主已为物业管理用房支付了对价，该房屋理应属于业主共同所有，如果销售房屋价格中没有包含物业管理用房的成本费用，业主不能取得共有权。从实践及地方立法看，将会所界定为开发商所有应当具备的条件：（1）单独进行规划报建。（2）未进入项目开发成本。《云南省城市房地产开发交易管理条例》第十二条规定：“与房地产开发项目配套建设的学校、幼儿园、商业网点、文体用房，已进入项目开发成本的，所有权归小区业主所有；未进入项目开发成本的，所有权归投资者所有。”部分其他省市的地方性法规也有类似规定。会所由于往往具有文体用房或商业网点的性质，其建设成本是否进入项目开发成本也是决定其权属的重要条件。（3）开发商在《商品房购销合同》及其补充协议中与购房人约定保留会所所有权。

由此可得，业主要取得物业管理用房的权属，必须是有偿的。尤其是业主活动用房和会所，因为《物权法》和《物业管理条例》没有专门明确的规定，只有一些地方性法规或规范性文件有规定，大多数开发商都将业主活动用房和会所登记在自己名下，其性质是商业用途，也可以任意出售、出租。

有些开发商仅把物业管理用房理解为物业管理企业的办公用房，有些开发商将物业管理用房理解为业主委员会的办公用房，而其他可以理解为广义上的物业管理用房的房屋开发商占为己有，理由是自己投资开发的，建设成本属于开发商支出。

2．建筑面积公摊说[⑨]

建筑面积公摊说认为，对于小区会所的所有权问题应当区别对待，如果开发商在开发建设过程中将会所作为独立产权单独报建，且办理了单独的产权权属证书的，会所的权属应当归开发商所有；如果开发商将会所作为公建配套报建，且会所的面积也计入共用分摊面积的，会所的产权应当归小区业主共同所有。物业管理用房的所有权是否属于业主共有，也要要看房产证上登记的房屋建筑面积是否包括公摊面积，公摊面积是否包括了物业管理用房的面积，包括了哪些房屋的面积。如果物业管理用房计入公摊则属于业主共有，不计入公摊面积则属于开发商所有。笔者认为，建筑面积公摊说和建筑成本说本质上是一致的，是同一个问题的两个方面，只是表现形式不一样而已。但此两种观点都不利于保护业主利益，公摊面积及公摊比例是开发商委托有关机构测绘计算的，开发商和业主的信息严重不对称，且测绘机构与开发商有某种程度的利害关系，测绘都是对开发商有利的。很多开发商盈利的关键点就是在于公摊面积的计算，而业主对此不仅不知情，而且维权几乎是不可能的，到目前为止，国内还没有发生一个对开发商公摊面积计算不服提起诉讼并要求对公摊面积进行司法鉴定的案例。

3．建筑物区分共有权法定说[⑩]

我国中央立法还是地方立法均采用建筑物区分共有权法定说，均规定物业管理用房属于业主共有。但因为上位法规定的原则化和下位法规定的不一致，仍然导致很多本属于物业管理用房的建筑物权属不明，纠纷大量存在。《物权法》和《物业管理条例》只规定了物业管理用房的所有权属于业主共有，但没有规定业主共有的前提是否支付成本，是否计入公摊，也没有规定物业管理用房的面积比例、是否登记及登记程序，致使法律不能指引实践，反而成为实践的绊脚石。

对于物业管理用房的地方性的规定则有些详细，有些简单，有些甚至没有规定。虽然都是建筑物区分共有权法定说，但法定的宽度、深度及程度是不一致的。

有的规定业主是无偿取得物业管理用房的共有权，如《郑州市房管局发布关于规范物业管理的通知》明确规定小区内的物业管理用房由开发开发商无偿提供，不得计入公摊面积，产权归全体业主所有。《重庆市物业管理条例》规定，物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房，应当由开发商按照不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置。

有的规定业主是有偿取得物业管理用房的共有权的，如《石家庄市物业管理用房暂行规定》第五条规定，新建商品住宅项目应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积千分之三的比例建设物业管理用房，费用计入建筑成本。《清河县物业服务用房管理办法》第五条规定，新建商品住宅项目应当按照《建设工程规划许可证》载明的总建筑面积，在新建住宅物业服务区域内按以下标准和要求配置物业服务用房，费用计入建筑成本。《承德市物业服务用房管理办法》第五条规定，开发开发商应当按照《建设工程规划许可证》载明的总建筑面积，在新建住宅物业服务区域内按以下标准和要求配置物业服务用房，建设费用计入建筑成本。《长沙市物业管理用房规定》规定，新建开发项目应当按照不低于开发建设总建筑面积（包含地上和地下，其中地下车库按照50％比例计算，下同）千分之三至千分之五的比例配置物业管理用房，费用计入建筑成本。

有的是有偿取得还是无偿取得没有规定，如《云南省物业管理规定》、《昆明市居住区物业管理试行办法》《文山州物业管理实施办法》均没有规定业主是否应当支付相应的价格。

可以看出：中央立法到地方立法都无异将物业管理用房规定为业主共有，但业主共有是否应当计入公摊面积、是否有偿的规定却各不一致。笔者认为，有必要进行统一立法，统一将物业管理用房的取得方式、面积比例等予以细化。

笔者赞成物业管理用房权属的第三种观点，理由是高额土地出让金背景下的高房价。

物业管理用房属于社会公共服务设施，属于城市公共配套设施的组成部分，是每个小区必备的提高民众生活质量的配套建筑物，就像地下排水、城市道路一样。理由是：开发商是现代国家房地产项目建设的推动者，在获取巨大利润的同时，应当为社会为百姓有所贡献，这是房地产开发企业的社会责任。

（二）物业管理用房的使用权可以归多个法律主体

1．使用权主体可以多元化

有些人认为，物业管理用房只要是为了小区业主利益，只要是为了小区物业管理，物业管理用房的使用权主体具有不确定性和多元性，在前期物业管理中，物业管理企业可以自己使用，也可以将其出租、承包等，物业管理企业有权自己决定如何使用，有权改变用途，但收益归业主共有。此时，业主委员会还没有成立，法律也没有明确的规定，所以，物业管理用房的使用权主体具有不确定性和多元性。小区业主业主委员会成立后，前期物业管理企业将物业管理用房移交至业主委员会，业主委员会使用自己专门的办公室，物业管理企业同时使用物业服务办公用房，业主委员会经业主大会同意，可以改变用途，包括改变使用权主体。

使用权主体多元化是由物业管理用房的广义概念所决定的，甚至连活动用房、会所等也属于物业管理用房。

2．使用权主体不可以多元化

有些人认为物业管理用房作为公用设施，其用途具有唯一性，即用于物业管理，且使用权主体也具有唯一性，只能是物业管理企业或业主委员会，物业管理企业和业主委员会不能同时使用。因为物业管理用房具有专属性，不能改变用途，小区业主要实现小区物业管理，可以自己进行物业管理，也可以委托物业管理企业进行物业管理。

使用权主体不可以多元化是由物业管理用房的狭义概念所决定的，如果法律没有明文规定物业管理用房包括哪些，可能物业服务办公用房、物业服务清洁用房、物业服务储藏用房、物业服务设备用房和业主委员会办公用房可能就是同一间，且只有一间，而业主活动用房可能就不属于物业管理用房，也就不归业主共有，如小区会所，会所一般是业主的活动用房，但会所的所有权和使用权是最有争议的。

笔者更赞成前一种观点，且认为，不论是物业管理用房的使用权主体是否可以多元化，物业管理用房的所有权和使用权可以相分离，使用权和收益权可以相分离，但所有权和收益权不可分离。所有权的四项权能包括了使用权和收益权，业主委员会为了业主利益，可以将物业管理用房出租、承包等，但收益归业主共有。业主委员会成立前的前期物业管理企业的收益应当用于利于业主利益的公共开支或在业主委员会成立后应当移交业主委员会。

《诸暨市物业管理用房管理规定的通知》规定，业主委员会成立之后，由物业服务企业将物业管理用房全部移交给业主委员会，由业主委员会决定物业管理用房的使用、经营和收益。一般业主委员会在保留必要办公用房后，多余物业管理用房提供给物业服务企业使用和经营。因拆迁致使物业管理用房灭失的，应当根据房屋拆迁方面的有关规定，由业主大会或业主代表大会决定补偿安置的方式。拆迁安置用房或货币补偿金额属于物业管理区域内的全体业主共同所有。

（三）物业管理用房的面积需要法律统一明确的规定

中央立法并未对物业管理用房的面积和间数进行规定，地方立法的规定不一致或没有规定，《石家庄市物业管理用房暂行规定》，住宅小区建筑规模在5万平方米（建筑面积，下同）以下的，物业管理用房面积不得少于40平方米，间数不少于2个自然间。住宅小区规模在５万平方米以上，应当配备独立的物业管理用房。《清河县物业服务用房管理办法》、《承德市物业服务用房管理办法》都规定，总建筑面积在10万平方米以下的项目，按3‰比例配置，但建筑面积最小不得低于60平方米；总建筑面积在10万平方米以上20万平方米以下的项目，除10万平方米按3‰比例配置外，超过部分按2‰的比例配置；总建筑面积在20万平方米以上的项目，除按上款的标准配置外，超过20万平方米部分按1‰比例配置。《长沙市物业管理用房规定》规定，项目总建筑规模在20万平方米以下的，按照千分之五的比例配置物业管理用房；物业管理用房建筑面积不得少于150平方米，间数不少于2个自然间；项目总建筑规模在20万平方米以上，除按照20万平方米的千分之五的比例配置外，超过部分按超出面积千分之三的比例配置。《文山州物业管理实施办法》规定，小区内房屋总建筑面积在1万平方米以内的，物业管理用房建筑面积不得少于10平方米；小区内房屋总建筑面积在1万平方米以上，3万平方米以内的，物业管理用房建筑面积不得少于30平方米；小区内房屋总建筑面积在3万平方米以上，5万平方米以内的，物业管理用房建筑面积不得少于40平方米，物业管理用房不少于二处；小区内房屋总建筑面积在5万平方米以上的，每超过1万平方米，物业管理用房在40平方米的基础上应当再增加15平方米，增加数量以此类推，物业管理用房应当为二处以上。而《云南省物业管理规定》、《昆明市居住区物业管理试行办法》根本就没有规定。所以物业管理用房的面积大小及是否计入公摊有必要进行立法并明确规定。

 三、建立物业管理用房的规划、设计和验收制度

虽然法律规定了物业管理用房属于业主共有，但仍然有许多小区没有物业管理用房或房屋管理用房被占用、出售、错误登记等。究其根源，首先是规划、设计环节出了问题，其次是验收环节出了问题，最后才是登记出了问题。所以笔者就物业管理用房的规划、设计和验收浅谈拙见。

(一)建立物业管理用房的规划设计制度

首先，实行规划主管部门审核制。物业管理用房的规划设计是整个小区规划设计的重要组成部分，规划部门应当审核物业管理用房规划在整个规划红线图当中，设计机构应当将物业管理用房设计在设计图、竣工图等图纸中。开发商应在规划报建图中明确标明物业管理用房的位置和面积，将物业管理用房纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。[11]规划行政主管部门应当层层把关，对于不符合规定面积的施工图纸，不予审批，在颁发《建筑工程规划许可证》（附件）时应当在许可证中注明物业管理用房的面积。[12]

其次，实行建设主管部门与规划行政主管部门联动审核制。如果开发商未按规划设计建设物业管理用房或不符合规定的，房地产行政主管部门不予核发商品房预售许可证，房产行政主管部门核发《商品房预售许可证》，不得包括经过规划确定、前期物业服务备案的物业管理用房。

早在2000年，烟台房管局就《关于加强物业管理办公用房、商业用房归集管理的若干规定》中就有规定，开发商在申请物业预（销）售时，应先必须先向物业所在地物业管理主管部门上报物业管理方案，并签订《上交物业管理用房合同》后，房地产主管部门方可给予办理该物业预（销）售许可证。

再次，实行房屋主管部门、建设主管部门与规划主管部门三重备案制。在新建小区物业出售前，开发商应当并向物业所在地的建设主管部门、规划主管部门和房屋主管部门进行备案，任何一个主管部门认为开发商没有建设物业管理用房或者建设的物业管理用房不符合规定的，应当自收到备案申请之日起在法定期限内书面通知开发商重新划定、建设。建设局、房管局等房地产行政主管部门必须会同规划等相关部门，依法对小区进行重新规划，选择适当位置由街道、社区出资或采取市场化运作方式解决。

第四，实行行政问责制。如果原住宅建设规划未设计物业管理用房要对规划局相关负责人和经办人进行行政问责，如果房产主管部门明知没有建设物业管理用房或不符合规定仍然核发预售许可证的，也应当对具体经办人员及相关负责人进行行政问责。与此同时，任何一个备案部门在备案时不履行职责的，也应当相应地问责。

第五，开发商承诺制度的设立。因分期建设等原因，开发商暂未能按规定标准提供物业管理用房的，应当向物业服务企业提供物业管理临时用房，并向物业管理行政主管部门提交物业管理用房承诺书。如果开发商不建设物业管理用房的，直接将开发商的其他商品房转化为物业管理用房。对房屋已销售完毕，无法划定物业管理用房的或所划定的物业管理用房达不到规定标准的，开发企业应当在会所内划定。对无会所也无其他房屋的，由开发企业按项目销售时平均售价乘以应交面积，向业主大会交纳补建价款。[13]

(二)建立物业管理用房的验收交接制度

物业管理用房的验收除了消防部门的验收、监理公司和建设主管部门的质量验收、规划验收等一般的验收外，房产行政管理局还应当组织特别验收交接程序。《伊春市物业管理规定》规定，“市政府房地产行政主管部门组织物业管理区域内的检查、物业验收、交接工作。”

首先，前期物业管理企业与开发商的验收交接及前期物业管理企业与业主委员会的验收交接程序需要统一明确的规定。由于大多数前期物业管理企业与开发商具有关联关系，为了防止两者恶意串通，需要房产主管部门物业管理处组织、介入和监督。交接的时间需要法律明确规定，如有的规定：“发商应在物业服务用房竣工验收合格后30日内进行交接验收。在办理物业承接验收手续时，应当向物业管理企业移交物业共用设施设备及相关资料。”[14]有的规定：“室内设施使用功能符合要求的，双方在物业服务用房交接验收清单上签字盖章正式移交。使用功能存在问题的，双方应当约定解决的方法和时限，并如期完成交接验收工作。双方办理正式移交手续后10日内，物业服务企业应当将物业服务用房情况在小区内公告，同时持物业服务用房交接验收清单和公告证明，到县房产行政主管部门备案。县房产行政主管部门应当根据备案予以监督。成立业主委员会后，物业服务企业应当将物业服务用房情况书面告知业主委员会，并接受业主委员会的查验。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止后7日内将物业共用部位、共用设施设备和上述资料移交给开发商或业主委员会。”[15]

其次，验收的内容需要法定，不然，不管哪一个验收交接程序都只会流于形式。一是面积的验收。房地产行政主管部门在组织过程中应当对物业管理用房独立测量、计算面积，其面积不计入分摊的公用建筑面积内，并在房地产平面图相应的位置上标注“物业管理用房”字样。二是位置的验收。物业管理用房的位置应当设置在便于物业管理的地方，一般是设置在沿主街或本区域中心位置的一楼楼内且位置已经在规划管理部门审查房屋开发项目时予以确定，位置的验收可以防止开发商偷梁换柱。三是装修标准的验收。装修标准需要法定，规定开发商提供物业管理用房时有无偿装修的法定义务，否则开发商只会提供毛坯房。而毛坯房属于业主共有，前期物业管理公司一般不会予以装修，业主委员会不是独立的经济实体，没有独立的财产，且业主委员会主任和委员的义务多于权利，在业主没有出资的情况下也不会装修。长时期不装修势必影响物业管理企业及业主委员会的工作。《承德市物业服务用房管理办法》第九条规定，开发商按标准和要求配置的物业服务用房，在交付使用时最低应达到如下装饰装修标准：
  （1）房屋内墙面应当涂刷内墙涂料，顶棚应当吊顶或刷涂料，地面铺设瓷砖，卫生间墙、地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具。
  （2）物业服务用房应当具备独立使用条件，具备水、电、暖、卫等正常使用功能，符合消防、环保、卫生等方面的要求，供水、供电、供热、供气等应当单独计费。
  （3）物业服务用房内预留通讯、有线电视、宽带等设施端口
   《清河县物业服务用房管理办法》也有类似的规定，如果开发开发商擅自变更规划确定的物业服务用房位置或降低配置标准，由县级以上规划行政主管部门责令其限期改正，否则不予规划验收。

四、建立物业管理用房的强制登记制度

（一）物业管理用房有必要进行登记

物业管理用房是登记还是不不登记，众说纷纭。笔者认为，物业管理用房属于不动产，不动产的公示方法为登记，必须要经过房产主管部门登记才具有公信力，才能证明物业管理用房的权属归属。但就实际而言，一般的房屋均采取登记主义，且在中国为强制性登记，而非任意性登记，[16]物业管理用房却没有法律明确规定必须进行强制性登记，所以，除了少部分城市或省份出台了地方性规定来规定物业管理用房需要登记外，绝大多数的省份或城市的物业管理用房是不需要登记的，也没有相关的规定。

为什么会出现不登记的现状呢？不少人和不少的有关国家机关认为，物业管理用房是法定的业主共有，是不需要登记的，就像水流、矿山等是法定的属于国家所有的不需要登记的一样。况且物业管理用房的登记难以实现，谁来申请及登记在谁的名下是一个难题，要不要颁发产权证也是一个难题，因此，不需要登记，法律明文规定即可，如果出现了物业管理用房权属受到侵害时，通过司法途径解决即可，通过司法途径解决的成本远比登记成本小，且发生纠纷的毕竟是少数。

但笔者认为，物业管理用房应当采用依职权的强制登记以区别与非物业管理用房的登记，非物业管理用房一般采用申请主义，必须要权利人先申请，登记部门予以审查，符合条件的予以登记，不符合条件的不予登记。而物业管理用房的所有权人众多，且同时享有一个所有权，加上业主委员会成立前，业主基本不知道有关信息及业主分散，采用申请主义显然不现实，故应当采用职权主义，即登记部门依职权进行登记，否则登记难于实现。只有进行了强制性登记，才能符合不动产物权公示公信的基本原则和基本原理，才能向公众显示权属凭证，物业管理用房的归属权才发生法律效力并对抗任何第三人，只有这样才能预防开发商将物业管理用房以商品房的名义出售、出租等，甚至房屋登记部门失职审查，将明显是物业管理用房的房屋登记在物业管理企业名下或其他个人名下。《长沙市物业管理用房规定》第九条规定，开发商在申请办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房一并申请。《银川市物业管理条例》规定了“物业管理用房产权备案制度”。按照该制度，物业管理行政主管部门将依据法规规定对物业管理用房的面积、位置、标准、功能进行审核，并以此作为该项目房屋初始登记的依据之一。《诸暨市物业管理用房管理规定的通知》、《承德市物业服务用房管理办法》也作了相关规定。

（二）物业管理用房不仅要登记，还应当颁发权属凭证

笔者已在前面提到物业管理用房的职权强制登记，但仅接着的一个问题是采用何种登记模式，是否需要颁发房屋所有权证。

首先，中国是大陆法系国家，采用登记无公信力、登记簿的编成采人的编成主义、进行形式审查主义的契据登记模式显然行不通。其次，还有两种典型的不动产登记模式，一种是权利登记模式，即采实质审查主义、登记具有公信力登记采强制主义、登记簿的编制采物的编成主义；另一种登记模式是托伦斯登记，即采实质审查主义、登记具有公信力、任意登记、交付权利人应当享有的权利确定凭证。[17]

《伊春市物业管理规定》采用了完全的托伦斯登记模式，其规定物业管理用房的登记由业主委员会申请并由房管局颁发《房屋所有权证》，该规定第四十一条规定：“已成立业主委员会的物业管理用房，由业主委员会向房屋权属登记机构申请办理业主共有的《房屋所有权证》。房屋权属登记机构在办理物业管理用房产权登记时，应当在《房屋所有权证》上标明物业管理用房属全体业主所有。未成立业主委员会的由开发开发商出具物业管理用房产权证明到产权部门备案，产权属该小区业主所有。”
   诸暨市和承德市采用了完全的权利登记模式，即强制登记但不颁发产权证的模式，《诸暨市物业管理用房管理规定的通知》规定，开发商申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内的物业管理用房一并申请登记，在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。《承德市物业服务用房管理办法》规定，开发开发商在申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主的物业服务用房一并申请登记，由房产行政主管部门在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。《房屋登记办法》第三十一条也作了这样的规定。[18]

南京市和清河县采用了强制登记且颁发《房屋所有权证》或《权属登记证明》的新型折中模式。《清河县物业服务用房管理办法》第十二条规定，开发开发商在申请办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房一并申请。房屋权属登记机关在房屋权属登记簿上予以记载并同时颁发《房屋所有权证》，房屋权属登记产权人为物业管理区域内的全体业主。《南京市物业管理服务用房产权登记、交接验收等有关问题的处理意见》第七条规定，开发商在申请办理商品房预售许可或所有权初始登记时，应对符合登记条件的物业管理用房，以全体业主的名义一并申请预登记，并代为保管登记证明。待实施物业管理或业主大会成立后，移交物业管理企业或业主委员会保存。

笔者认为，南京市和清河县的登记模式更为妥当，房屋所有权证是证明房屋所有权的唯一合法凭证，其他任何形式不能代替其效力。在权利登记模式中，采用登记簿记载而不颁发权属证书不符合我国法律规定，《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《城市房屋权属登记管理办法》 第五条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。而托伦斯登记模式中的任意登记必然导致有的登记有的不登记的混乱，难以实现统一登记，由谁来申请登记不能够解决。故因为物业管理用房的特殊性，应当采用托伦斯登记模式与权利登记模式相结合的新型登记方式，即用权利登记中的强制登记弥补托伦斯登记中的任意登记的不足，用托伦斯登记中的交付权利人应当享有的权利确定凭证来弥补权利登记模式中的登记簿主义的不足。

如果只记载登记簿而不颁发产权证，物业管理用房的登记只有公信力而丧失公示力。公示公信原则是物权法的基本原则，且公示在前，然后才有公信力。公示性是指物权的产生、变更、消灭必须以一定的可以从外部察知的方式表现出来,便于公众知晓和判断该项权利的合法性。物业管理用房须经房屋登记部门登记颁发房屋所有权证才产生公示力，向公众表示房屋所有权证上记载的所有人就是产权人。只登记而不公示，说明是秘密登记，不具有公示性，公众一般不能知晓。

如果只记载登记簿而不颁发产权证，当业主大会、业主委员会等组织和单位行使物权时需要物业管理用房凭证时极为不便，还得提出申请主动查询，再由登记部门出具物业管理用房登记证明。

更重要的是：任何一个业主对物业管理用房的初始登记是不知情的，初始登记时只记载于登记簿而不颁发产权证很容易导致开发商在出售商品房后的转移登记中出现瞒天过海。由于转移登记的商品房数量非常大，登记人员很任意疏忽物业管理用房被作为商品房予以转移登记，也容易出现开发商和登记部门或登记人员恶意串通，损害业主对物业管理用房的共有权，相反，如果颁发了房屋所有权证则可以预防登记错误的产生。

（三）物业管理用房的登记机关应当设在房产管理局

物业管理用房的登记归根到底是不动产登记，其登记机构也众说纷纭。登记机构有法院说、行政机关说、公证机构说。[19]笔者以为，由于物业管理用房的权属主体具有多数性和不特定性，因此，其登记方式及登记机关也应当具有特殊性。

陈华彬教授认为，应当仿效德国，不动产登记实行法院登记制度。梁慧星教授起草的《物权法草案建议稿》第二十条规定，不动产登记，由不动产所在地的县级人民法院统一登记。[20]所以有人认为，物业管理用房登记由基层法院登记更具有公示公信力，因为司法机关具有中立性，也更具有权威性，并且符合国际不动产登记惯例，尤其是司法具有终极性，如果由行政机关登记，一旦登记错误，必然引起行政诉讼，还得由法院进行司法审查。法院直接登记为由全体业主共有，也不用颁发产权证，进行备案登记即可，为此便不会产生权属争议。

然法院行使审判权，其任务是审判案件，由其越俎代庖与法院设立的初衷不符，且有违宪之嫌。退一步说，如果法院登记错误，由法院来追究法院的责任更加困难，会影响到司法的权威性。

公证机构说认为，不动产登记程序与公证程序有共同点，公证处已经遍布全国各区县，公证员符合不动产登记的要求，

且公证处具有独立性和中立性，只要公证处对物业管理用房一律登记为业主共有，也可以解决物业管理用房的权属争议问题。

但公证机构不是国家机关，不像行政机关和司法机关一样有权力基础，缺乏权威性。正因为权力基础的缺失，对于无法判断的虚假登记、诈骗登记还得借助于国家机关的力量。另外，物业管理用房登记的目的是双重的，不仅是为了公示公信，还有行政管理的功能，公证处无法实现第二重目的。

因此笔者认为，法院说和公证机构说有一定的道理，但利大于弊，本来我国的不动产登记现状就是多头登记的混乱局面，如果再设另外的专门的登记机关来登记物业管理用房，成本不仅更大，而且登记更混乱，所以仍赞成行政机关说。《房屋登记办法》第四条也明确规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构，即房产管理局。

（四）法律应当另行规定登记程序和登记内容

《房屋登记办法》第七条规定了一般房屋的登记程序，即申请、受理、审核、记载于登记簿、发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。如果是共有房屋，应当由共有人共同申请登记。这里规定的申请人即房屋所有权人，但物业管理用房的权利人是不特定的多数人，显然不适用于物业管理用房。同时，该法第三十一条规定了房屋管理用房的特殊登记制度：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

但这样的规定值得商榷，笔者认为，此规定仍不利于保护业主对物业管理用房的权属，应当颁发房屋权属证书的论述不再赘述，之前已有论述。

此条规定仍然过于原则化，不方便操作。比如登记时间、申请人、申报材料、实地查看程序等都没有规定。笔者认为，登记时间宜规定为开发商取得预售许可证之前，这样规定开发商为了取得预售许可证，才会积极配合。申请人应当排除业主、业主委员会，不应当是权利人依申请登记，而应当是强制性登记，开发商的申请表明看是依申请，但其不是权利人，实为强制开发商申请，登记部门是一种依职权的登记。申报材料应当包括物业管理用房配置申请表、开发商营业执照和资质证书、规划总平面图、建设工程规划许可证、物业管理用房平面图纸、物业管理区域实测总建筑面积证明、物业管理用房测绘成果报告、认为需要提供的其他证明文件等。物业管理用房有特殊性，应当设立实地查看前置程序。

《房屋登记办法》和《物业管理条例》均没有规定应当登记哪些内容。笔者认为，登记的内容应当包括“物业管理用房”字样，产权人为“小区全体业主”，物业管理用房的位置、面积、用途、是否包含在公摊面积中、取得方式是有偿还是无偿等。

综上，因为物业管理用房不同于一般的房屋，具有其特殊性，法律应当另行规定物业管理用房的登记程序和登记内容。

（五）建立物业管理用房登记错误时登记救济机制
　　物业管理用房的行政登记行为具有公定力，行政行为的公定力必然导致物权权利具有正确性推定的效力，但其公信力并不是绝对的，原因就是物业管理用房的登记会产生登记错误。物业管理用房登记错误是指在物业管理用房登记中，登记簿记载的物权及房产证所记载的物权与实际权利不相符合的事实状态。物业管理用房的实际权利状态是法定的、很明确的，一般不会具有变动性，不像其他商品房一样具有流动性和变动性，但生活中物业管理用房的登记错误还不少。究其原因，主要有个：第一，就是登记申请人采取欺骗等手段造成错误登记；第二，就是因登记机构工作人员疏忽等过失造成错误登记；第三，就是登记申请人与登记机构工作人员恶意串通造成错误登记。

登记错误必然引起纠错程序，而在纠错程序主要有行政诉讼、行政复议、行政登记。行政诉讼和行政复议属于司法程序和准司法程序，启动这些程序有很大的弊端。其弊端主要表现为：一是消耗大量的人力资源和财力资源，二是消耗司法资源和准司法资源，三是消耗大量的时间，马拉松式的对抗赛会久拖不决，四是法院、法官、复议机构、复议人员左右为难，五是司法机关的中立性会受到行政机关的严重冲击，破坏司法独立，六是不利于社会的和谐和稳定。

因此，用行政登记救济机制来纠正行政登记错误的成本最小、破坏性和负面影响也最小。行政登记的救济机制主要有不动产更正登记、不动产注销登记。

所谓不动产更正登记，是指不动产物权人或登记机关在发生登记出现错误、遗漏时予以更正所进行的登记。《德国民法典》第八百九十四条规定：“如果土地登记簿中的内容在有关土地的权利、此权利上的权利或者在第八百九十二条第一款所列举种类的处分权限制方面，与真实的法律状态不一致时，自己的权利未登记或未正确登记的人，或者登记不存在的负担或者限制而受损害的人，可以要求因更正而涉及其权利的人同意在土地登记簿中加以更正。”[21]我国《物权法》第十九条也规定了更正登记：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”笔者认为，更正登记适用于物业管理用房，其目的是通过对错误登记的修改，将真实权利人记载于登记簿上，终结原登记权利的公信力，使真实权利人即广大业主的权利得到完全法律保护。不动产更正登记可以分为两种，一种是真实权利人申请更正登记，另一种是登记机关发现错误后依职权径行登记。当物业管理用房登记错误时，先不要提起行政诉讼，先申请更正登记，如果登记机关意识到登记错误，则很快可以解决。

所谓不动产注销登记，通常是指不动产物权消灭的登记制度，我

国的注销登记也指不动产物权消灭的登记，《房屋登记办法》规定：“因房屋灭失、土地使用权年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。”日本叫涂销登记，但依照日本《不动产登记法》的规定，涂销登记包括权利消灭时的涂销登记，还包括违法登记的涂销登记。物业管理用房的违法登记包括开发商的违法登记和登记机关的违法登记。我国应当引入违法登记的注销登记，这样有利于快速解决登记错误的补救。注销登记除权利人自愿申请外，还可由登记机关强制注销登记。当物业管理用房作为商品房登记时，有申报不实的或因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的，登记机关应当作出注销房屋证书的书面决定，并送达相关权利人。

（六）物业管理用房登记错误原因不同，赔偿责任及程序也应当不同

不管是因为当事人的原因还是因为登记机构的原因，或者是二者的原因，造成他人损害的，就会产生损害赔偿责任承担的问题。因当事人原因产生的赔偿责任是民事侵权责任，应适用民事诉讼程序；因登记机构原因而产生的赔偿责任是国家赔偿责任，应适用行政赔偿诉讼程序；因二者共同原因产生的赔偿责任是国家赔偿责任，非连带责任或按份责任，此时也应适用行政诉讼程序，只是登记机构先行赔偿之后可以向造成错误的申请人进行追偿。 

《房屋登记办法》第九十二条规定申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。《物权法》第二十一条也规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成错误登记的人追偿。

五、业主委员会在物业管理用房纠纷中是适格的诉讼主体

《物业管理条例》从立法层面上正式确立了业主委员会制度，《物权法》在业主的建筑物区分所有权一章也进一步作了专门规定，但对于业主委员会的实体主体地位的定性及程序上是否具有诉讼主体资格的定性不够清楚。因此，有的法院认为，业主委员会是适格的诉讼主体，有的法院认为，业主委员会不是适格的诉讼主体，有的认为要看是什么法律问题和法律纠纷，由法律纠纷的定性来决定业主委员会的诉讼主体是否适格。这就产生了诉讼主体完全适格说、诉讼主体完全不适格说、诉讼主体限制适格说。

（一）诉讼主体完全适格说[22]

诉讼主体完全适格说认为，业主委员会具有独立的诉讼主体资格，其理由是，业主委员会属于最高人民法院《关于适用若干问题的意见》（以下简称《意见》）第40条的规定的其他组织，即合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具有法人资格的组织。业主委员会刚好符合“其他组织”的法律特征，所以具有完全的诉讼主体资格。

业主委员会虽然不是营利性组织，不经过工商登记，但业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。因此是根据《物业管理条例》的规定合法成立的。业主委员会设立主任、副主任和委员，有一定的组织机构。其虽然不从事任何经营性的活动，没有营利收入，但业主委员会有一定的经费，章程对经费的来源有规定，经费是业主委员会的财产，此外，业主委员会还有物业公用部位，公共设施、设备和物业管理办公、经营用房及由此产生的收益（如停车场收费，楼顶广告牌位租金收入等）作为运作资金。

另外，《物权法》第七十八条第二款规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。这说明业主可以将业主委员会作为被告诉至法院，提起撤销之诉。《物权法》第八十三条规定：业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。这说明业主委员会可以作为原告对业主提起侵权之诉。

2003年，安徽省高级人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示最高人民法院，最高人民法院对安徽省高级人民法院作出了（2002）民立他字第46号批复：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第49条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公共设施，公用设施专项费，公共部位维护及物业管理用房，商业用房的，可以自己的名义提起诉讼。

（二）诉讼主体完全不适格说[23]

诉讼主体完全不适格说认为业主委员会不具有独立的诉讼主体资格，其理由是，业主委员会没有自己独立的财产，其经费是业主共有，有些小区没有物业管理用房，业主委员会没有自己的办公场所，即使有，其权属也是属于业主共有。业主委员会只能依法针对物业管理、物业服务等事项进行监督，对物业管理企业组织招投标等，不能取代全体业主以民事权利主体的身份直接参加民事诉讼活动。业主委员会没有独立的财产决定了不能独立承担民事责任，所有的责任将归于全体业主，所以业主委员会完全没有独立的诉讼主体资格。

（三）诉讼主体限制适格说[24]

诉讼主体限制适格说认为，业主委员会有一定的诉讼主体资格，但其诉权有一定局限性。业主委员会在一定范围内可以作为原被告，但不是在所有的诉讼中都是适格的原被告。

笔者认为，在物业管理法律关系中，业主委员会可以是适格的诉讼主体，但在物业管理法律关系以外的其他法律关系中，业主委员会就一般不能成为诉讼主体，如买卖合同法律关系、行政法律关系等法律关系中。

业主委员会的职责决定了其在涉及物业管理领域的诉讼中它是适格的主体。《物业管理条例》第十五条规定了业主委员会履行的职责。第十九条规定：业主大会、业主委员会应该依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业无关的活动。

《物权法》也只规定了业主委员会作出的决定时业主的撤销之诉及针对业主任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等行为时的侵权之诉。而最高人民法院的批复不具有普遍适用的法律效力，只是针对某个地方的某个时间的某个法律纠纷给予批复，针对性很强。

笔者认为，以业主委员会的名义提起的诉讼的前提是：必须涉及物业服务纠纷或是维护业主的共同利益时，依法成立的业主委员会可以代表全体业主行使权利，担当原告或被告或第三人。如果完全剥夺业主委员会的诉讼主体资格使其完全无诉权，一是不利于业主维权，会使得各阶段的程序复杂化，二是不利于社会稳定，业主委员会作为业主的代言人，可以作为维权的重要渠道，否则，业主维权的渠道不畅通，必然会引起业主对社会、对政府、对法院的不满。如果不限制业主委员会的诉权，会导致业主委员会滥用诉权，有时不是维护业主权益，还可能损害业主权益，业主委员会的诉权扩大化也不是完全是好事。笔者的最终建议是：业主委员会的诉讼主体资格问题采用法定为原则，并允许类推，即：法律已经明确规定业主委员会可以作为原被告的按照法律规定，法律没有规定的，由有关立法部门或准立法部门制定类推的标准，第一个标准可以是限于物业领域，第二个标准是为了业主利益，只要是符合法律规定的或是类推标准的，法院都应当立案。涉及物业管理用房权属的问题当然是为了业主的共同利益，法院不予立案是非常值得商榷的。

结 语

物业管理用房的范围界定、权属归属、验收交接、维权主体等法律问题关系物业管理费用高低分摊问题，关系到每个城市小区居民的生活质量问题，关系到社会的和谐稳定问题。随着法制的完善和法治的进步，现有的中央立法突显出滞后性，地方立法表现出空白性、混乱性及与中央立法的冲突性。由于时间效力、级别效力、地域效力的不一致，使得中央和地方之间、地方和地方之间容易产生法律冲突，难以适用。立法的混乱必然导致司法实践的混乱，因此，笔者建议最高人民法院制定司法解释，将物业管理用房的规定予以统一、细化、明确。

参考文献：

   一、法律法规类

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10. 陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版。

三、论文类

1. 深圳市中级人民法院民五庭：《业主委员会的主体资格》，载《民事审判指导与参考》，法律出版社2006年5月第1版。

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3．王中：《论物业的主体资格》，http://www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=25990，最后访问时间2010年10月10日。

4.雷斌：《业主委员会诉讼主体资格研究》，http://www.sls.org.cn/all_about.jsp?main_id=8&id=0080000336，最后访问时间2010年10月8日。

5．刘存仓：《试析业主委员会的诉讼主体资格》，http://www.acla.org.cn/pages/2007-8-3/s40431.html，最后访问时间2010年10月3日。

6.卢薇薇《试论小区业主的会所权益》，http://bbs.soufun.com/101004077415796/142948944_142958798.htm，最后访问时间2010年10月18日

7.刘潇瑜：《小区会所的权属界定》，http://bbs.soufun.com/101004077415796/142948944_142958798.htm，最后访问时间2010年10月18日。

致 谢

三年的法律研究生生涯已经结束，在这三年里，感谢云南法学院对我的培养，感谢感谢仇永胜班主任的辛苦教导和无微不至的关心，感谢法学院所有老师的孜孜不倦的传授和教诲，感谢杨临宏导师的对多次指导，对我的论文一共提过六次意见并作出具体修改方案，感谢答辩委员会十二小时的辛苦答辩指导并提出宝贵的修改意见，感谢2008级在职研究生班的班委，他（她）们付出了更多的时间和精力，为本班的团结、活动及顺利毕业作出了奉献，感谢本班全体同学！

[①] （2010）西行初字第43、44、45号行政判决

[②] （2007）盘法民二初字第012号民事判决。

[③] （2009）西法行初字第12号行政判决。

[④]《物权法》第七十三条规定：“……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

 

[⑤]全文有16处使用物业管理用房，第29、42、47、53条4处使用物业服务用房。

[⑥] 《诸暨市物业管理用房管理规定的通知》第五条的规定

[⑦]《重庆市物业管理条例》第四十三条规定。

[⑧]《小区会所的权属界定》，作者：刘潇瑜， http://bbs.soufun.com/101004077415796/142948944_142958798.htm

 

[⑨] 卢薇薇：《试论小区业主的会所权益》，ttp://bbs.soufun.com/101004077415796/142948944_142958798.htm，最后访问时间2010年10月10日。

 

[⑩] 目前我国《物权法》、《物业管理条例》及地方性法规规定物业管理用房属于业主共有，但不够细致明确

[11] 《清河县物业服务用房管理办法》第六条、《诸暨市物业管理用房管理规定的通知》第五条的规定第四条均有规定。

[12]《石家庄市物业管理用房暂行规定》第七条：“规划行政主管部门对于不符合第五条所规定的面积的施工图纸，不予审批。”

[13] 《关于南京市物业管理服务用房产权登记、交接验收等有关问题的处理意见》第一条第四款的规定：“对房屋已销售完毕，无法划定物业管理用房的或所划定的物业管理用房达不到规定标准的，开发企业应当在会所内划定。对无会所也无其他房屋的，由开发企业按项目销售时平均售价的95%标准乘以应交面积，向业主大会交纳补建价款。 ”

[14] 《银川市物业管理条例》第三十五条有类似规定。

[15] 《清河县物业服务用房管理办法》第十三条有类似规定。

[16]强制登记和任意登记的分类，见楼建波主编：《域外不动产登记制度比较研究》，北京大学出版社2009年版，第1页

[17]楼建波主编：《域外不动产登记制度比较研究》，北京大学出版社2009年版，第1页。

[18] “房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”

[19]楼建波主编：《域外不动产登记制度比较研究》，北京大学出版社2009年版，第48-52页。

[20]楼建波主编：《域外不动产登记制度比较研究》，北京大学出版社2009年版，第49页。

[21]楼建波主编：《域外不动产登记制度比较研究》，北京大学出版社2009年版，第60页。

[22]《论物业的主体资格》，王中，http://www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=25990

[23]《业主委员会诉讼主体资格研究》，雷斌，tp://www.sls.org.cn/all_about.jsp?main_id=8&id=0080000336

 

[24]《试析业主委员会的诉讼主体资格》，刘存仓，http://www.acla.org.cn/pages/2007-8-3/s40431.html