“离婚之后的房子”评析

“离婚之后的房子”评析

辽宁锦州律师 胡林海

    一、案情经过：

    2006年6月底的一天，住在山东省青岛市王女士从当地的报纸上看到自己家已居住了二十多年的房子被某典当公司委托给一家拍卖公司欲进行拍卖。原来这个房子是王女士于1998年与前夫蒋先生离婚后进行了分割，她分了一大半，蒋先生只分了一间房间。但，房产证上登记的依然是蒋先生的名字，保管则一直是在王女士那里。2006年2月25日，蒋先生亲自和某典当公司签署了抵押典当协议，借款十万元，抵押物就是王女士居住的那套住房，当期一个月。后蒋先生没有按期还款，典当公司就依据双方签订的典当协议委托拍卖公司进行拍卖。于是，王女士将前夫蒋先生、典当公司和拍卖公司全部都列入了被告起诉至人民法院提，要求拍卖公司停止拍卖房产，归还房产证，撤销蒋先生与典当公司之间的典当合同。

    二、判决结果：

    一、典当有限公司与蒋先生签订的《借款抵押合同》中抵押部分条款无效。

    二、拍卖有限公司立即停止对涉案房屋的拍卖，并将该房屋的房地产权证返还王女士（案件判决后，典当公司不服，提起了上诉，目前二审正在进行中）。

    三、律师观点：一审法院的判决结果是正确的。

    1、首先应该肯定的是这个房屋属于王女士与前夫蒋先生的共同共有。

    尽管在房屋产权证上并没有登记王女士为此房屋的共有人，但这是我国房屋登记的一个惯例，如果是夫妻关系，除非当事人主动提出在房产证上要求登记为共有人，否则，产权登记部门只记载夫妻中的一人（但，在房屋档案上还是记载为共同财产的）。但，这并不影响财产的共同共有关系。我国法律明确规定，产权证书登记的事项与登记部门记载的事项不一致的，以登记部门记载的为准。因此，尽管房屋产权证上只记载了蒋先生是房屋的所有人，并为记载王女士为共有人，但，在登记部门的档案上已经清楚地记载了王女士是这个房屋的共有人。因此，这个房屋属于王女士与前夫蒋先生的共同共有的是是在法律上是没有异议的。典当公司以“在他们的眼里只有一个标准，那就是看房子的房产证。”“房产证登记的所有权人是蒋俊，而且没有其他的共有权人。”提出抗辩，是没有法律依据的，不应予以支持。

    2、蒋先生无权擅自办理典当抵押，所以这个抵押是无效的。

    蒋先生明知这套住房并非是自己拥有的完全产权，即所有权（大部分的产权属于王女士），依然与典当公司签署典当协议并办理了抵押，属于民法上的恶意、无效行为。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条第二款：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”根据《典当管理办法》第三十五条“典当行应当查验当户出具的当物的来源及相关证明材料。” 典当公司虽然并不知情，但，其并没有尽到法律规定的注意义务，进行严格审查，理应对由此造成的后果负责。因此，法院判决“典当有限公司与蒋先生签订的《借款抵押合同》中抵押部分条款无效。拍卖有限公司立即停止对涉案房屋的拍卖，并将该房屋的房地产权证返还王女士。”是正确的。

    四、律师建议：

    1、典当公司要加强自我保护意识。

    典当公司在接受典当业务时，要有自我保护意识，严格按法律法规及操作规程办理。“查验”当户当物的来源及相关证明材料不仅仅是“查”，更主要的是“验”。不能受惯性思维的束缚，如，房屋的共有关系并不只局限于夫妻关系等。如果典当公司依据《典当管理办法》的规定到产权登记部门进行“查验”就完全可以规避自己的风险。

    2、典当公司的补救措施。
 
    相对蒋先生与典当公司的借款合同而言，房屋的抵押合同属于从合同。根据《合同法》的规定“从合同无效并不影响主合同的效力”，因此，虽然作为房屋的抵押合同无效，但，典当公司依然可以依据双方签订的借款合同向债务人追偿。同时，根据《担保法》第五条第二款“担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。” 典当公司可以依法追究担保人蒋先生恶意担保导致担保合同无效而给其造成的损失。另外，典当公司也可以依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第１５２条“国家机关工作人员在执行职务中，给公民、法人的合法权益造成损害的，国家机关应当承担民事责任。”及《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》   第一条“《中华人民共和国国家赔偿法》第三条、第四条规定的其他违法行为，包括具体行政行为和与行政机关及其工作人员行使行政职权有关的，给公民、法人或者其他组织造成损害的，违反行政职责的行为。”之规定，要求办理产权登记的部门由于其办理抵押登记过错而给典当公司造成的损失承担起相应的赔偿责任。

    3、作为典当公司的从业人员应该加强有关法律法规的学习。

    别是在重大政策调整后、新法出台时，要及时掌握新的政策、法律法规，调整经营策略。如在过去，司法实践中将典权列为物权，但，2007年10月1日施行的《物权法》并没有将典权列为物权。根据物权法定原则，典权自然也就不属于《物权法》上的物权了。另外，善意取得制度的应用是指动产、不动产所有权的善意取得，而并非是指其它权利的善意取得。等等这些新的规定，特别是与原规定向冲突、相矛盾之处，均应当吃透，以避免不该受到的风险。