论该“特别约定”的法律性质

论该“特别约定”的法律性质

［争议的提出］

2003年4月，沈阳市某房产开发有限公司（以下简称开发公司）经政府有关部门批准，对原告刘某所住平房地区实施拆迁。刘某系该拆迁地区常住人口，在该地区有一处16.2平方米违建平房（无房产产籍即产权证）。

国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条及省、市政府相关管理办法均明确规定：拆除违章建筑，不予补偿。但考虑到本市诸多被拆迁人除违建房外再无其它住房，且很多属于“低保户”的实际情况，若严格按上述法规、规章执行不予补偿，将使这些居民面临“无家可归无房可住”的局面，不利于社会的和谐稳定，市房产局和民政局遂联合制定实施了《沈阳市无房产产籍房屋拆迁补助办法》，其第二条规定对于居住于拆迁范围内，同时符合下列四项条件的无房产产籍房屋内的“低保户”、“边缘户”，由拆迁人给予补助：

1、没有得到过拆迁安置补偿或补助；

2、本市城市规划区内无合法住房；

3、居住的无房产产籍房屋必须独立开门；

4、持有拆迁地2001年12月31日前迁入的独立户口，并在此居住。

刘某向开发公司提出自己符合上述条件，要求按最低标准“一类户型”予以回迁安置，否则拒不搬迁。开发公司考虑到工期紧迫，遂于2003年5月12日与刘某签订了《房屋拆迁协议》（市拆迁主管部门提供的格式条款合同文本）一份，约定对刘某的违建房原地安置“一类套型”一处，2004年5月12日前兑现。同时开发公司唯恐刘某有不符合上述条件的欺诈情况的发生，在该协议上加盖一印章约定注明：“如查实外面有住房或不在此长期居住此协议作废”。协议签订后，刘某搬出违建房，并按约定交纳了45000元增加面积款；开发公司在该地开发建设商品房若干，但在办理回迁事宜时，查出刘某在本市别处另有合法住房，也即不符合文件中规定的“照顾范围”，遂拒绝回迁，并向其发《告知书》一份，称刘某在签订《房屋拆迁协议》时有欺诈行为，依据协议中“如查实外面有住房或不在此长期居住此协议作废”的特别约定，决定终止该协议的履行。

刘某遂向法院起诉要求按《房屋拆迁协议》履行，实现回迁安置权；开发公司提出反诉，以刘某有欺诈行为，要求撤销该协议（并未超过除斥期间）。

本案原、被告双方观点完全分歧，审理中不同法官间也有很大争议。目前，一、二审法院均判决支持刘某的诉讼请求，驳回开发公司的反诉请求。目前开发公司在申诉中。

［争议焦点］

针对该“特别约定”的法律性质，形成以下不同意见：

一、“拆除违章建筑，不予补偿”的法律规定本身不合理。目前，国务院《城市房屋拆迁管理条例》及各省、市政府规章均明确规定：拆除违章建筑，不予补偿。但诸多城市“棚户区”、“平房区”中被拆迁人居住违建房（即无房产产籍房屋）的情形大量存在，此外再无其它住房，而且多属于居住几十年的“低保户”或生活困难者，这是特定历史时期的产物，情况复杂，责任不完全在被拆迁人。若严格按上述法规、规章执行拆迁后不予补偿，将使这些居民面临“无家可归无房可住”的局面，不利于社会的和谐稳定，实践中也确实产生了大量上访申诉问题。因此，“拆除违章建筑，不予补偿。”的法律规定本身不合理。据悉，法院之所以做出上述判决，很大程度上是出于“情理公平”，让刘某“息诉”的考虑，避免其四处上访。

二、“拆除违章建筑，不予补偿”属于“行政法规的强制性规定”，而使《房屋拆迁协议》中对违建房予以补偿安置的约定无效，不存在履行问题。我国《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《城市房屋拆迁管理条例》在法律效力级别上属于国务院的行政法规，若其中“拆除违章建筑，不予补偿”属于强制性条款，那么当事人又在《房屋拆迁协议》中约定对违建房予以补偿安置，就属于违反行政法规的强制性规定，这样的合同应为无效，不存在履行问题，法院就应驳回刘某的诉讼请求。

三、“如查实外面有住房或不在此长期居住此协议作废”为双方在协议中约定的一项“附解除条件”。那么后来开发公司查实刘某在外面确实另有住房，该协议就应被判决解除。我国《合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件……附解除条件的合同，自条件成就时失效。”若“如查实外面有住房或不在此长期居住此协议作废”为双方在协议中约定的一项“附解除条件”，由于后来开发公司查实刘某在外面确实另有住房，那么约定的“附解除条件”成就，该协议就应解除，而不是“继续履行”或“撤销”的结果，双方的诉讼请求均应被驳回，法院应判决解除合同。

四、“如查实外面有住房或不在此长期居住此协议作废”为协议中约定的一方解除合同的条件，后来开发公司查实刘某在外面确实另有住房，可以行使该约定的解除权。我国《合同法》第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第九十六条规定：合同自通知送达对方时解除。

五、“如查实外面有住房或不在此长期居住此协议作废”，为开发公司承诺安置的前提条件，同时也是对刘某如果不诚实信用、有欺诈行为后果的提示。这是开发公司方面的反诉请求和理由，如果刘某有隐瞒真相的欺诈行为，该协议就应撤销。

笔者同意上述第四种观点。