卖房人与第三方串通，恶意毁约致使买房人利益遭到侵害，法院确认

卖房人与第三方串通，恶意毁约致使买房人利益遭到害，法院确认卖房人与第三人房屋买卖合同无效

2008年12月的一天，林先生通过中介公司的介绍将位于朝阳区繁华地段一座两居室房屋卖给了文先生。这一天，双方在中介机构主持下，签订了房屋买卖合同。双方谈好这套房子的交易价格为120万。由于林先生出卖的这套房子，房屋产权证正在办理过程中， 无法办理过户手续，因此双方约定， 在签订买卖合同时买方文先生要支付给卖方林先生房屋交易价格的一半即60万元做为首付款，其余60万元房款等卖方林先生拿到房屋产权证，能够办理房屋过户手续时再由林先生配合文先生办理银行贷款，用银行贷款支付其余部分60万元购房款。双方还约定，林先生房屋产权证一拿手到双方就立即办理过户手续。在买卖协议签订后，文先生既向林先生交纳 60万元购房首付款，在进行了必要的物业交接后文先生一家就搬进了这套内房屋居住，双方在等待房屋办理过户登记的日子。

时间到了2009年。这一年 ，北京房屋价格经历历史上少有的涨价 ，下半年开始，房屋价格出现大幅度的增涨，在巨大的经济利益面前，很多卖房人纷纷毁约，宁愿承担违反合同的违约金，再将房屋出卖给第三方谋取更高利益，或者通过各种手段毁约，与第三方恶意串通，以达到继续持有房产的目的。

就在这个节骨眼上， 2010年1月，林先生拿到房屋产权证，按照合同约定给文先生办理过户的时间到了，但是在房屋涨价形势下，林先生动了脑筋，向文先生提出，“房子涨价了，第一，你给我加50万元，咱们170万元成交，第二，如果你不同意加价，我就毁约，不卖给你了，你们收拾东西赶紧搬家”。面对林先生的毁约和言而无信，文先生一家非常气愤，在跟林先生多次交涉未果的情形下，2010年2月一纸诉状将林先生告上法庭。请求法院判决，林先生继续履行双方签订的房屋买卖合同，并协助自己办理过户手续，维护自己的合法权益。

在法院的支持下，双方达成了调解协议，林先生承诺在调解书生效后，立即为文先生办理房屋过户手续，林先生积极配合文先生办理贷款手续。本来调解书生效后，双方都应当遵守履行。

可是，令人臆想不到的是，林先生一方面在法院与文先生达成调解协议，另一方面却在背地里将房屋出卖给了第三方赵小姐。

为了拖延为文先生办理过户的时间，林先生是想尽一切办法，隐瞒自己将房屋卖给赵小姐的事实 ，还找各种借口拖延办理过户的时间，文先生很着急一再催促林先生为他办理过户。2010年4月的一天，文先生与林先生约好一起去房地局办理过户手续，到了房地局服务窗口，当文先生把材料递过去时，工作人员告诉他，这套房子不是林先生的名字，而是在赵小姐名下，且过户刚刚办理完毕，文先生这才得知林先生已经将房屋卖给了第三方并为第三方赵小姐办理了过户手续的事实。林先生见状，只好告诉了自己将房屋以220万元价格又卖给第三方的事实。

 对此，文先生非常气愤，对于林先生这种公然藐视法律，无视法院生效调解书，践踏法律的行为，再次向朝阳区法院提起诉讼，请求法院确认林先生与赵小姐之间的房屋买卖协议无效，维护自己对该房屋的权利。文先生认为：

（１）赵小姐买房不看房 ，违背交易习惯，证明赵主观恶意。

自己一直在这套房屋内居住 ，做为购房人，购房之前必然对房屋位置，户型，结构，物业状况进行充分的了解，赵小姐却根本没有了解这些，买房以前根本没有来看过房，对要购买的房屋状况根本不了解，就决定购买房屋，这种违反违背常理的行为，不符合交易习惯。

（2）赵小姐买房不要求交房，不要求收房，违背交易习惯，证明赵的主观恶意。

赵小姐明知该房屋有人居住 ，却知之不理，签订购房合同不约定交房时间 ，在物业处得知文先生在该房屋居住时，还故作不知，在文先生找到她交涉买房问题时又支支吾吾，遮遮掩掩，其种种行为都是违反常理的，不符合交易习惯。

（3）赵小姐在进行物业交接时只签订物业协议，未取得原水，电，煤气缴费卡，房屋钥匙等重要交房凭证，证明赵的主观恶意。

说明赵小姐在买房前，买房后都明知该房屋之前就已经出卖的事实，如果赵小姐买房之前去看房并要求交房，要求收房的话，文先生肯定会阻止，他们之间的交易就不可能顺利进行，因此从事实上看，其购房行为不符合交易习惯，足以说明二人恶意串通的事实。

（4）从赵小姐支付购房款方式上看，也证明双方的恶意。

赵小姐仅能提供支付购房款130万元的付款凭证，与220万元交易价格相比相差90万元没有支付，而且其中部分款项没有通过银行转账结算，是现金交付，仅仅有双方的收条。这些说明，赵小姐不能提供支付对价的证据，不能证明其主观善意，完全能够认定其主观的恶意。

基于此，文先生的代理律师认为：

在赵小姐没有支付全款情况下，林先生就将房屋过户给她，且赵小姐买房不看房，过户后不要求交房，明知道房内有人居住也不要求收房，自己承认支付全款现又提供不出付款凭证，这些相互矛盾，不能自圆其说的故意说谎行为 ，足以证明其主观上购房目的不是为自住，其与林先生相互勾结，恶意串通的事实完全能够认定，因此法院应当确认双方买卖合同无效。

法院经过审理后认为 ，

根据合同法第52条规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的为无效合同。生效法律文书（民事调解书）确定了文先生与林先生之间的买卖关系，确定该房屋林先生必须转让给文先生不得转让给其他人，也不得对该房屋作出其他的处分，林先生拒不执行法院生效调解书而将房屋再次出卖给第三方，以获取更大利益的行为是违反诚实信用基本原则的，主观恶意明确，第三方赵小姐对房屋基本状况不了解，对自己购买的房屋位置、楼层，户型、均不了解情况下就达成买卖交易且不能证明支付了对价，亦不能证明主观善意，因此判定 林先生与赵小姐的买卖合同无效。

房屋是个人安身立命之所，近年来，随着房地产市场的蓬勃发展，房价不断攀升，二手房市场也日益活跃。面对房价持续上涨的利益诱惑，不少卖房者缺乏诚信，通过“一房二卖”规避已经签定的售房合同义务，以获取更高的房价利益。在这类行为中，可分为两种：第一种是真实的以比原合同更高的价格转卖房屋并完成过户的交易；第二种则是与他人串通制造虚假的合同并在名义上过户，实际上则是借用他人名义继续持有房产，以待房价继续上涨。对于第二种情况，出卖人与第三人之间并无真实的交易关系，而是通过制造交易过户假象，以规避出卖人对原购房人的过户义务，原购房人要求出卖人继续履行合同义务的诉求应当得到支持。本案，林先生与赵小姐正是通过上述手段恶意串通，将房屋虚假过户，逃避已经发生法律效力裁判文书的执行，达到继续控制和持有房屋的目的，故应当认定其二次转让合同无效。这个案例提醒我们，在生活中，要遵守诚实信用的原则，不要被利益驱使去做违反法律规定的事情，不然是要承担代价的。