广州增城区宅基地合建纠纷律师张静：买卖合同无效违约赔偿条款有

宅基地纠纷107讲：广州宅基地房买卖合同无效，违约赔偿条款有效吗？

    广州张静律师18078803465解答：违约赔偿条款也无效。宅基地房买卖合同被判无效后，损失赔偿应根据评估出的房屋价值（房+地的价值）作出，损失赔偿一般是购房款+增值赔偿。增值赔偿=（评估价-购房款）÷2。实践中，宅基地房买卖合同一般都会约定如卖家起诉合同无效，需要支付高额赔偿，这种约定是无效的，即便部分一审法院判决该约定有效，二审也一般都会改判。如下面这个案件，宅基地房买卖合同约定如卖家起诉合同无效收回房屋，则需要5倍赔偿购房款。一审法院判决赔偿条款有效，判决卖加赔偿5倍房款600多万。二审法院认为一审法院适用法律错误，不能依该违约条款判决赔偿金额，改判参考评估价赔偿176万。

判决书节选：

    广州中院认为:本案争议焦点在于合同无效的后果如何处理｡ 孔卖家作为甲方与魏买家作为乙方签订《房地产权转让合同》,约定甲方将涉案房屋的所有权和土地使用权等以123万元的价格转让给魏买家,魏买家向孔卖家支付房款｡ 该合同违反法律强制性规定,一审法院认定该合同无效正确,本院予以认可｡ 合同无效,则孔卖家应向魏买家返还房款123万元并赔偿损失,魏买家应向孔卖家返还房屋｡ 魏买家明知宅基地房屋不得向非集体经济组织成员转让,仍然受让涉案房屋,对造成合同无效的后果亦有责任,应自行承担一定的损失｡ 关于损失金额的认定｡ 《房地产权转让合同》无效,则该合同约定的违约条款亦无效｡ 一审法院认定该条款不受合同无效的影响,属适用法律错误,本院不予认可｡ 损失赔偿的金额应根据涉案房屋市场价值与购买价格差额的事实基础作出认定｡ 孔卖家二审中提交了其自行委托业某公司作出的《评估报告》（房屋价值2520500元）,虽然魏买家对该评估报告不认可,但其未提交相反证据推翻该评估结论,故本院对该《评估报告》予以认可｡ 至于魏买家自行委托均某公司对涉案房屋装修重置价格作出的评估,从该《房地产咨询报告》对房屋装修状况的记载,可见该房屋的装修仅为一般装修,并非豪华装修,且成新度一般,而业某公司作出的《评估报告》已经包含了一定的装修价值｡ 业某公司虽然仅通过首层窗户和外围对房屋进行了一般性的查看,但亦是按照房屋装修为一般情况进行评估｡ 魏买家否认该评估报告所包含的装修价值,但未提交足以反驳的相反证据,故本院对魏买家的意见不予采纳｡ 此外,装修的剩余价值才是合同无效的损失,魏买家委托均某公司对装修重置价格作出的评估不足以作为认定损失的依据｡ 综合双方的过错程度,本院酌定孔卖家向魏买家赔偿1764350元,对魏买家主张超出的部分,本院不予支持｡ 至于房屋占用费,可与房款的资金占用费相抵。

    广州张静律师擅长各类房产纠纷，如二手房、商品房、宅基地房、房产确权、分家析产、婚姻继承、租赁赠与等房产案件，执业十年以上，欢迎咨询。广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场8楼。