白云区二手房买卖违约争议律师张静：夫妻一方单独卖房买家明知还

二手房第103讲：夫妻一方单独卖房，买家明知道还签合同，无法过户还能索赔吗？

    广州张静律师18078803465解答：估计不能了，即使能索赔违约金，金额也很低。二手房买卖中，买卖双方都有核对对方身份信息、产权信息等基本情况的义务。不要求你查询复杂的信息，但最简单的信息还是要注意的。如果明知道有问题还签合同，那最后合同无法履行，就很难索赔违约金。如下面这个案件，卖家房产证写了妻子、丈夫两个人的名字，买家明知道有两人名字，还跟妻子一个人签了房屋买卖合同。最终房屋因卖家欠债被查封无法过户，法院就认定买家自身也过错严重，只需退还定金，不能索赔违约金。

判决书节选：

    本院认为:第一,涉案房屋登记在关卖家、闵卖家名下,由关卖家、闵卖家共同共有,而《存量房买卖合同》是由彭买家与关卖家签订,并未取得闵卖家同意,此后闵卖家亦未对该合同予以追认,故应认为该合同对闵卖家不产生约束力,彭买家在本案中要求闵卖家承责,缺乏依据,本院不予支持。

    第二,涉案房屋已作为关卖家、闵卖家的财产被法院强制执行,《存量房买卖合同》已不具备继续履行的客观条件,且彭买家已向关卖家发出书面通知解除合同,故关卖家应将彭买家支付的22万元购房定金退还给彭买家。

    第三,涉案房屋实际登记在关卖家、闵卖家名下,关卖家将涉案房屋中闵卖家所占有的份额亦出售给彭买家,属于无权处分,且涉案房屋因关卖家、闵卖家原因被强制执行,故关卖家对于合同无法继续履行存在较大过错。但彭买家作为购房人,本身对于合同的签订主体亦未应尽到审慎审查义务,故彭买家亦应对合同无法继续履行承担部分过错责任。

    第四,涉案房屋已出租给彭买家妻子用于转租,彭买家所主张的管理费、维修费用应属于租赁合同履行期间产生的费用,彭买家在本案房屋买卖合同纠纷中要求关卖家支付上述费用,缺乏依据,本院不予支持。

    第五,如前所述,涉案房屋已交由彭买家方人员使用,且彭买家自认并未实际支付过租赁合同约定的前5年租金,且彭买家本身对合同无法履行存在过错,故本院对原告主张的违约金不予支持。