黄埔区二手房买卖违约争议律师张静：买家无法取得同贷书违约金多

二手房第108讲：买家无法取得同贷书，二手房买卖合同解除违约金多少？

    广州张静律师18078803465解答：违约金金额须综合合同履行情况、违约过错程度以及守约方的损失情况进行确定，并不是就一定按房屋买卖合同约定的总房价10%-20%的违约金算。如下面这个案件，因买家之前不知道申请同贷书需要审核其配偶的征信情况，后因征信不通过导致无法取得同贷书，房屋买卖合同解除。法院就将违约金从20.8万降到了9万元。

判决书节选：

    案涉《房地产买卖合同》因买家配偶存在征信逾期情况，无法取得同贷书已于2021年8月27日解除，蔡买家已构成违约，董卖家诉请蔡买家支付违约金，合理合法，但就违约金金额，本院认为，虽然《房地产买卖合同》约定，蔡买家不能按本合同约定买入该房地产，或者因违约而无法买入该房地产的，应向董卖家支付该房地产成交价10%即20.8万元作为违约金，但蔡买家已提出调减违约金的请求，故违约金金额须综合合同履行情况、违约过错程度以及守约方的损失情况进行确定。本案中，

    首先，合同签订后，蔡买家已依约向董卖家交付定金1万元，其于合同履行初期办理按揭申请手续阶段，通过某公司要求与董卖家协商解除合同，此时董卖家未向银行申请提前还款，亦未委托第三方垫资赎证，双方合同履行程度较低，涉案房产交易价格为208万元，径直按约定比例计算违约金，对蔡买家显失公平。

    其次，没有证据表明蔡买家在合同签订前已知悉需提供其配偶征信，其在合同履行过程中得知需提供其配偶征信，且其配偶征信存在逾期，要求蔡买家克服这一合同约定之外的因素，继续申请办理按揭手续，对蔡买家来说，显属严苛，蔡买家因此而违约，过错显然较低。

再次，董卖家虽主张因房产未能出售导致其后续置业损失等，但并无提供证据证明涉案房产价格跌幅较大导致其因合同解除可能存在房屋差价损失。

    根据上述分析，结合双方合同约定、定金支付情况以及蔡买家同意其支付的1万元定金赔偿给董卖家的情况，本院认为蔡买家应向董卖家支付的违约金以9万元为宜。