广州宅基地纠纷律师张静：买卖合同无效后增值损失包括土地吗？

宅基地纠纷160讲：宅基地买卖合同无效后，增值损失包括土地的部分吗？

    广州张静律师18078803465解答：包括的，宅基地房买卖或合建合同无效后，买家须返还房屋，卖家需赔偿买家损失。损失分两部分，一是返还购房款，二是赔偿增值部分。增值部分计算方式为（评估价值-购房款）÷2。评估价值包含上盖房屋的价值和宅基地的价值，地的价值一般是房屋价值的2倍左右。如下面这个案件，一审法在计算增值部分的时候仅计算了房屋价值，这样买家得到的增值损失赔偿才3万多。二审法院认为这样处理不当，买家得到的赔偿太少，改判土地的增值损失也要计算进去，最终买家得到的增值部分赔偿是49万。

判决书节选：

    本院认为,刘卖家将其宅基地房屋出卖给非本集体经济组织成员周买家,违反了我国法律禁止性规定,一审法院认定双方当事人签订的房屋买卖协议无效,判令周买家将案涉房屋交还给刘卖家,刘卖家将购房本金退还给周买家,并将购房本金利息与房屋收益抵消处理,并无不当,本院予以维持。

    国家法律有明确禁止性规定,双方当事人违反法律规定进行交易,均存在过错,在无证据证明双方过错责任存在大小之别的情况下,本院认定双方对协议无效的过错责任按照5:5承担｡ 周买家要求认定刘卖家承担70%的过错责任,缺乏依据,本院不予支持｡ 合同无效导致房屋被刘卖家收回,造成周买家因房屋价格上涨带来的损失,应由双方按照过错责任比例承担｡ 因我国实行“房地一体”法律原则,房屋价格上涨应当包括房屋价值增值和土地价值增值,一审法院仅处理房屋价值增值,不当,本院予以纠正｡ 因此,刘卖家应当赔偿周买家的房屋价差损失为490820元[(1151640元-170000元) ÷2]。对周买家超过该部分的损失主张,本院不予支持。