天河区宅基地合建纠纷律师张静：约定拆迁补偿如何分有效吗？

宅基地纠纷166讲：合作建房协议约定了拆迁补偿如何分有效吗？

    广州张静律师18078803465解答：很可能被法院认定为有效。宅基地合作建房纠纷中，如果协议没有约定如遇拆迁补偿如何分割的话，法院一般会按照现金补偿的标准，按过错责任比例（可能五五，也可能六四）来判决出地人对出资人的补偿金额。但如果合作建房协议有约定拆迁如何分割补偿的话，很多时候法院都是认定该约定有效的。如下面这个案件，合作建房协议约定，如遇拆迁补偿，第三层房屋的所有补偿归出资人所有。法院审理后，判决第三层面积的拆迁补偿款，按放弃产补偿标准，由出地人支付给出资人，共172万。另外，第三层的所有奖励款及补偿款共90多万也全部归出资人。出地人共需支付出资人260多万。张律师提醒：这个案子中如果没有相关拆迁约定，则第三层全部补偿款260多万，如果大家过错责任五五分的话，出地人仅需支付出资人130万。

判决书节选：

    关于周地主应否向梁出资人支付拆迁补偿款以及应支付的数额的问题｡ 本案《合作建房协议书》虽然无效,但该协议书中明确约定“在甲乙双方使用新建房屋的过程中遇到国家建筑需要进行征用,由征用单位补偿第三层所得多少平方均由乙方所有”,《补充协议》亦约定“甲方处分该楼房时,应当以本《补充协议》作为遗嘱继承或赠与、抵押、债务、拆迁等民事行为的先决条件,或先协商处分,以确保乙方投资使用的合法权益”,可见双方当事人对于房屋遇到拆迁时可能涉及的拆迁权益已有预见并相应作出约定,该约定可作为当事人一方请求分配补偿款的参照｡ 现涉案房屋已经被拆除,原物返还已无法实现,梁出资人出资建设房屋的成本已转化为被拆迁人基于与拆迁人所签拆迁补偿合同可取得的拆迁补偿权益｡ 农村房屋拆迁时的补偿对价是涉案房屋价值的重要衡量标准,因此,因合同无效给梁出资人造成的损失可参照涉案房屋征地拆迁关于货币补偿的标准进行计算｡ 梁出资人明确表示其二人选择弃产补偿,故梁出资人主张其二人对被拆迁房屋拆迁所得享有权益并要求按照《“城中村”改造非村民房屋补偿安置方案》中载明的对非村民房屋的货币补偿标准作为计付房屋补偿款的标准,合理有据,本院予以支持｡ 周地主虽主张梁出资人实际使用第四层房屋且第四层房屋部分面积系按无证面积补偿,但对此未能提供充分证据证明,且表示无法区分梁出资人所分得合建房屋面积部分按无证面积补偿的具体数额,本院按实测有证面积部分计算梁出资人所分得合建房屋面积部分并判令周地主向梁出资人支付拆迁补偿款1722560元｡

    关于周地主应否向梁出资人支付签约奖励、临迁补助费、搬迁奖励、搬家补助费的问题。《合作建房协议书》约定“在甲乙双方使用新建房屋的过程中遇到国家建筑需要进行征用,由征用单位补偿第三层所得多少平方均由乙方所有”｡ 本院根据梁出资人被拆迁房屋的面积,判令周地主向梁出资人支付签约奖励861280元、临迁补助费38757.6元、搬迁奖励1614.9元、搬家补助费363.63元。