广州宅基地专家律师张静：涉嫌违建的房屋法院处理吗？

宅基地纠纷219讲：涉嫌违建的宅基地房，买家起诉合同无效法院处理吗？

    广州张静律师18078803465解答：处理。在宅基地房未履行合法报建手续的情况下，如果是卖家起诉合同无效要求收回房屋，很大几率法院会以涉嫌违建，需先经行政部门处理为由裁定驳回起诉。但买家起诉合同无效，返还房屋给卖家，卖家返还购房款给买家是不受影响的，此种情况下法院不会不处理。但这种情况也很少见，除非是近几年才买的房屋，升值不大，否则都是卖家主动起诉合同无效的。如下面这个案件，虽然宅基地房没有证，但买家主动起诉合同无效，返还购房款，法院就判决支持。

判决书节选：

    法院认为，对于黄买家、李卖家签订的《房屋转让协议书》的协议性质，由于协议内容实质是李卖家将案涉房屋转让给黄买家，双方之间应为房屋买卖合同关系｡ 对于协议效力，李卖家虽以与案外人合作建房形式取得案涉房屋，但李卖家未能提交证据证明案涉房屋已办理合法的规划报建手续｡ 同时，根据法院的查询复函结果，证实案涉房屋未查到相关的房屋产权记录、《建设工程规划许可证》，以及未查到《农村(墟镇)宅基地使用证》档案资料｡ 因此，黄买家、李卖家买卖案涉房屋的行为已违反法律强制性规定，双方就此签订的《房屋转让协议》无效｡ 对此，黄买家要求确认转让协议无效的诉讼请求于法有据，予以支持｡ 转让协议无效，黄买家、李卖家因该协议取得的财产应相互予以返还，故黄买家要求合同相对方即李卖家返还已支付的转让款75万元的诉讼请求合法，对此予以支持｡ 诉讼中，黄买家要求将案涉房屋交还李卖家，李卖家对此表示需查看房屋状况后再行决定是否收回房屋，基于合同无效法律后果中就返还财产的规定，故黄买家应将案涉房屋交还李卖家｡ 同时，基于前述认定，本案对案涉房屋的返还处理，并不代表法院对案涉房屋的合法性以及权属予以认定｡ 根据双方签订的《房屋转让协议书》内容可见，黄买家、李卖家对于案涉房屋的权属和规划报建情况均应是知情的，在此情况下双方对于转让协议无效均存在过错｡ 由于协议签订后，黄买家向李卖家支付了房屋转让款，李卖家亦将案涉房屋交付给黄买家使用｡ 至本案一审诉讼时，黄买家、李卖家并未就案涉房屋办理交接｡ 因此，黄买家占用案涉房屋的占用费与李卖家占用房屋转让款的利息可相互抵消，双方互不承担相互返还的义务，故对黄买家主张计付房屋转让款利息的诉讼请求不予支持｡ 判决李卖家返还黄买家购房款75万元，黄买家返还房屋给李卖家。