天河区二手房买卖违约诉讼律师张静：违约金能降低吗？

二手房第126讲：二手房卖家明知道买家缺钱仍卖房，买家违约金能降低吗？

    广州张静律师18078803465解答：可以。如果卖家明知道买家资金困难，将来可能付不出房款，仍然卖房，则最终买家因拿不出钱买房构成根本违约时，买家的违约金可以酌情减少。因为卖家明知有风险仍为之，对合同的解除也有一定过错。如下面这个案件，买家早就告诉卖家，自己没钱，需要找第三方垫付购房款，否则第二部分房款拿不出来。卖家仍选择卖房。最终果然买家第二部分房款未准时付。法院认定买家构成根本违约，但违约金可降低。最终违约金从17万降到10万。

判决书节选：

    本案中，张买家是违约方，应承担违约责任，而周卖家对损失的发生也有过错，可以减少相应的损失赔偿额。具体理由如下：
    一方面，根据周卖家及张买家的主张及抗辩意见，以及张买家提供的转账记录，张某参与签订及履行房屋买卖合同的全部过程的事实清楚。另一方面，微信记录客观记录，周卖家与张买家在法院立案受理本案后的双方对话，充分反映周卖家清楚知悉，张买家是为帮助张某购房而签订本案房屋买卖合同，实际由张某履行合同义务。2020年11月9日的《房地产买卖合同》备注，“买卖双方友好协商，过户当天买方支付首期楼款由第三方垫付，垫付产生的垫资费用由买卖双方承担”，该约定明显悖于房屋交易的常情，也充分反映周卖家清楚知悉，张买家不具备自行筹付第二部分楼款的资力，而需向第三方支付费用进行垫资。上述事实反映，周卖家明知张买家作为合同当事人是为帮助张某购房，以及张买家本身不具备购房的资金能力，而极度依赖于是否能够顺利办理银行按揭贷款手续和通过支付费用取得第三方垫资以偿还第二部分楼款等不确定因素。张买家作为合同当事人，未履行合同主要义务，必然负有主要责任，但，周卖家年长于张买家，明知张买家是帮助他人购房，本身已预见到张买家履约的不确定因素，仍予无视并积极促成，对张买家的违约及合同的最终无法履行，客观上也具有一定的促成作用。为此，本院兼顾本案实际情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，裁决减少张买家相应的损失赔偿额，按照成交价170万元的10%的60%，计付违约金102000元。