广州花都区擅长房产案件的律师 卖家夫妻一人签字咨询

二手房第127讲：二手房卖家仅夫妻一人签字，未卖成违约金能降低吗？

    广州张静律师18078803465解答：可以。二手房买卖中，买家如果谨慎点，可以要求卖家自己证明房屋是个人的还是夫妻共有的，由卖家自己提供材料。如果房屋登记在卖家夫妻一方名下，则如果顺利过户的话，也不影响交易，即使后面卖家配偶发现，也不能向买家索赔，只能向其配偶索赔。而如果房屋本来就登记在卖家夫妻二人名下，只有一个人签字的话，如果后面无法过户，则买卖双方都有严重过错。如下面这个案件，法院就认定卖家退回定金就可以，违约金都不用支付。因为买家明知道房屋登记在夫妻名下，只有妻子签字卖房也敢买，买家自身过错也严重。

判决书节选：

    本院认为:第一,涉案房屋登记在两卖家名下,由两卖家共同共有,而《存量房买卖合同》是由彭买家与关卖家签订,并未取得闵卖家同意,此后闵卖家亦未对该合同予以追认,故应认为该合同对闵卖家不产生约束力,彭买家在本案中要求闵卖家承责,缺乏依据,本院不予支持。

    第二,涉案房屋已作为两卖家的财产被法院强制执行,《存量房买卖合同》已不具备继续履行的客观条件,且彭买家已向关卖家发出书面通知解除合同,故关卖家应将彭买家支付的22万元购房定金退还给彭买家。

    第三,涉案房屋实际登记在两卖家名下,关卖家将涉案房屋中闵卖家所占有的份额亦出售给彭买家,属于无权处分,且涉案房屋因两卖家原因被强制执行,故关卖家对于合同无法继续履行存在较大过错。但彭买家作为购房人,本身对于合同的签订主体亦未应尽到审慎审查义务,故彭买家亦应对合同无法继续履行承担部分过错责任。

    第四,如前所述,彭买家本身对合同无法履行存在过错,故本院对彭买家主张的违约金不予支持。