天河区二手房买卖合同解除纠纷律师张静：卖家不卖房违约金能降吗

二手房第135讲：二手房卖家单方不卖房，违约金能降至多少？

    广州张静律师18078803465解答：不好说，违约金降至多少完全是法官自由裁量，简单说来，有很大的运气成分。有的案件中，法官就不降低违约金，有的案件中，法官就将违约金降得很低。虽然主要是考虑交易时间、违约恶意、获利情况等诸多因素，但运气成分也占很大部分。下面这个案件可供参考，买卖双方签订房屋买卖合同后一个月，卖家反悔不卖房。合同约定违约金是45万，法院认为买家所有的损失加起来是15万多，于是将违约金降至18万。本案因为交易时间较短（仅一个月），故违约金也降得比较低，刚好能弥补买家的全部损失。

判决书节选：

    法院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。黄买家、龙卖家签订的《物业买卖合同》合法有效。现黄买家请求解除《物业买卖合同》,龙卖家亦明确不再出售案涉物业,故本院对黄买家请求解除《物业买卖合同》的主张予以支持。《物业买卖合同》自本案起诉状副本送达龙卖家即2022年3月24日解除。

    龙卖家未按合同约定履行义务,为违约方。龙卖家违约,主要造成黄买家以下损失:未返还的定金25000元、中介费11250元、律师费3万元、案涉物业溢价损失83500元、鉴定费6458.75元,合计156208.75元。现黄买家主张龙卖家按合同成交总价150万元的30%即45万元承担违约责任并支付其他相应损失。本院认为该违约金的约定过分高于黄买家损失。考虑违约金旨在以弥补损失为主,同时体现适度的惩罚性,本院以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,酌情支持黄买家违约金18万元,超出部分不予支持。