广州房产确权律师张静：名义买家想独占房屋怎么办？

房产纠纷第115讲：商品房名义买家想独占房屋，真正买家能否起诉确权或过户？

    广州张静律师18078803465解答：借名买房案件都只能起诉过户，不能起诉确权，因为这样会造成房产登记情况与真正产权人不符的情况发生，对房屋行政管理不利。起诉过户的话须证明有借名买房关系、原告有购房资格，房屋无抵押（或抵押权人银行同意配合变更产权人，但银行一般不同意）等情况。如下面这个案件，虽然有代购协议，借名买房关系清楚，但由于有贷款未还完，银行不同意变更产权人，故法院不支持真正买家要求名义买家配合过户的诉讼请求。真正买家需先还完贷款，再有购房资格，才能起诉将房产过户到自己名下了。

判决书节选：

    虽然双方系为规避本市限购政策签订《商品房代购协议书》,但限购政策属于阶段性、临时性的调控政策,不属于法律、行政法规的强制性规定｡ 《商品房代购协议书》中不存在违背公序良俗的内容,履行合同亦不会侵害公共利益或他人合法权益。因此,《商品房代购协议书》合法有效｡ 汤某要求确认《商品房代购协议书》无效,并据此要求确认案涉房屋为其所有的主张,不予支持｡

    虽然《商品房代购协议书》合法有效,且刘某已具备购房资格,但案涉房屋设立有抵押权,且抵押权人明确表示在债权得以实现前不同意协助办理案涉房屋的抵押权涂销手续和产权转移登记手续,变更登记存在履行障碍｡ 尽管刘某主张自己有意愿且有能力清偿贷款本息,但并未提供相应的证据｡ 因案涉房屋处于限制交易状态,刘某又未能举证证明其具备消除障碍的能力,案涉房屋尚不具备转移登记条件,对刘某提出的该项请求,不予支持。60060元预存款系存入双方约定的汤某名下的还款账户,可用于偿还购房贷款。在案涉房屋的贷款尚未清偿,且《商品房代购协议书》继续履行,双方未就刘某支付的全部房款进行清算的情况下,不宜单独就上述预存款的返还进行处理。据此,对刘某要求汤某返还60000元预存款的请求,亦不予支持｡