广州市商品房延期付款案件律师张静

商品房第77讲：开发商销售人员微信同意延期付购房款算数吗？

    广州张静律师18078803465解答：算数。实践中，经常出现合同约定的条款和开发商销售人员说的不一样的情况，这种时候，到底以哪个为准，首先需要看时间先后顺序，一般以时间在后的为准。其次需要看事情是否属于重大事项，如果是重大事项（如合同解除）则需要开发商公司盖章才算数，如果是非重大事项如延期付款这些则开发商工作人员说的也算数。如下面这个案件，彭某与开发商签订的协议约定了首付款支付时间。后彭某向开发商销售人员杨某申请延期付款，杨某微信上表示公司同意。谁知后面开发商起诉杨某延期付款违约。一审法院认为应以书面协议为准，认定杨某违约并承担违约金20万。二审法院认为从微信聊天记录可证明开发商工作人员是同意了延期付款，只是具体延期多久未说明。商品房买卖合同解除属于双方对于合同条款无法达成一致，都不构成违约。改判开发商退还全部购房款39万。

判决书节选：

    一审法院认为，彭买家主张涉案房屋销售人员杨某承诺其购房款支付时间可以延迟至2020年11月30日,但根据其与福某公司签订的买卖合同及《关于首付款分期支付的特别补充约定》（2019年12月28日签订）均无此约定,尤其是双方签订的《关于首付款分期支付的特别补充约定》明确约定了首付款逐笔支付的具体时间及金额,上述约定明确具体,且与彭买家主张的杨某个人的承诺不一致,但其仍然在该协议上签字,如其认为与购买涉案房产前销售人员的承诺不一致,则其完全可以要求修改该协议内容或拒签该协议,但其仍然在该协议上签字,视为其认可该支付时间｡

    二审广州中院认为，本案争议焦点为:涉案合同无法继续履行的原因｡彭买家认为福某公司的销售人员杨某向其承诺购房款支付时间可延迟至2020年11月30日,为此,提供了其与案外人周某的微信聊天记录、其与杨某之间的微信聊天记录及微信聊天记录照片等予以证明｡ 综合彭买家提供的上述证据,可以看出彭买家在购买涉案房屋并签署买卖合同的前后,确有向福某公司提出关于购房款支付时间延期的请求,虽然最终彭买家在先后签署的多份书面合同、文件时均未对合同中关于购房款的支付时间约定提出异议,但结合合同履行过程中,彭买家于2020年4月30日与杨某的微信聊天内容来看,杨某并未否定彭买家关于“延期到11月底付首付款”的主张,故根据《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》第一百零八条的规定,彭买家提供的前述证据已形成较为完整的证据链条证实福某公司在销售涉案房屋期间授权工作人员杨某与其进行协商、并接受彭买家关于延期支付首期款申请的事实,本院对此予以确认｡ 但鉴于现有证据并未反映福某公司工作人员杨某最终对购房人彭买家提出的首期款延期支付请求作出明确的意思表示,即双方对于首付款的支付时间并未最终协商一致,在此情况下,福某公司亦将涉案房屋另行出售,可见涉案买卖合同无法继续履行的原因应归责于涉案双方｡ 故涉案合同终止履行后,福某公司应向彭买家退还已付购房款,并应支付利息。福某公司主张涉案买卖合同因彭买家一方违约致解除,并请求彭买家支付违约金、赔偿律师费,理据不足,本院不予支持。

    广州张静律师擅长各类房产纠纷，如二手房、商品房、宅基地房、房产确权、分家析产、婚姻继承、租赁赠与等房产案件，欢迎咨询广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场8楼。