广州市物权保护纠纷律师张静

商品房第80讲：买开发商破产拍卖房后，有人占着房子不搬能起诉腾房吗？

    广州张静律师18078803465解答：可以，起诉物权保护纠纷案，要求住在里面的人腾房即可。如下面这个案件，李某通过开发商破产拍卖购买了开发商名下一套房屋并顺利办理了产权证。但房屋里住着梁某等五人，称基于当年征地拆迁的事由对房屋享有使用权。法院审理后查明这五人是当年被拆迁人的子女的近亲属，且与开发商之间签订的是租赁合同，租赁合同也早已到期。最终法院判决梁某等五人腾空房屋并支付房屋使用费。

判决书节选：

    本案的争议焦点是梁某等五人应否将涉案房屋腾空交还李某并支付相应的占有使用费。依据本案已查明的事实，涉案房屋初始登记于志某公司名下，李某通过破产拍卖于2020年6月4日取得涉案房屋的所有权，故自该日起，李某对涉案房屋享有占有、使用、收益及处分等权益。梁某等五人以其基于拆迁安置的事由居住于涉案房屋为由，辩称其对涉案房屋享有合法居住权。对此，本院作出如下分析：梁某等五人提交的证据显示与志某公司存在拆迁安置合同关系的主体系郑某荣的父亲郑某钧，且郑某钧在回迁至涉案房屋后与志某公司签订的《广州市房地产租赁合同》约定的租期至2006年6月30日届满，无证据显示双方之后有续签租赁合同。梁某等称其作为郑某钧的近亲属与郑某钧共同居住于涉案房屋，并一直向志某公司交租至2019年11月止，则即使可认定梁某等与志某公司之间基于交收租金的行为成立不定期租赁关系，鉴于2019年11月之后双方之间不存在事实上的租金交收行为，该不定期租赁关系至迟也应于2019年11月终止，故在李某取得涉案房屋产权登记之时，梁某等居住该房屋已丧失合同依据，其占有使用该房屋的行为构成无权占有。故此，李某基于物权保护的名义诉请梁某等五人腾空交还涉案房屋并支付自2020年6月4日起至实际腾空交还该房屋之日止的房屋使用费合法有据，本院予以支持。经综合考虑本案实际情况，本院酌情确定梁某等五人应于本判决生效之日起一年内将涉案房屋腾空交还李某。对于房屋使用费的支付标准，本院认定应按每月4312.31元计算。

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