番禺区商品房预售合同律师张静：购房人能起诉涂销抵押吗？

商品房第93讲：开发商卖房后将房屋抵押给建筑公司，购房人能起诉涂销抵押吗？

    广州张静律师18078803465解答：可以。如下面这个案件，开发商先将房屋卖给购房人吕某，又将房屋抵押给广某公司。后吕某起诉涂销抵押，一审法院认为，债务未清偿，无权要求涂销抵押。二审法院认为，开发商明知房屋已出售仍将房屋抵押，有违诚信。抵押权人的抵押权不能对抗购房人的物权，应优先保护购房人的物权，改判涂销抵押。

判决书节选：

    一审法院认为，根据《物权法》第一百八十七条的规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中，涉案房屋已办理在建工程抵押登记，广某公司对涉案房产享有抵押权，现涉案房产所担保的主债务并未清偿，抵押人云某公司亦未能按照抵押权人广某公司的要求赔偿损失、提供新的担保物进行置换以涂销抵押登记，吕买家要求云某公司、颐某公司及广某公司为涉案房屋涂销抵押，理据不足，一审法院不予支持。

    二审广州中院认为，关于云某公司、广某公司是否应当为涉案房屋办理涂销抵押手续的问题。吕买家提供其与颐某公司就涉案房屋签订的认购书、购房协议以及购房款收款收据、管理费发票等证据，证明其与云某公司之间成立房屋买卖关系，且已经实际支付全部购房款并收楼入住涉案房屋的事实，云某公司、颐某公司及广某公司均无提出反驳的证据，本院对该事实予以确认。虽然，涉案房屋是颐某公司代理云某公司销售，云某公司并无在上述认购书、购房协议和收款收据中加盖公章，但云某公司作为涉案房屋的开发商，应当对项目销售的情况负有监管的义务。在云某公司知道或者应当知道涉案房屋已经销售的情况下，仍然将涉案房屋抵押给广某公司，有违诚信原则。而广某公司虽然对涉案房屋依法享有抵押权，但吕买家作为消费者购房人，在已经全额支付购房款并实际入住涉案房屋的情况下，对涉案房屋依法享有相应的物权期待权。该物权期待权不应被广某公司依抵押权而享有的优先受偿权所对抗。故本院对吕买家要求涂销抵押手续的请求予以支持。

张静多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评，从业十年以上。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场8楼