二手房第124讲：买家无购房资格，卖家同意延迟过户又反悔谁违

广州张静律师18078803465解答：分情况，首先买家没有购房资格导致网签时间推后，此时卖家如果表示谅解的话，则买家不算违约。谅解后，还要看接下来的时间点，如果双方能准时办理后续的如递件等手续，则卖家不能解除合同。如谅解后因网签的延后导致不能准时递件，则卖家有权解除合同。此种情况下，一般认定双方均不构成违约。如下面这个案件，因买家延迟取得购房资格，卖家开始表示谅解，并重新约定时间去网签。但重新去网签时，卖家反悔中途离场。法院审理后认为虽然卖家同意延期网签，但就算当天网签，也必然不能准时办理递件手续，故涉案合同已事实上无法履行，双方对合同的解除都无过错，属于因无法协助一致导致的解除，定金退还即可。

判决书节选：

    本案争议焦点为:涉案《房屋买卖合同》中买卖交易无法继续履行的责任认定问题｡ 本院对此分析如下:陈买家与蔡卖家以及中介公司于2020年12月24日签订的《房屋买卖合同》约定,买方清楚知悉广州市地区的房屋限购及贷款政策,确保买方符合购房条件并能提交合格的文件办理房屋交易过户及贷款手续｡ 买方应在签署本合同后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用,并在签署银行按揭文件后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料｡ 但陈买家至2021年3月9日才入户广州市天河区,具备涉案房屋购房资格,导致双方未能在合同签署后30日内办理网签及按揭手续,显然陈买家违反了双方合同约定｡ 之后双方约定于2021年3月14日办理网签、按揭贷款手续,当时陈买家已向按揭公司提供了包括购房资格证明在内的全部按揭申请材料了,并且经按揭公司核对资料原件后确认陈买家提供的申请有效且无误,而此时蔡卖家并未举证证明其要求陈买家出具购房资格证明而遭到拒绝,在此情况下,蔡卖家却以陈买家不具有广州市购房资格而中途离开,可见双方未能于该日网签和办理按揭贷款手续的原因在于蔡卖家。考虑到陈买家于2021年3月9日才取得购房资格,即使双方在2021年3月14日签署了网签合同和办理按揭贷款手续,陈买家也难以在合同约定办理过户之日前取得银行同意贷款批准书,即双方不太可能于2021年3月20日前完成交易过户手续,且双方在此之后约定于2021年3月27日办理网签手续,亦因未能就合同内容变更协商一致,故本院认定双方对于涉案《房屋买卖合同》中买卖交易无法继续履行均有过错｡ 现双方于庭审期间同意涉案《房屋买卖合同》中的买卖合同关系2021年7月2日解除,因此,蔡卖家没有继续占有陈买家已付定金20万元的合法依据,其理应将该款退还给陈买家｡ 而对于因过错导致合同无法履行所产生的损失应由双方各自承担｡