宅基地纠纷218讲：宅基地房市场价值的评估时点如何认定？

广州张静律师18078803465解答：评估时点（即评估该房屋在什么时候的市场价值）是由评估申请人来确定的，申请人申请对案涉房屋什么时候的市场价值进行评估，评估公司就评估什么时候的价值。但如果申请人定的评估时点太离谱的话，法官会提醒修改，否则不采取评估报告。宅基地房买卖或无效案件中，如果确认无效和赔偿一并判决的话，一般申请对评估当时的房屋市场价值进行评估。如先打一个官司确认合同无效，过几年再打一个官司要求赔偿，则一般以合同被认定无效的判决生效当时的时间（即一审判决书时间）作为评估时点。有的案件中会以交还房屋的时间作为评估时点，不好说。另外张律师提醒：价值评估报告本质上只是一个证据，仅供法官参考，法官有权决定是否采纳该报告，如有权决定按评估金额的70%计算案涉房屋的价值等。如下面这个案件，宅基地房买卖合同早于2019年就被法院判决无效并返还了房屋，但买家一直未起诉赔偿，而是等到2022年才起诉合同无效的赔偿。一审法院以2023年1月作为评估时点。评估出来案涉房屋价值82万。二审法院审理后认为应该以房屋交还的时间2019年作为评估时点，酌情按82万的90%计算房屋价值为74万。并以此作为房屋价值判决卖家赔偿卖家合同无效的增值损失29万元。

判决书节选：

    但本案中双方均确认林卖家已于2019年7月间收回房屋，故一审法院仍告知评估机构以2023年1月10日作为评估时点评定涉案房屋及土地的市场价值，确有不妥，本院对此予以纠正｡ 经审查，国某评估公司出具的《评估报告书》载明其估价依据包括《广州市规划和自然资源局关于公布广州市2020年国有农用地、集体建设用地及农用地基准地价成果的通告》，即该次评估所参照地价标准为政府部门公布的2020年度的基准地价，距案涉房屋交还时间不足半年，可基本反映房屋交还时的土地成本价格｡ 鉴于本案已进行多次评估鉴定，为免讼累，本院结合评估报告所载评估依据、估价方法并综合考虑近年来宅基地上房屋价格的升值情况，本院酌情确定以评估价格的90%作为涉案房屋及土地于2019年7月交还时的市场价值，即为827465元×90%=744718.5元｡ 根据双方对合同无效所负共同过错责任，林卖家应当向蔡买家赔偿房屋及土地增值损失(744718.5元-150000元) 50%=297359.25元｡