宅基地纠纷231讲：只是买宅基地房的一层，评估出来一般什么价

广州张静律师18078803465解答：宅基地房的价值评估因位置、面积及装修程度不同而价格不同，下面这个案件可供大家参考：广州市白云区神山镇某宅基地房，层数3层，每层单独领取了宅基地使用证，第3楼的建筑面积为84平米。2023年，因地主起诉宅基地房买卖合同无效，法院委托评估机构对第3层房屋市场价值进行评估。评估公司评估出来第3层市场价值为25万（84平米），算下来每平米的价格为3031元。

判决书节选：

    1992年4月20日，广州市白云区神山镇人民政府向何地主父亲核发了穗郊字第X号《农村(墟镇)宅基地使用证》｡ 该证记载内容如下：使用人姓名何地主父亲｡ 宅基地坐落某大道某301房｡ 结构框架｡ 层数3楼｡ 建筑面积84.38平方米｡

    诉讼中，本院依据郑二手买家申请，摇珠选定并委托广州市华某价格事务所有限公司对案涉房屋宅基地土地及上盖房屋的市场价值进行价格鉴定，郑二手买家为此预交鉴定费15000元｡ 广州市华某价格事务所有限公司经三次赴现场实地勘查后，经鉴定出具穗华价估[2023]X号价格评估报告书，载明：价格评估标的为广州市白云区某大道63号301房宅基地土地及上盖房屋的市场价值;价格评估基准日为2023年5月22日;评估方法为收益法，收益法是指将价格鉴证评估标的在未来的预期收益，按设定的折现率折算成现值，从而确定价格鉴证评估标的价格的方法;标的概况中描述“现场勘查时……标的房屋编号为301房，户型为三房一厅一厨一卫两阳台，光线充足，带有简易装修，成色一般……”;评估思路的确定中说明“针对评估标的是宅基地房屋的实际情况，经我们分析研究，认为如按成本法对其评估，只能反映标的成本价值，不能反映市场供求价值;如按市场法对其评估，由于标的没有房产证，按法律规定不能进入市场交易｡ 因此，不存在评估的前提条件……经我们比对，采用收益法对标的进行评估，既能全面反映宅基地房屋的市场价格，又能保障双方当事人合法权益｡ ”;价格评估结论为，广州市白云区某大道63号301房宅基地土地及上盖房屋的现市场价值为人民币254656元，其中上盖房屋的现市场价值为人民币231283元，宅基地土地价值为人民币23373元｡ 此外，广州市华某价格事务所有限公司就郑二手买家提出的关于评估方法应综合市场对比法的异议，另行出具了函复，就评估方法为何采用收益法而非市场法的问题进行了答复和说明｡ 经庭审质证，郑二手买家和何地主对该价格评估报告书均无异议｡