执行异议31讲：商品房购房者提执行异议的时候，要不要审查有无

广州张静律师18078803465解答：看你主张适用哪条法规，28条就要审查过错，29条就不用审查过错，但29条要求是唯一住房。所以选择对自己有利的条款主张即可，你选哪条法院就按照哪条审，不能两条都选。

相关法条：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。　

    看上面两条法规，第二十八条和二十九条虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房竟合的情形。第二十八条是保护无过错不动产买受人的物权期待权，第二十九条是保护消费者买受人的物权期待权。无过错不动产买受人与消费者买受人之间是一般与特殊，包含与被包含的关系。作为购房者来讲有权选择适用对其最有利的条款来排除执行。另，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该规定也未区分一手房购买者和二手房购买者。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定的条件更宽泛，更有利于购房者，说明立法本意也是为了更有利于保护购房者的利益，因此，作为购房者来讲有权选择适用对其最有利的条款来排除执行。