买卖地下室共签4份合同，阴阳合同的效力如何

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二手房交易中为少交税等目的，存在签订“阴阳合同”的情况。有人为买卖一间地下室，双方前后竟然签订了4份合同，约定3种房价，结果陷入恼人的官司中。买卖地下室共签4份合同，哪份合同有效？阴阳合同的效力如何？下面为您介绍一则案例。

案情简介：买卖地下室双方共签4份合同

2015年4月25日，袁先生的女儿小袁与李女士通过房产中介签订《售（购）房协议书》，将产权属于袁先生的位于铜陵市五松镇某小区一间地下室出售给李女士，价款为30万元。当天，李女士向小袁支付了1万元定金，向房产中介支付了合同保证金3000元。过后，袁先生与李女士直接签订一份《售（购）房协议书》，约定：在办理房地产交易、登记手续时，国家规定的有关税、过户费全部由双方共同承担；李女士承担税费25000元，超出部分由袁先生支付。

同年5月4日，袁先生与李女士签订了《房屋买卖合同》，并将该合同送到铜陵县住房和城乡建设局存档备案。合同约定：李先生自愿将建筑面积68.87平方米的地下室出售给李女士，房屋买卖价款为17万元，一次性付款。国家规定的有关税、费由李女士承担。

同年6月9日，袁先生、李女士与铜陵市住房置业担保中心签订了《铜陵市存量房交易结算资金托管协议》。该协议中约定，涉案房屋总价为27万元。李女士交纳了27万元房款以及契税、办理过户手续的各项费用2.6万余元。双方办理了房屋过户手续，李女士取得该房屋产权。

同年8月27日，李女士发短信要求袁先生将房屋交付给她。袁先生要求李女士将购房款30万元全部支付完毕，否则不予交付房屋。李女士向铜陵县人民法院起诉，请求判令解除双方签订的房屋买卖合同，袁先生双倍返还李女士定金2万元并赔偿产权登记费、过户税款、中介费保证金等损失30341元。起诉后，李女士向铜陵市住房置业担保中心提出，因房屋买卖双方争议较大，要求暂时不要向袁先生支付托管的购房款27万元。

袁先生提出反诉，请求法院判令确认2015年4月25日双方签订的《售（购）房协议书》合法有效；判令李女士按双方约定向袁先生支付剩余房款共计29万元，并承担违约金1万元。

法院审理：认定价款30万元合同有效

一审法院审理认为：此案所涉房屋买卖合同共4份。袁先生女儿与李女士签订买卖合同后，收取1万元定金。随后，袁先生与李女士重新签订了房款为30万元的合同，双方对前一合同中关于税费的承担条款进行了变更。该合同经双方签字后即成立并生效，且不存在法定的合同无效情形，系本案所涉买卖合同的有效合同。

房款为27万元的房屋买卖合同与房款为17万元的房屋买卖合同的合同备案号均为2015013，且房款为17万元的合同系在铜陵县住房和城乡建设局登记备案的，房款为27万元的合同复印件，系在铜陵市住房置业担保中心存档的。法院认定房款为27万元的合同的形成，是为了便于托管购房款27万元，是履行袁先生与李女士签订的房款为30万元的合同约定的付款义务。且李女士未能提供房款为27万元的《房屋买卖合同》的原件，因此，这份合同不能作为本案房屋买卖的有效合同。

房款为17万元的房屋买卖合同，双方都认可其非合同双方的真实意思表示，通过该合同进行避税的行为扰乱了国家正常的税收秩序，损害国家利益，故该份合同无效。

袁先生与李女士签订的房款为30万元的合同成立并生效后，双方应依该合同约定履行各自的义务。袁先生作为出售方已履行了相应的过户义务。在房屋过户后，铜陵市住房置业担保中心托管的购房款27万元的付款条件已经成就，该中心应将其托管的购房款支付给袁先生。剩余房款2万元，李女士也应依约支付，但依据合同约定，李女士只承担过户税费25000元，超出部分由袁先生承担。最终法院判决：驳回原告李女士的全部诉讼请求，一次性支付袁先生其余房款17658余元。

律师说法：阴阳合同的效力如何

所谓“阴阳合同”，是指在一次交易中同时签订两份不同的合同。两份合同中的一份具有虚假性，另一份为真实意思表示。2005年1月1日实施的最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第21条明确规定，以备案中中标合同作为结算工程款的依据，这为司法实践中处理此类纠纷统一了法律尺度。但《招标投标法》适用于合同订立过程，对合同履行过程不产生约束力，而“阴阳合同”多出现于合同订立阶段，该司法解释也并没有直接否认“阴合同”的效力，故又不能以是否办理备案手续作为判定合同效力的决定性因素，因此没有排除和限制《合同法》赋予当事人依法变更合同的权利。中标合同履行中，客观情况的变化不可避免地导致了合同约定的价款、质量和工期等内容变更，这是当事人缔约自由和意思自治原则的体现，据此应按照变更后的履行。

对于一笔交易，法律从两方面来调整，一方面从保护社会公序良俗的角度来加以限制，另一方面在不违反社会公序良俗的情况下鼓励交易各方按自己的真实意思交易。最终以真实合同为依据，在阴阳合同效力上形成了两条对立的规范：一是为保护国家、社会公共利益，恶意串通损害国家利益的合同无效，即全部无效。二是为促成交易，即使现售合同上的价格条款无效，但其他条款与真实合同不抵触的仍有效，即部分无效。

法院对阴阳合同效力的认定都是结合案情从这两条中拷量，最终确定一条，要么认定合同全部无效，要么仅避税价格条款无效其他条款仍有效。

以上就是买卖地下室共签4份合同，阴阳合同的效力如何的案例介绍，希望能帮您解决您的问题。对司法实践中引发的纠纷，如果需要走诉讼程序，建议最好事先咨询交通方面的专家律师，以少走弯路，更好地解决自己所面临的问题。