商城擅自变更经营范围及招牌，承租商户能否行使解除权？

双方签订房屋租赁合同后，一方擅自变更经营范围及招牌，承租商户能否行使解除权？下面小编为您介绍一则案例。

案情简介：商城擅自变更经营范围及招牌

2011年4月24日，美著美公司（出租方、甲方）与时某某（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方的213、215号摊位，位于二楼，建筑面积为27.51平方米；商铺用途、租赁期限约定，乙方承租该商铺仅作经营服装、包之用，租赁期间未经甲方书面同意，乙方不得改变该商铺用途，乙方承租第一年内必须用于经营女装、包种类，该商铺租赁期限为13个月，即自2011年5月28日起至2012年6月27日止；租赁期限届满前，乙方应提前60日向甲方书面提出是否续订租赁合同。甲方对是否同意续租作出书面答复，如甲方同意续租的，双方另行于期满前续订合同。租金及其他费用约定，该商铺租金为35 144元，付款方式为现金，商铺租金不包括物业管理费、经营保证金、工商管理费、税费及甲方为乙方提供其他服务等费用，该等费用由乙方自行承担，能源费及其他税费在合同签订后一日内，乙方向甲方一次性支付，取暖费、制冷费每年每平米150元（内含物业费、保洁费）；室内装修约定，乙方如需对该商铺进行装修，应遵守甲方有关装修管理的规定，装修施工前须将装修设计及施工方案提供给甲方，经甲方审核批准后方可进行施工，施工过程中不得破坏原建筑物结构、外观、使用功能，不得损毁公共设施、设备。合同第五条约定若甲方开业时间延后，乙方的租金起算日自甲方正式开业日起算，租赁期限作相应调整。合同第六条约定，合同期间，未经甲方同意，乙方不得单方面解除本合同，否则甲方有权扣留乙方已预付的租金和经营保证金作为对甲方的赔偿。合同第七条关于转租、转让管理约定，在合同有效期内，所有经营者不允许私自转让、转租，但因某种原因经营者中途无法继续经营，需将摊位转让他人时，需提前一个月向甲方提出申请，由甲方对受让方的资格进行审查。

合同签订之后双方开始实际履行，2011年4月21日时某某向美著美公司交纳5000元经营保证金，2011年4月24日时某某向美著美公司交纳了2011年5月28日至2012年6月27日共计13个月的租金35 144元，并于当日交纳一年的冷暖费41267元。

美著美服饰广场正式开业时间为2011年5月28日，正式开业后时某某在租赁的摊位上从事服装（女装）、包的经营。2011年9月开始，美著美服饰广场进行经营范围调整，欲将经营范围变更为鞋业，名称变更为美著美鞋城，为此美著美公司印发宣传海报和彩页进行对外宣传，其对外宣传海报上载明美著美鞋城于9月25日盛大开业，凡在开业期间（9月25日-10月5日）购买皮鞋一双均赠送精品服装一件，还可以参加2000元现金抽奖。2011年11月18日左右，美著美公司将美著美服饰广场的招牌变更为美著美鞋城。时某某称美著美公司变更经营范围及更改招牌为美著美鞋城后，其经营的服装及包生意受到严重影响，为此其向美著美公司提出解除合同的要求，因迟迟不能得到美著美公司的答复，其于2011年11月底撤离了租赁的摊位。时某某据此要求美著美公司退还尚未到期的租金及冷暖费，并要求美著美公司退还经营保证金。美著美公司称时某某在租赁期内由于经营不善，擅自撤离租赁摊位，构成了违约，因此不同意时某某的诉讼请求。

案件审理过程中，美著美公司称将经营范围变更为鞋城，是企业的自主经营行为，双方的摊位租赁合同并未约定其不可变更经营范围，关于更改招牌为鞋城的时间，美著美公司称招牌的更改时间为2011年12月10日，是在时某某撤离摊位后更改的，为此美著美公司提交了北京马驹桥日月星辉图文设计制作中心出具的证明及该中心出具的广告牌制作费收据一张，证明内容为该中心接受美著美公司委托将美著美服饰广场改为美著美鞋城，施工时间为2011年12月10日，该单位当天施工完毕，费用共计2650元。时某某对此不予认可，为此时某某提交了其与美著美公司招商部负责人吴丽娜的录音证据，该录音的时间为2011年11月24日，吴丽娜在该录音称更改招牌的时间为18、19号，据此可以证实美著美公司更改招牌的时间为2011年18号左右。

案件审理过程中，北京市通州区人民法院前往美著美鞋城的涉诉摊位进行了现场查勘，涉诉摊位已经由他人在经销鞋业。时某某称其承租摊位后对摊位进行了简单装修，但案件审理过程中，时某某放弃了要求美著美公司支付装修损失的诉讼请求。

法院审理：双方合同被终止

北京市通州区人民法院经审理认为：公民法人的合法权益受法律保护。双方签订的摊位租赁合同，系双方的真实意思表示，双方均应恪守履行。时某某作为摊位租赁者，向出租人美著美公司交纳了租金、经营保证金和冷暖费，在美著美服饰广场开业后在承租摊位上从事约定的服装及包的经营。其后美著美公司变更经营范围，将服装广场更改为鞋城，并更改了招牌，美著美公司变更经营范围及更改招牌的行为，使双方订立摊位租赁合同时的订约条件发生了重大变化，时某某租赁涉诉摊位从事服装及包的经营是基于对美著美服饰广场能够为其提供的经营服装的便利条件而为，美著美公司变更经营范围为鞋城，使时某某订约时的条件发生重大变化，时某某订立合同的目的无法实现，时某某因此向美著美公司提出解除合同，符合合同法定解除的条件，在未得到答复的情况下，时某某于2011年11月30日撤离了承租摊位，因此应视为双方的摊位租赁合同于2011年11月30日终止。案件审理过程中经现场勘查，涉诉摊位已由他人从事鞋业经营，因此应视为美著美公司亦认可双方的租赁合同已经解除的事实。摊位租赁合同约定租金自美著美服装广场开业时起算，美著美服饰广场的开业时间为2011年5月28日，因此租金的起算时间按应自2011年5月28日起算。美著美公司应当将其收取的经营保证金及尚未到期的租金、冷暖费退还给时某某。时某某放弃要求美著美公司给付装修损失的诉讼请求，法院对此不持异议。关于美著美公司所称更改招牌的时间为2011年12月10日的辩解意见，美著美公司提交的日月星辉设计中心的证明及收据，与美著美公司招商部负责人吴丽娜和时某某的录音陈述相矛盾，因美著美公司并未提供其他有效证据予以佐证，法院对其该项辩解不予采信。通州区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：。一、原告时某某与被告北京美著美商贸有限公司于二0一一年四月二十四日签订的《摊位租赁合同》于二0一一年十一月三十日终止；二、被告北京美著美商贸有限公司退还原告时某某经营保证金人民币五千元，于本判决生效之日起十日内执行清；三、被告北京美著美商贸有限公司退还原告时某某租金人民币一万七千三百七十九元四角三分、冷暖费人民币二千零四十元三角九分，于本判决生效之日起十日内执行清；四、驳回原告时某某的其他诉讼请求。

律师说法：承租商户能否行使解除权

合同解除作为一项合同法律制度，是提前终止合同当事人权利义务关系的一种原因或情形。自法理言之，合同解除分为约定解除、法定解除和合意解除。合同的约定解除，是当合同约定的合同解除事由成就时，享有解除权的合同当事人行使解除权，使合同效力归于消灭的行为。合同的法定解除是指合同成立以后，没有履行或没有履行完毕之前，当法定解除的事由成就时，享有解除权的合同当事人行使合同解除权使合同效力消灭的行为，又称为法定解除权。合意解除是指合同当事人协商一致解除合同的意思表示，合同约定强调的是合同当事人解除合同、使合同权利义务归于消灭的合意。《合同法》第九十三条、第九十四条对合意解除、约定解除和法定解除均作出了规定。根据我国合同法的规定，合同法定解除又分为一般法定解除和特别法定解除。一般法定解除是指我国合同法第九十四条规定的适用于一切合同解除的情形，特别法定解除是指合同法分则及其他法律、法规规定的合同解除情形。我国合同法第九十四条规定了一般法定解除的条件：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。其中法律规定的其他情形，性质上即系特别法定解除，指合同法分则及其他法律、法规规定的解除情形。

本案中商城是否负有提供与订约时相同或相近的经营环境，也即不得擅自改变经营范围和更换招牌的附随义务。根据我国合同法第十三章第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中商城和商户依据租赁合同建立的是摊位租赁合同关系，商城作为出租人，负有将租赁标的物交付给承租商户经营使用的义务，承租商户作为承租人负有按照合同约定向商城支付租金的义务，出租人和承租人承担的上述义务均系主合同义务，也即决定合同类型的主要合同义务。本案中的出租人美著美商城履行了向承租人交付租赁物的主合同义务，承租人作为商户也履行了向商城支付租金的主合同义务，从主合同义务角度看，商城并无违约行为。但本案争议的焦点问题是商城是否有权擅自变更经营范围和更换招牌的问题？如果商城擅自变更了经营范围和更换招牌，承租商户是否有权解除租赁合同？这就要从附随义务说起。

附随义务有广义和狭义之分，狭义的附随义务是指在合同履行过程中，为辅助实现债权人之给付利益或周全保护债权人之人身或其财产利益，债务人遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯而履行的通知、协助、保密、保护等给付义务以外之义务。它只发生在合同履行过程中。从我国《合同法》第四章中的第60条第2款规定及下文所列举的50多条有关附随义务的规定可以看出，我国《合同法》采用的是狭义说。广义的附随义务是于合同关系发展的各个阶段均可发生的，当事人依诚信原则所应负担的义务，不仅包括狭义的附随义务，还包括了先合同义务和后合同义务。我们可以对附随义务的概念作如下表述：附随义务是在法律无明文规定，当事人之间亦无明确约定的情况下，为了确保合同目的的实现并维护对方当事人的利益——主要是人身和财产利益，遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯所承担的作为或不作为的义务。附随义务具有如下属性：

1、附随义务具有从属性。与主合同义务相比，附随义务居于从属地位，其存在的价值是为了使债权人的债权得以周全的实现。

2、附随义务具有不确定性。附随义务并非合同成立时自始确定的，而是随着合同关系的进行和发展，视具体情形之不同而要求当事人所遵循的一定义务，目的系为了维护债权人的权益得以全面、周全实现。附随义务不受合同种类和性质的限制，即无论任何类型的合同均可发生附随义务。此外，附随义务也不受合同是否有效存在的限制，在签约前、签约中和履约后的所有阶段都可能发生。

3、附随义务具有法定性。附随义务是基于诚实信用原则产生的，即使当事人双方在订立合同时没有约定，也不影响该种义务的存在，因此附随义务是法律规定的，一般情形下，当事人无权以特约排除其适用。

附随义务的概念及上述属性决定，法律无法对不同类型合同的附随义务做出统一明确的规定，这就需要审判实践中审判者运用上述附随义务的法理，遵循一般社会生活经验法则以一般交易观念或惯例，以诚信原则为出发点和归宿，对不同个案中的附随义务予以解释和界定，切实维护周延之交易秩序。

具体到本案，承租商户承租涉案摊位时，商城的招牌是服饰广场，对外宣传的经营范围均系为经营服装等生意，承租商户也是基于对商城经营服装生意的收益预期而承租商铺进行服装经营的，这从双方签订的租赁协议中商户不得擅自变更经营范围可以看出，商城对商户的经营范围是有统一要求的，即商户的经营范围要与商城的经营范围相一致，与商户不得擅自变更经营范围相对应，商城在商户基于对商城经营范围的收益预期与商城签订承租商铺协议，且商城在与商户约定了商户的经营范围后，商城即负有了确保承租期内提供始终与订约之初相同或基本相近的经营范围及环境。商城擅自变更经营范围及更换招牌的行为，显然系对上述义务的违反，商城负有的上述义务，完全符合附随义务的概念及特性，因此性质上应系附随义务，该附随义务的性质为不作为的附随义务，本案中商城擅自变更经营范围及更换招牌的行为，构成了对该不作为附随义务的违反，商城构成了违约。

本案中，依据一般生活经验法则可以判定，商城将服饰广场的招牌更换为鞋城，并大力宣扬经营范围变更为鞋城的行为，将导致消费者对鞋城中是否专营鞋类用品，不经营服装用品产生望文生义的理解，这就会使得从事服装用品经营的承租商户订立合同的目的很难或无法实现，也就是说，商城对不得擅自变更经营范围和更换招牌的不作为附随义务的违反，导致了承租商户订立承租合同的目的无法实现，符合我国合同法规定的法定解除的条件，因此承租商户可以行使法定解除权，要求解除双方的承租合同，要求商城退还经营保证金及未到期的租金、冷暖费等费用。

以上就是商城擅自变更经营范围及招牌，承租商户能否行使解除权的案例介绍，希望能帮您解决您的问题。对司法实践中引发的纠纷如果需要走诉讼程序，建议最好事先咨询房产方面的专家律师，以少走弯路，更好地解决自己所面临的问题。