未按约定支付租金产生纠纷，履约保证金如何适用？

双方在签订租赁合同时约定了违约金，也缴纳了履约保障金，当双方出现纠纷时，一方要求按合同的四倍违约金进行赔偿，合同约定的履约保证金与违约金如何适用？履约保证金的性质如何？下面小编为您介绍一则案例。

案情简介：未按约定支付租金产生纠纷

2012年8月，张某、王某签订租赁合同一份，约定张某租赁王某的商场经营超市，履约保证金为40万元，任何一方无故终止合同，违约方需向对方支付违约金，即四倍履约保证金。合同签订后，张某交纳了40万元履约保证金。2013年5月，因张某未按约定支付租金产生纠纷，双方协商未果诉至法院。王某请求法院判决张某支付拖欠租金及违约金，即履约保证金160万元。

法院审理：违约金计算有调整

本案中，双方当事人约定了违约金及履约保证金，四倍履约保证金应当视为违约金的计算方式，但由于其金额相对于损失明显过高，因此法院对其违约金数额进行了调整，违约金的计算应与王某损失相当，判决张某支付王某租金和违约金损失25万元。

律师说法：履约保证金如何适用

在法律上，履约保证金的性质是履约担保。履约保证金的规定起源于招标投标法。我国招标投标法第46条第2款规定：“招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。”国务院颁布实施的《招标投标法实施条例》则进一步规定，招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当按照招标文件的要求提交。履约保证金不得超过中标合同金额的10%。履约保证金的目的在于担保合同的履行，与我国担保法规定的保证、抵押、质押、留置、定金等担保方式有同等效力，应当视为招标投标合同的履约担保。

在实践中，履约保证金的性质应同违约金计算方式一致。根据国家发展计划委员会、建设部、铁道部等7部委颁布的《工程建设项目施工招标投标办法》《工程建设项目货物招标投标办法》规定，招标人不履行与中标人订立的合同的，应当返还中标人的履约保证金，并承担相应的赔偿责任；没有提交履约保证金的，应当对中标人的损失承担赔偿责任。我国合同法对于履约保证金并无明文规定，但实践中在当事人合同违约条款中却经常出现关于履约保证金的约定，对于此项约定并不必然无效，但其作为违约条款形式存在时，实际上是参照了履约保证金在招标投标合同中的作用进行的约定，应当认定其是违约金的一种计算方式。

在适用时，履约保证金与违约金不能重复适用。根据民法通则第112条规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。”由此可知，给对方所造成的损失赔偿，双方可以约定具体数额，也可以约定计算方法。如上所述，履约保证金具有违约金的性质，应当与损失相当，两者不可重复适用。

以上就是未按约定支付租金产生纠纷，履约保证金如何适用的案例介绍，希望能帮您解决您的问题。对司法实践中引发的纠纷如果需要走诉讼程序，建议最好事先咨询房产方面的专家律师，以少走弯路，更好地解决自己所面临的问题。