消费者不能越过房产中介直接达成交易

时间:2019-02-28 09:31:45    文章分类:热案点评

导读:

居间人为投资者或者募集者提供居间服务,其报酬请求权法院是否保护?

案情介绍:居间报酬引发争议

2014年6月17日,铭圣公司与张三签订《看楼协议》,协议约定:张三承诺其本人(包括配偶、直系亲属、朋友)在看完附表中的房屋后绝不私自与房主或通过其他中介公司(中介部)进行交易,并承诺所看房屋均为其第一次所看;如违反上述约定,张三自愿支付房屋总价1.5%的中介服务费,同时自愿支付房屋总价1.5%的违约金;房屋地址为白水印象7号楼1601、 1602。协议签订后当日,铭圣公司业务员韩起起带被告看了协议约定的房屋。2014年7月8日,张三就白水社区7号楼1602室房屋与房主齐某达成买卖意向后,与房屋开发商签订《商品房买卖合同》,约定房屋总价款523474元。铭圣房地产经纪有限公司起诉,请求判令被告支付原告中介服务费、违约金共计16839元。

法院判决:支持居间报酬的取得

法院经审理认为,铭圣公司与张三签订的看楼协议属于格式条款。该协议第一条约定:甲方承诺本人在看完附表中的房屋后决不私自与房主进行交易,并且在乙方所看房屋均为本人第一次所看。第二条约定:如违反上述约定,甲方自愿支付乙方房屋成交总价的1. 5%的中介服务费,同时自愿支付房屋成交总价的1. 5%的违约金。铭圣公司在与张三签订该看楼协议时,未在附表中填写房屋坐落地址即要求张三承诺所看房屋为第一次所看,该行为侵犯了张三作为消费者的知情权和选择权,因此上述格式条款依法属于无效条款。张三与铭圣公司签订的看楼协议属于房地产居间合同,该合同第三条约定:甲方(张三)如在乙方(铭圣公司)的帮助下达成协议,自愿支付给乙方该房源成交总价的1. 5%作为佣金。根据该约定,铭圣公司的主要义务为提供房源信息并帮助张三与卖家达成协议,铭圣公司为张三提供了房源信息,张三在看房后获知了该房源信息,并利用该房源信息私下与卖家达成协议,属于不诚信的行为,损害了铭圣公司的利益。铭圣公司已履行了提供房源信息的义务,并且张三利用该房源信息与卖家达成了交易,应视为铭圣公司履行了合同义务,张三应依约支付中介服务费。

律师说法:居间合同有权要求支付报酬

1.根据《中华人民共和国合同法》 [2]  第424条的规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”

2.居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权。居间人只负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第三人订约居中斡旋,传达双方意思,起牵线搭桥的作用,对合同没有实质的介入权。

3.居间合同是双务、有偿、诺成合同。

4.当居间人促成合同成立时,居间活动的费用由居间人来负担。但是,若居间人未促成合同成立的,可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用,但不得要求委托人支付报酬。

5.看房协议中的条款系房产中介机构为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款,属于格式条款。格式条款中有提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形的,该条款无效。看房协议中的格式条款侵犯了消费者的知情权和选择权,应属于无效条款。 

本案系居间合同纠纷,张三与铭圣公司签订的看楼协议属于房地产居间合同,该合同第三条约定:甲方(张三)如在乙方(铭圣公司)的帮助下达成协议,自愿支付给乙方该房源成交总价的1. 5%作为佣金。根据该约定,铭圣公司的主要义务为提供房源信息并帮助张三与卖家达成协议,铭圣公司为张三提供了房源信息,张三在看房后获知了该房源信息,并利用该房源信息私下与卖家达成协议,属于不诚信的行为,损害了铭圣公司的利益。铭圣公司已履行了提供房源信息的义务,并且张三利用该房源信息与卖家达成了交易,应视为铭圣公司履行了合同义务,张三应依约支付中介服务费。


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