未经同意转租,合同可以被解除

时间:2019-03-26 13:50:12    文章分类:热案点评

案情介绍:未经同意转租,新房东可以解除原租赁合同

2008年12月31日,张三与强盛集团签订租赁合同一份,约定由张三租赁强盛集团名下一座四层小楼及场地,租赁期限6年,自2008年12月31日至2014年12月30日,年租金4万元,租赁合同还明确约定张三对承租房屋不得转租。张三租赁该房产后,于2009年5月和同年12月分别将该房屋转租给了王二和李四,年租金分别为1.8万元和10万元,转租期限均为3年。2010年9月23日,强盛集团将该处房产卖给了谢某,双方于2010年10月15日签订了房产出售合同,该合同第8条约定:根据“买卖不破租赁”的规定,由强盛集团将该房屋的租赁合同移交给谢某,由谢某继续履行,并享有合同的收益权,合同到期后由谢某自行安排处理。2011年1月8日,谢某取得该房产所有权后,发现张三擅自转租该房屋,要求解除租赁合同。后因张三依照转租合同要求第三人王二和李四支付租金,谢某以租赁合同已解除为由要直接收取第三人的租金,双方发生纠纷。谢某于2011年7月27日诉至人民法院,请求依法确认租赁合同已解除。

法院判决:支持谢某的诉求,原租赁合同已解除 

法院经审理认为,谢某与强盛集团签订房屋买卖合同,谢某即拥有该房屋的合法所有权,同时也承继了强盛集团与吴某之间签订的租赁合同中的权利义务。吴某与强盛集团签订的租赁合同中明确约定,吴某对租赁的房屋只有使用权,无权对该房产做任何处理,包括转租,而吴某却违反合同约定将房屋转租,吴某亦未提供充足的证据证明强生集团同意转租,故应当确认谢某与吴某之间的租赁合同自2011年1月8日起解除。

律师说法:未经同意转租,新房东可以解除原租赁合同

1. 根据《合同法》第229条,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

2.根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。

3.根据《合同法》第224条,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

4.经出租人同意转租,需要提供充足的证据证明。实践中,充足证据很难提供。

本案中,谢某与强盛集团签订房屋买卖合同,谢某即拥有该房屋的合法所有权,同时也承继了强盛集团与吴某之间签订的租赁合同中的权利义务。张三与强盛集团签订的租赁合同中明确约定,张三对租赁的房屋只有使用权,无权对该房产做任何处理,包括转租,而张三却违反合同约定将房屋转租,谢某有权解除吴某与强盛集团签订的租赁合同。


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