房产公司擅自变更小区规划，付清房款后逾期仍未交房

原告：潘某

委托代理人：陈海峰律师

被告：上海某某园房地产有限公司

【案情回顾】

2003年4月4日，原、被告双方签订《上海市商品房预售合同》，合同约定总价款暂定为1,876,794元，房屋交付日期为同年的12月31日前。同日，原告即支付被告房款185万元。

2003年10月24日和28日，被告分别取得了包括讼争房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》、《上海市房地产权证》。

2003年11月22日，被告向原告发出入住通知书一份，要求原告办理房屋交接手续。同日，案外人上海某某园物业管理有限公司向原告发出恭贺信一份，要求原告进户收楼时缴纳物业管理费、建筑垃圾清运费、维修基金等。

2003年12月31日，原告在收楼时以小区平面布局变更，要求恢复原状等为由未办理交接手续。

2004年1月12日，原、被告签署房屋交接书（合同约定的房屋交付标志），确认讼争房屋总房价款为1,902,661元且已付清。

2004年10月25日，原告实际向被告付清剩余房款52,661元。

嗣后，原告因仍未能取得讼争房屋的钥匙，遂以被告逾期交房及变更小区规划为由，向法院提起诉讼。

【陈海峰律师观点】

1、 原告潘某已经按约付清全部房款，履行了自己的全部业务，被告上海某某园房地产有限公司理应按约交付房屋。

2、 被告上海某某园房地产公司未征得原告潘某的书面同意，擅自变更已经与原告约定的小区平面布局，属于违约行为，应当承担违约责任。原告有权要求被告恢复原状，如被告不能恢复，应当按合同约定向原告支付相应的违约金。

3、 合同约定的交房日为2003年12月31日前，但直至原告起诉之日，原告仍未取得房屋的钥匙，遂被告应当支付原告自2004年1月1日至实际交房日止的逾期交房违约金。

4、 因被告未能按时交付房屋，侵犯了原告的合法利益，导致原告蒙受了较大的经济损失，故被告应当赔偿原告自2004年1月1日至实际交房日止的逾期交房的经济损失。

【争议焦点】

1、被告有无变更小区平面布局；

2、被告应否承担约定的违约金。

【法院观点】

1、 对于争议焦点一：

(1)    合同附件四平面图是原、被告对小区布局的简单约定，属示意性质。

(2)    小区地面停车位作为小区的基本配套设施，双方当事人已经在合同中作出了约定，现被告并无证据证明其变更行为征得了原告的同意，故被告应当按照合同约定承担违约责任，若被告未能按约恢复，则应当向原告承担约定的违约金。

2、 对于争议焦点二：

(1)    原告负有按约向被告支付剩余房款的义务。因此，被告不应承担合同约定交房日至剩余房款清偿日前期间的逾期交房的违约金。

(2)    虽合同约定房屋交付标志为签署交接书，但原、被告于2004年1月12日签署交接书后，在原告已于2004年10月25日全部支付房款的情况下，被告至今尚未向原告交付房屋钥匙，致使原告实际尚未取得房屋，故被告应当承担自该日始至实际交房日止的逾期交房的违约金。

(3)    原告主张的逾期交房赔偿金，与合同约定不符，且其并无证据证明所受的损失超过约定违约金，故本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。

【判决如下】

1、 被告于本判决生效之日起10内交付原告讼争房屋；

2、 被告于本判决生效之日起10内按预售合同附件四约定在讼争房屋前河道南侧设置5个地面停车位，若被告未能设置，则应支付原告变更小区平面布局的违约金19,026.61元。

3、 被告于本判决生效之日起10内支付原告自2004年10月25日始至实际交房日止的违约金（按已付房款的每日万分之二计算）；

4、 原告的其他诉讼请求，不予支持。

【合同依据】

1、双方签订的《上海市商品房预售合同》约定如下：

第九条 被告不得擅自变更已经与原告约定的小区平面布局（见附件四），确需变更的应当征得原告书面同意。被告未征得原告同意变更小区的平面布局，原告有权要求被告恢复，如不能恢复，被告应当向原告支付百分之一违约金。

第十条 房屋的交付条件为被告取得《住宅交房使用许可证》，被告对该房屋设定的抵押已注销，被告已按规定缴纳了物业维修基金。

第十一条 被告定于2003年12月31日前将该房屋交付原告。

第十二条 被告如未在本合同约定期限内将房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。

第十三条 房屋的交付标志为签署房屋交接书。合同另对其他有关事项作了相应的约定。

1、 合同附件四平面布局图中示意：

(1)    讼争房屋前河道南侧有五个地面停车位，现被告仅设置了二个；

(2)    讼争房屋南侧、西侧河道平面布局图中没有标明相关管线，现实际河道内横穿电缆线等管线；

(3)    平面布局图中的河道走向与实际现场确有差异，主要表现为在讼争房屋北侧增加一支流。

【法条依据】《中华人民共和国合同法》

第八条　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。