从一起房屋买卖合同纠纷看无权处分与善意取得的关系

从一起房屋买卖合同纠纷看无权处分与善意取得的关系

【案情简介】

A、B、C、D是四兄妹，其父陈某在郑州市金水区纬五路东段52号有房产一处，享有80%产权，系房改房；另外20%为陈某所在单位郑州市金水区环境卫生管理队所有。白某系陈D的丈夫。产权人陈某于2003年去世，未立有遗嘱。2004年8月，经房产中介张彦松居间，白某代表陈家将上述房产卖与袁某，成交价63000元。袁某随后做装修，并入住至今。

2007年袁某将白某、陈D诉至金水区法院，要求法院判决确认房屋买卖合同，并判令二被告为原告办理房产过户登记手续。该诉请被法院判决驳回。

2009年白某、陈D又将袁某诉至金水区法院，要求法院判决确认房屋买卖合同无效，并责令袁某搬离该房屋。该诉请被法院判决驳回。

2010年陈ABC共同作为原告，将白某、陈D、袁某诉至金水区法院，要求要求法院判决确认房屋买卖合同无效，并责令袁某搬离该房屋，支付若干房租。法院经审理判决房屋买卖合同无效，判令袁某搬离该房产。

袁某不服，委托本律师代理提起上诉。

【上诉状】

民事上诉状

上诉人（原审被告）袁某，女，住郑州市金水区纬五路。

被上诉人（原审原告）陈A，女，住郑州市中原区颖河路。

被上诉人（原审原告）陈B，男，住郑州市金水区农科路。

被上诉人（原审原告）陈C，女，住郑州市金水区岗杜街。

被上诉人（原审被告）白某，男，住郑州市管城区烟厂前街。

被上诉人（原审被告）陈D，女，住郑州市管城区烟厂前街。

上诉人因与上列被上诉人物权保护纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2010）金民一初字第3476号民事判决，依法上诉，其理由和请求如下：

一、上诉人属于善意取得标的物：

《物权法》第106条确定了物权善意取得制度，该条是对《合同法》第51条的补充和完善。该条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”

本案中，上诉人取得争议标的物物权，显然符合上述规定：

1、上诉人受让标的物时是善意的： 当时，上诉人刚刚从外地来到郑州，又身患疾病，急于求购住房。经靳先生介绍，又经房屋中介张彦松居间，与白某谈妥了标的物买卖条件，并正式签订了《房地产买卖协议》。

2、标的物转让的价格是合理的：该房屋面积为53.75m2,陈某某只有80%的产权，折合实售面积为43 m2；总价为63000元，单价为1465元/ m2。考虑到当时的市场价格及房屋的成新，该价格是合理的。

3、过户登记虽未办理，但其责任不在上诉人：按照上述规定，不动产转让应当办理过户登记。但是，法院在审理案件时，不应简单的以是否已经办理登记作为判断依据，而应当结合受让人受让不动产后没有登记的原因。究竟是出让人的原因造成的还是受让人自己造成的，从而对善意受让人加以区别保护。如果是基于出让人的原因造成的，那么经过一定的期限后，即使善意受让人没有对不动产进行登记，他仍然可以取得对该不动产的所有权；如果是基于受让人自己的原因造成的，那么经过一定的期限后，善意受让人则不能当然地取得对该不动产的所有权，除非他有正当的抗辩原不动产所有人主张该不动产所有权的理由。本案中，上诉人作为受让人，在受让后多次要求白某、陈D尽快办理过户登记，但他们推诿不办。上诉人无奈于2007年向郑州市金水区人民法院起诉，要求白某、陈D办理过户登记。由此可见，上诉人对于标的物至今未办登记，不负有过错和责任，责任在出让人一方。

二、被上诉人陈A、陈B、陈C的诉讼是恶意的：

陈某某作为被继承人，于2003年去世。如果没有遗嘱，应按照法定继承办理。一般的家庭在料理完老人的后事以后，就会对遗产作出处理。何况该遗产是一套房屋，被上诉人不可能视而不见。白某作为法定继承人之一陈D的丈夫，出面转让房屋，应当是全部法定继承人的共同意思表示。否则，一审原告不会在七年之后才想起来还有遗产未分割，萌生起诉意图。毋庸讳言，七年之后，房子还是那个房子，但房价已经今非昔比了。

三、一审判决认定错误：

判决在“本院认为”部分称：白某和袁某在明知房屋为陈永清享有部分产权、该房屋的买卖未经部分产权人同意的情况下，双方仍签订协议买卖该房产。事实上，陈永清和郑州市金水区环境卫生管理队属于按份共有，共有人有权处分自有部分。并且，该小区多数房屋在自然人共有人向法人共有人（郑州市金水区环境卫生管理队）支付相应价款后，产权共有状态已经大部消失，这也是趋势。

综上所述，被上诉人陈A、陈B、陈C的诉讼请求不能成立，应当予以驳回，以保护善意第三人的合法权利。希望中级法院查明事实，判决撤销原判，驳回诉讼请求。

此致

郑州市中级人民法院

上诉人：袁某

                                  2011年6月12日

【裁判文书】

河南省郑州市中级人民法院

民事裁定书

（2011）郑民四裁字第1454号

上诉人（原审被告）袁某，女，汉族，住郑州市金水区纬五路。

委托代理人贾天金，河南国基律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）陈A，女，汉族，住郑州市中原区颖河路69号院。

委托代理人袁顺灼，河南仟方律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）陈B，女，汉族，住郑州市金水区岗杜街91号院。

委托代理人袁顺灼，河南仟方律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）陈C，男，汉族，住郑州市金水区农科路2号院。

委托代理人袁顺灼，河南仟方律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）陈D，女，回族，住郑州市管城回族区烟厂街。

被上诉人（原审原告）白某，男，回族，住郑州市管城回族区烟厂街。

上诉人袁某因与被上诉人A、陈B、陈C、陈D、白某房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2010）金民一初字第3476号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人袁某及其委托代理人贾天金，被上诉人A、陈B、陈C的委托代理人袁顺灼，被上诉人陈D到庭参加诉讼。被上诉人白某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。

本院认为：原审判决认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下：

一、撤销郑州市金水区人民法院（2010）金民一初字第3476号民事判决；

二、本案发回郑州市金水区人民法院重审。

二审案件受理费200元，退还上诉人袁某。

审判长   刘颖超

审判员   王宏毅

审判员   陈 赞

二零一一年十一月四日

书记员   解鹏飞

【评析】

毋庸置疑，房地产已经成为中国的一个热词。因房屋买卖产生的法律纠纷也相应大增。本案在无权处分财产与善意取得财产方面，具有一定典型意义。如果单纯地考虑《合同法》第五十一条，本案讼争的买卖合同无疑是无效合同。但是，《物权法》第一百零六条确立的善意取得制度，有效完善了无权处分的法律漏洞。并严格规定了善意取得的三个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。当然，本案在第三个条件方面似有不足，但是苛刻地适用该条无疑不利于保护善意取得一方当事人。期待对该条的理性争论能够促进该法条的进一步完善。