半年打赢五十年公租房官司

半年打赢五十年公租房官司

——刘某诉尹某用益物权确认纠纷案办案侧记

北京方亚律师事务所马汉学

当刘某的父亲在一家咖啡馆约笔者见面时，谈起外甥告舅舅，曾几度哽咽。说他咨询过好几位律师，都说这场官司难打赢。我最后坚定地告诉老爷子，我不是什么大律师，但我们可以试打一下看！

一、陈年旧账

解放前，刘氏宗族在原东单区内务部街有私宅，解放后政府征用该处房产，刘氏宗亲各家分别被安置到公租房。刘某爷爷一家六口先后被安置到东城区，后又安置到朝阳区杜家楼一处平房，当时承租人为刘某爷爷。刘某的爷爷卒于1968年7月28日。

1966年文革爆发，因历史原因，刘某爷爷、奶奶、父亲、三叔户口均不在北京，伯父的户口是集体户，家中只有姑姑的户口。因此当1968年伯父将承租房从杜家楼调换到宝金胡同（化名，下同）92号两间南房的时候，承租人只能写姑姑的名字。此后该房即由刘某伯父一家在此居住，并生下堂哥。姑姑则一直住在工作单位分给的一间宿舍内。1971年10月，刘某父亲调回北京；1972年，三叔返回北京；1973年，奶奶返回北京。三人均住在宝金胡同92号。

1974年8月29日，三叔将户口从原籍迁入宝金胡同92号；刘某父亲1975年8月4日迁入；奶奶1979年2月22日迁入。

1973年姑姑结婚后，住在丈夫家。1981年8月6，姑姑将户口迁到西城夫家，直到2001年5月18日病世，但宝金胡同92号的承租人一直没有变更。

刘某自1997年2月24日起就迁入宝金胡同92号。2002年，在此连续居住三十年的三叔分房后搬走，此房基本上是由刘某居住。

二、承租人之变

2007年6月由于迎奥运，旧城改造。房管所通知刘某办理危改手续。房管员提出鉴于原承租人已去世，承租人需变更。全家人商议准备变更为刘某的名字。房管所答复，按规定不能直接变更为刘某。后经户口仍在宝金胡同92号的堂哥、刘某父子、三叔一家三口人协商，决定变更为姑姑之子尹某。尹某于2007年6月28日将户口迁入宝金胡同92号，刘某父亲依然为该房户主。2007年9月，承租人名字变更为尹某。但尹某本人从未在此居住过，更未履行过承租人的责任和义务。该房屋所有发生的费用，如房租、水电等相关费用以及房屋改扩建装修费用，“煤改电”电暖器的购置费用，都是由刘某缴纳的。

2011年1月18日，尹某以房屋承租人的名义将刘某诉于东城区人民法院，要求刘某返还占有物，腾退房屋。于是，一场外甥告舅舅的诉讼由此展开。

三、明修栈道，暗度陈仓

如果刘某仅以被告身份应诉，其再积极应对，也是必输无疑。因为尹某是承租人，户口在宝金胡同92号，且已满2年。分析此案，刘某有两个选择，一是以房管局为被告，提起行政诉讼，要求变更承租人；二是以尹某为被告，提起民事诉讼，主张对宝金胡同92号享有居住权。无论是提起行政诉讼，还是提起民事诉讼，都会导致尹某的诉讼中止。如果刘某胜诉，则可导致尹某自行撤诉或被法院裁定驳回其诉讼请求。

由于承租人变更为尹某是经户口仍在宝金胡同92号的堂哥、刘某父子、三叔一家三口人同意的，且刘某是否对宝金胡同92号享有居住权尚未确定，提起行政诉讼，胜诉的把握不大。

于是，决定先打居住权官司。因为一人承租，多人居住的现象在北京很普遍。没有见过哪个承租人以自己是承租人而将家人赶出还胜诉的案件。提起居住权之诉，容易得到法院的支持。等居住权的官司胜诉后，再提起行政诉讼，主张变更承租人。此所谓两步走。

四、有点看不懂的案由

确定打居住权官司了，撰写诉状时却遇到个新问题。此案的案由到底是什么呢？有人说，肯定是居住权纠纷。但最高人民法院《民事案件案由规定》中并没有规定有居住权纠纷的案由。

在网上查相关案例，才知此类诉讼案件的案由是用益物权确认纠纷。承租人对公租房没有所有权，只有使用权，这属于《物权法》上规定的用益物权。由此产生的纠纷也就叫用益物权纠纷。《民事案件案由规定》第32条物权确认纠纷项下即有用益物权确认纠纷的规定。

对此案由，刘某的家人直呼，有点看不懂。

五、调查取证，拨云见日

由于时间跨度长、历史变迁大、法律关系复杂，涉案的两处公租房又早已物是人非，经过一个月的艰苦取证，律师向法院提交了一份长达64页的证据。

1.朝外大街派出所证明。证明1957年5月16日，刘某爷爷由东单区后拐棒胡同迁入朝阳区杜家楼，随迁的有奶奶、父亲、姑姑、三叔。

2.安定门派出所证明。证明宝金胡同92号户口的迁入、迁出情况。奶奶虽然户籍于1980年2月23日迁出，但本人一直在此居住至1994年6月25日去世。

3.户口本。证明刘某父子及其堂哥、三叔一家三口的户口尚在宝金胡同92号及各人的迁入时间。

4. 厂桥派出所的证明。证明尹某2010年7月2日迁往西城区新街口南大街；2010年7月22日迁回宝金胡同92号。前后只有二十天时间。迁出时，以刘某父亲为户主；迁回时单独立户。

5.房屋租金缴纳凭证。凭证上虽署名尹某，但近四年来房屋租金缴纳的凭证在刘某手中，能证刘某是宝金胡同92号的实际承租人。

6.住房及自建房设计图纸及施工费用收据。该部分证据可证：翻建时间是2007年12月份；所有翻建施工设计、图纸绘制、费用支出均由刘某承担。

7.北京液化气购气卡。从北京液化气购气卡上记载的信息上可知，宝金胡同92号房先后使用的钢瓶有两个，均在刘氏弟兄名下，一个是刘某的父亲，一个是其三叔。证明宝金胡同92号的实际使用人为刘氏宗族的兄弟们。

8.电费发票。电费全是刘某所交；2007年11月16日（翻建前）、12月21日发票，付款单位一栏姑姑的名字改为刘某；2010年1月5日发票，尹某改为刘某，都盖有供电单位公章，非刘某私自所改；2010年3月2日发票，则完全改为刘某本人。

9.购买电暖气的合同、发票和峰谷分时结算协议。电暖气认购合同及发票、居民峰谷分时电价试点电费结算协议的署名均为刘某，所留电话也是刘某父母的。

10.伯父及三叔的证词。伯父及三叔的证词与律师从各派出所调取的户籍信息能够相互印证，故其证词的真实性应予认定。

11. 2008年9月21日尹某的承诺书。证明尹某曾承诺“本人绝不从此房获得任何利益。”

12.尹某与刘某父亲等人的来往短信。2009年10月30日、2009年12月28日的短信，均表明尹某只是挂名承租人。

为了便于法官更好地理解证据，办案律师还专门写了证据说明，与证据一同提交办案法官。

六、斟词酌句的代理词

为了既能说明问题，又不能繁复冗长，律师的代理词可谓斟词酌句。

1.姑姑为宝金胡同92号房的挂名承租人

查明宝金胡同92号房承租权的历史渊源是本案争议的焦点。姑姑又是如何取得该处房屋的承租权的？

1968年，伯父将承租房换到宝金胡同92号房并在此居住的时候，因历史原因，刘某的爷爷、父亲、叔伯的户口均不在北京，家中只有姑姑的户口。承租人只能写姑姑的名字。

姑姑虽在1969年6月15日将户籍自朝外杜家楼迁入宝金胡同92号，但本人一直在单位宿舍居住。即姑姑从一开始就是该处房屋的挂名承租人，这一特征在姑姑1973年5月出嫁后及2001年5月去世后，体现尤为明显。至2007年9月变更为尹某前，姑姑挂名承租人身份长达39年。这43年来，宝金胡同92号实际承租人为刘氏兄弟三家人及其子侄。

2.姑姑已失去对该房屋的承租权

尹某取得承租权的依据是其母亲对该处房屋具有承租权。但姑姑1973年5月结婚，1981年7月31日，即将户籍迁往西城区夫家。2001年5月18日去世。根据《北京市公房管理规定》第十二条第（五）项的规定，承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同。可见，外迁或死亡，原承租人即丧失对房屋的承租权。

3.宝金胡同92号房的实际承租人

依据房屋租赁合同，承租人只能是一人，但这并不排除其名下存在多个共居人，甚至是实际承租人。之所以分析这个问题，是要说明在姑姑婚后及去世后，谁应该是宝金胡同92号房的接续承租人。

宝金胡同92号房承租人虽在姑姑名下，但该处房屋曾先后存在多个实际承租人。刘某的奶奶、伯父一家、刘某的一家、三叔一家都曾在此居住、生活。

由此可见，上述所有人员都曾是该房屋的共居人或实际承租人。

4.尹某不具有继续承租的权利

根据《城市公有房屋管理规定》第二十八条规定，承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。

北京市《公有住宅租赁合同》第七条则进一步规定，申请变更为公房承租人的须满足以下基本条件：原承租人死亡或外迁；与原承租人为同一户籍；是原承租人的家庭成员；与原承租人共同居住一年以上；没有其他住房。但尹某虽与原承租人为同一户籍，但从未在该处房屋居住过。且尹某有住房。

5.尹某实际上也是挂名承租人

尹某挂名承租人，是经过户籍尚在宝金胡同92号的刘某父子、堂哥及三叔一家三口附条件的情况下签字同意的。

尹某的挂名承租人身份，可从以下证据中得到证实：

⑴房屋租金缴纳凭证虽署名是尹某，但尹某从未在宝金胡同92号居住过。在4月11日法庭谈话时，尹某也承认这一事实，也承认从未交过房租；43年来房屋租金都是刘氏弟兄们在按期交纳。

⑵住房及自建房设计图纸及施工费用收据。有证据表明，尹某2007年9月29日即已取得宝金胡同92号承租权，但在2007年12月翻建时却既未参与，也分文未出。何故？挂名承租人使然！

⑶北京液化气购气卡。从北京液化气购气卡上记载的信息上可知，宝金胡同92号房先后使用的钢瓶有两个，均在刘氏弟兄名下，一个是刘某的父亲，一个是三叔。这都是刘氏兄弟们是该处房屋实际承租人的有力证据。

⑷伊江的承诺书。4月11日的法庭谈话中，尹某当庭承认该承诺书系自己亲笔所写。从承诺书的内容看，尹某也是挂名承租人。我们可以进一步的问尹某，你为何在2008年9月21日写此承诺书？是给谁承诺的？如是自己的房屋，有必要给别人写承诺吗？“本人绝不从此房获得任何利益”又如何解释？

⑸尹某与刘某父亲等人的来往短信。2009年10月30日尹某给刘某的短信、2009年12月28日尹某前妻给刘某父子的短信，均表明尹某只是挂名承租人。

6.刘某是争议房屋的现实际承租人

刘某是该房屋的现实际承租人，可从以下证据中得到证实：

⑴电费发票。电费全是刘某所交。

⑵购买电暖气的合同、发票和峰谷分时结算协议。

除房屋租赁合同的户名是尹某外，与房屋有关的任何支出事项均与尹某无关。

最后，代理人请求法庭支持刘某的诉讼请求，以维护刘某及刘氏家族的合法权益！

七、赢在东城

2011年6月17日，东城区人民法院做出一审判决。法院认为，根据已查明的事实，姑姑虽为涉案房屋的原承租人，但其一直未在涉案房屋中居住。承租人变更为尹某后，尹某亦未在涉案房屋中居住。现根据查明的事实，能够确认原告自2008年开始居住涉案房屋至今，其户口自1997年始亦在该房屋内。故原告要求确认对该房屋享有合法的居住权利的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，综上所述，判决：确认原告对本市东城区宝金胡同九十二号院二、三号房屋享有合法的居住权利。

尹某不服，上诉于北京市第二中人民法院。

2011年10月20日，北京市第二中级人民法院做出终审判决，驳回上诉，维持原判。

不久，尹某撤诉。

至此，一场外甥告舅舅的诉讼，以刘某的胜诉画上了一个圆满的句号。

八、结语

此案从立案到结案，前后不到半年。这固然与代理律师选择了正确的诉讼思路、扎扎实实地调查取证、精心准备代理词有关，但更重要的是与一、二审法官尊重事实、秉公办案是分不开的。在整个办案过程中，法官没吃过当事人一顿饭，甚至没抽过律师的一根烟。所以，当人们都在大谈我国的执法环境时，我都在心里默念：人间自有公平在，何必杞人自忧天啊！

二〇一二年十一月二十四日于寓所