关于城市小区居民共有产权保护的八个问题

随着城镇规模的不断扩大和旧城区的改造，城市居民小区无论是在规模还是数量上都在迅速增长，伴随而生的是小区业主对共有产权的保护。近年来关于小区共有产权的纠纷不断发生且有逐年上升的趋势。面对当地政府、开发商、物业公司不断侵占业主的共有财产，业主该如何维护自己的权益引起了社会的广泛关注。对此，我们邀请了北京市两高律师事务所高级合伙人、法学博士庞红兵来解答这方面的问题。

问：庞律师您好，一般来讲我们说哪套房子归某某人都好理解，因为他们都持有房产证，上面标明了房子的位置、面积、结构等。但是，当我们提到业主的共有产权（财产）时，很多业主并没有清晰的概念和认识。那么，怎么理解小区居民的共有产权呢？

答：这涉及到一个业主的认知水平问题。只所以导致这种认知水平低下的原因有两个：一是我国原来长期实行计划经济，公民个人几乎没有自己的财产，包括房产，公民居住的大部分是公房，个人没有产权，也基本没有居民小区。八十年代后私人购房已经很普遍，居民小区也如雨后春笋般出现。这时才涉及到小区居民共有财产的问题，人们才意识到除了自己居住的房子，原来小区的其它财产也属于业主所有。二是开发商、物业公司刻意隐瞒或者混淆这部分财产，不愿意让业主知道他们享有这方面的权益，这样就可以浑水摸鱼，从业主的“共有财产”中渔利。

其实通俗的讲业主的共有产权（财产）就是业主大伙共同拥有，可以共同使用、共同收益、共同处分的财产。我们在卖房子的时候已经买下了这些财产或者说我们支付的房款包含了这些财产。具体的法律体现是在《物权法》第70条至第74条。从这些条文可以看出，一般情况下规划区内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房、车库、车位、地下管线、垃圾房、配电室等均应属于业主的共有产权（财产），应该由业主自由支配，享有所有权。

问：既然法律明确规定了小区业主的共有产权归属问题，那为什么近年来全国各地关于小区业主维护共有产权（财产）的案件频发？

答：我注意到包括北京惠新苑小区在内的许多业主目前仍处于艰难而痛苦的维权之中。既然法律已经明确规定了小区业主享有的共有产权，那为什么会出现这么多的纠纷呢？根据多年来办理业主维权案件的经验，我认为原因主要在于两个方面：

第一、目前大部分小区业主的共有产权登记缺失

比如北京惠新苑小区业主的共有财产涉嫌被地方政府、开发商、物业公司侵占，其根本原因在于产权登记不明。本来属于小区业主的共有财产要么未登记，要么是临时登记在开发商的名下。这样的现状就为日后的纠纷埋下了隐患。因此，对于小区的共建部分一定要有法律、法规来强制登记，况且只能登记在业主的名下。如果业主委员会未成立，可暂时登记在开发商名下，但必须注明是代为持有，一旦业委会成立即行交付，变更登记。同时，小区所有的共建部分都应登记，不留死角，包括地下管线、配电室、垃圾房、绿地、道路、停车场等。

从现实层面来看，目前北京各小区的配套公共设施产权登记为业主的几乎为零，大部分登记在开发商名下。

第二、登记不完善

目前北京市的房产证格式沿用了几十年，是计划经济时代的产物。在房屋状况里面只体现了：总层数、建筑面积、套内面积。从物权的角度讲，这样的登记仅仅体现了业主的专有产权，但忽视了业主对公共配套设施享有的共有权登记，对于共有部分业主说不清大小、指不明位置、拿不到收益。因此，一定要完善产权登记，变更目前房产证的格式。在产权登记证的附记里面明确写明共有财产的明细，这样就能从根本上杜绝侵权事件发生，及时维护业主合法权益。

问：庞律师，小区业主维权的方式五花八门，八仙过海，各显其能，那么一旦出现侵犯小区业主共有产权的事件，业主该如何维权更有利？

答：从历史的沿革来看，矛盾和纠纷的解决经历了从私力救济到公力救济的转变。原始社会的同态复仇、以牙还牙就是典型的私力救济。私力救济的特点在于直接、便利、高效。目前小区业主的上访、游行示威、静坐、自残、私下谈判等都属于私力救济。但鉴于纠纷双方地位、实力的悬殊，目前的私力救济范围有限、效果不大。北京惠新苑小区业主的维权经历可谓艰辛，但效果却不太明显就说明了这点。因此，公力救济是较好的选择。如果小区业主遇到类似侵权事件，最好通过诉讼解决。这样可以节约大量的人力、物力，又有明确的程序可循，只要是合法的请求，司法机关就无权拒绝裁判，就一定会在法定期限内做出一个结论。这样业主就不会陷入谈判、交涉的泥潭和怪圈，早日解决矛盾纠纷，维护社会稳定。

   问：庞律师，小区车位是专有还是共有，以什么为依据？

     答：从物权法的规定看，住宅区中的车位有“专有”与“共有”两种不同的权属。专有的车位，建设单位有权处分，共有的车位，属于全体业主。那么，哪些车位属于专有，哪些属于共有？如何区分这两种不同权属的车位？

     《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

     占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

   问：庞律师，近年来，随着房地产业的迅速发展和人们对居住环境要求的逐步提高，我国住宅小区中的共用设施设备也逐渐增多，不仅有变电房、泵压房等水电设施，也有物业管理用房、公用停车场等公用设施，还有游泳池、网球场所等娱乐场所。但这些共用设施设备的产权如何界定，小区内共用设施设备的产权归谁所有呢？

答：过去城市房屋基本上是直管公房、自管公房和私房。前两种房屋的产权归房管部门和单位所有。住宅区内的公共配套设施一般都归产权单位所有并管理。而现在的开发商向国家购买了一块土地的使用权，在这块土地上开发了住宅，并按有关规定建筑了若干公共设施设备，开发商把住宅出售给业主，收回其在该住宅区的全部投资并获得利润。那么，住宅区内的公共设施设备的产权当然归广大业主共有。这一点从商品房的成本构成就可以看出。根据《商品住宅价格管理暂行办法》的规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。又据国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》中第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”。

问：关于住宅小区会所产权问题，多数开发商认为，会所产权属于开发方。要查清会所归属，必需查开发商的小区房屋开发销售价组成明细才知道，但业主根本无法去核实。对此，该如何认定会所的产权？

答：根据《物权法》第七十条之规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理。

《物权法》第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

如果按《物权法》这两条的规定，会所产权应该属于业主。但开发商能够举证会所是其投资或者已经购买的除外。

问： 经销商要在小区建筑外墙制作广告须经物业公司同意的，并且要交广告费，那么，广告收益该归谁？

答：根据《物权法》相关条款及有关解释，小区内的楼顶、走廊、楼梯、道路、停车场、绿化地等将属于业主共有，其收益也应是业主共同所有。而对小区业主来说，拥有公共设施所有权的显著标志，除了无偿使用外，另一个重要方面就是享有收益。但是目前在很多小区，这部分收益实际上是由物管公司掌握。而大部分业主因为对自身权益了解不清楚，自然不知道外墙广告费属于谁所有。

问：小区人防工程地下停车位产权该归谁所有？

     答：按照有关法律规定，人防工程产权应归国家所有，但并不影响投资人的使用收益权的行使，并不违背市场经济法治中“谁投资、谁受益”的损益相抵私法精神。根据《人民防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”

地下人防车库的收益权在房屋销售给业主后，应依法转归小区全体业主所有。不管从人防工程产权归属还是从管理收益归属来看，开发商均无权出售人防地下车库。