庞红兵律师做客中央人民广播电台

                     庞红兵律师做客中央人民广播电台

                  中央人民广播电台――《都市法宝》2009年3月5日

                           主题：生活中的合同——定金合同

本期嘉宾北京市中济律师事务所庞红兵律师通过案例为我们分析了定金、订金、预付款、违约金等概念，重点介绍了定金和订金的区别，以提醒广大朋友在订立合同时注意定金的用法。

案例：杨先生选了一套商品房，和开发商签订了认购书，约定四天后签合同，交首期房款。杨先生交了四万订金，并在认购书中约定如果反悔订金不退。开发商给杨先生出具的收据上注有“订金”字样。四天后杨先生不想买房了，没有去签正式合同，认为四万元是预付款，要求开发商返还。案子到了法院，法院最后认定四万元非预付款，而是定金，驳回了杨先生返款请求。
律师：这个案子首先要明确两个概念，定金和订金。这两个概念是有严格区别的：定金是法律术语，订金是百姓的叫法，一字之差含义大不一样。定金有定金罚则，法律规定交付定金方违约则定金不返还，收取定金方违约则双倍返还定金。这个“定金”有法律上的特定含义，有保证签订合同的含义，受法律制约。而订金就是为履行合同方便，预先支付一部分款，没有担保合同履行的含义，就是预付款。

主持人：法律要求合同中必须用哪个订金了吗？
律师：主要还是看合同中写的是哪个字。而且定金是有数额比例限制的，不能超过合同标的的20%，订金则没有。只有特殊产品才有预付款的数额的规定。杨先生的案例中收据上是订金，开发商认为交付的四万块钱是用于保证签订合同的，不是预付款。我认为杨先生的理由是不足的，还是应该认定是定金。

案例：张某有个一百一十平的房子，房产证没办下来，赶在房价涨的时候卖给了李某，约定定金5万，预付款45万，包括定金，等李某取得房产证后5天内把剩款划进张某帐户。李某交付了预付款和定金。5个月后，张某通过中介告诉李某称定金协议暂缓执行，并私自换锁阻止李某装修入住。李某认为是张某看房价继续上涨想要不履行合同，遂将张某告上法院。
律师：这个案子的关键是张某如何看待定金协议，表面看定金协议只是一个从合同，主合同还未签订。但我认为定金协议实为买卖协议，因为协议中涵盖了主合同的主要条款，可以认定为房屋买卖合同，双方应该履行的。

网友：是不是合同中只约定定金，没有约定违约金，当对方违约时只能适用定金罚则，而不能要求违约金赔偿？那当定金不能补偿所受损失时怎么办？
律师：这是定金和违约金能不能并罚的问题，当定金罚则不足以赔偿受害方的损害时，法律规定，还可以要求违约金赔偿。

网友：我们跟开发商签订租地合同，后来开发商走了，不开发了，也没给租金，怎么办？
律师：首先看合同是不是合法有效的，如果合同有效，那么欠的租金可以通过法律途径索回。

网友：我们公司和河南的一个公司签订了加工合同，活干完了没给钱，法院判了但是执行很难，怎么办？
律师：如果判决生效后6个月内执行法院没有执行，就可以向上一级法院申请换执行法院。

案例：去年8月，田先生和一旅行社签订东南亚旅游合同，定金3800，旅行社开具发票。后来田先生单位突然安排田先生出差，不能出游了，田先生要求退回3800。旅行社答复钱已经用来办签证护照了，而且旅行社认为这笔钱是定金，田先生因个人原因不履行合同，不能返还。
律师：这个钱表面看是定金，但看一下具体合同，钱的功能是用于办理签证护照订旅馆，是用于消费的，还有合同中约定余款取机票时付清，所以这笔钱还是预付款的性质。判断定金和订金的标准：1、预付款是提前履行合同的义务，定金是保障合同履行；2、作用不同，定金除有担保作用外，给了定金还表示合同成立，预付款没有这个功能；3、法律后果不同，定金适用定金罚则；4、数额限制不同。定金不能超过合同标的的20%，预付款是双方可以协商。
本案中的3800已经是全部款项的80%左右了，显然已经不是定金了。田先生是可以要求返还的。

网友：我去一英语学校，被说晕了，28000元学几个月，办了入学手续，交了500元定金。回去后想反悔，500元能退吗？
律师：这个要看说晕了怎么理解，如果当事人认为学校夸大其词，有欺诈行为或胁迫行为的，那么主合同就无效了，定金合同也就无效了。如果无法证明，那么定金就要不回来了。

网友：我是一学生，去健身房，请了一私教，交了定金。后来我想过段时间再请，就不想补交款了，健身房不同意，说不补齐款定金就没收了，怎么办？而且合同中也没规定什么时间内补齐剩余的款。
律师：定金是和诚信联系在一起的。定金的期限要看合同的具体内容而定。如果没有其他问题，就要履行合同。
 
网友：我在郊区订购一二手房，五十多万，中介制造紧张气氛，让我当晚就定下。第二天又让我去看房，继续制造紧张气氛，我就交了1万定金。回家后我觉得房子还是不合适，不想买了，中介说退款要赔偿中介损失，合法吗？
律师：定金交了，合同就成立了。如果中介利用欺诈和胁迫手段，那么定金合同就可能无效，就能要回1万。但是必须有有力的证据证明中介有欺诈和胁迫行为。