离婚时，房产增值怎么分割

离婚时，房产增值怎么分割

　作者：上海沪港律师事务所栾国庆、杨晓华

    现在社会，离婚已经不再是新鲜事，而在离婚财产分割中房产是最重要的部分。房产增值的部分如何界定性质，如何分割，法律无明确规定。在1993年11月3日《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》中仅仅规定了一方对另一方婚前所有的房屋进行修缮、装修、原拆原建行为时，对于增值部分依法享有所有权。

一、       一方婚前购买房产，办理产权证，婚后房产升值。

一方婚前用自己的个人财产购买了房产，办理产权证，仅写自己一人的名字，这样属于个人完全产权。本人认为应分两种情况分析：在购买房产之后，结婚之前，房产如有增值，该增值部分应是个人财产，婚后增值部分应认定为夫妻共同财产。

对婚前财产收益的归属, 不应按收益的性质来区别对待，而应按对收益取得是否承担相应义务来划分。对一方没投入时间、精力的收益应为个人财产；对双方都投入了时间、精力共同经营、管理后取得的收益则应由双方共同分享。这应是处理的原则。

  在结婚之前，房产完全在一方的控制和维护下，如果在房产购买之后结婚之前房产有升值，基于其物权产生的增值利益应归其个人所有。但在婚姻关系存续期间，房产的价值同时受人为和客观因素的影响。人为因素表现在夫妻双方共同对房屋进行的占有、维护和装修等，并排除他人对建筑物的非法侵害，使房屋维持其一般使用价值并优化。客观方面受国家宏观政策的调整、土地价格的变化和供求关系的制约，房屋的价值得以变动，给购房人带来了一定的收益预期。尽管受到人为因素和客观方面的影响，房屋价值变动的前提条件是房屋的完整健全存在。在夫妻关系存续期间，不论所居住的房产实际上属于一方所有还是双方共同共有，夫妻双方均以房屋所有人的意思对房产进行共同管理和维护。即使是一方婚前购买的房产，婚后另一方共同居住、维护、修缮，表明其主观是以房屋所有人参与房产的实际维护和经营，且对方对此明知并接受。因此在合法有效的婚姻关系尚未解除前，夫妻双方对共同居住的房产均投入了相当的时间、精力共同经营和管理。对于在婚姻关系存续期间，房产的增值收益孳息，根据权利义务相一致，夫妻双方均有获得此收益的权利，而不论增值产生的原因。如果这一部分房屋增加值也列入个人财产归购房一方享有，则对另一方显然有失公允。所以，尽管一方婚前财产仍归该个人所有，但该财产在婚后的增值，凝聚了另一方配偶的贡献，则该配偶有权享受这种收益，有权得到补偿。

二、一方婚前购买房产，支付部分房款，可能只是首付，也可能包括首付和部分按揭贷款，婚后双方共同还贷。

一般此种情况下，房产虽然登记在一方名下，乙方具有完全产权，但另一方基于婚后用共同财产还贷仍可以在离婚财产分割中获得相应的财产补偿。但房产增值的部分如何分割还是要仔细分析，做到对双方都公平合理。

本人认为首先应确定婚前一方支付房款占总房款的比例，按此比例享有的增值应是其个人财产，婚后增值的应属于双方共同财产。除非一方能证明自己用婚前的个人财产还贷。因为婚后一方承担了另一方婚前按揭房的还款义务，对于维持房屋的所有权现状具有积极意义，降低了因还贷不力就该房屋行使抵押权的风险，应当分享房屋的增值收益部分。同时婚后，双方对房产都进行了维护、管理，所以另一方基此，也应享有升值的收益。

三、一方婚前购买，婚后出租的收益的归属。

此种纠纷引起的民事诉讼也很多，因为法律无明确的规定，各个法院的处理结果也不同。

有人认为在房产出租的情况下，依物权法理论所收取的租金应为法定孳息。如夫妻双方对租金收益分配无约定，依物权法理论应归所有权人所有。最高人民法院主编《最高人民法院婚姻法司法解释（二）的理解与适用》，人民法院出版社2004年版认为：“一方婚前所有的房屋出租而未通过共同劳动所取得的房屋租金等，认定为一方个人的财产比较适宜。”本人比较认同此种观点，通过共同劳动共同管理经营的，应该根据双方在经营管理中的分工贡献量的多少确定相应的份额，不应该简单地归为一人所有，否则有失公平。如果产权方举证证明房产出租经营管理完全由己方实施的，与对方无关，租金收益就应归己方所有。《上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答》就认为：“当事人将属于个人所有的房屋出租，因对房屋这类重大生活资料，基本上是由夫妻双方共同进行经营管理，包括维护、修缮，所取得的租金事实上是一种夫妻共同经营后的收入，因此，婚姻关系存续期间所得的租金一般认定为共同所有。但若房屋所有人有证据证明事实上房屋出租的经营管理仅由一方进行，则婚姻存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有”。