深圳买房买方故意不配合贷款怎么办

深圳买房买方故意不配合贷款怎么办
深圳买房买方故意不配合贷款律师咨询

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1、本所是2008年度“参与福田区领导接访先进律师事务所”，本所经常性的承接政府任务，与政府部门保持良好的沟通渠道，具有丰富的处理项目类法律事务的经验；
2、本所是深圳市人民政府“政府采购律师服务”首批中标律师事务所，是在全市300多家律师事务所中，因为业绩优良，执业道德优秀，首批中标；
3、本所是深圳市工商局指定的企业工商业务代理机构；
4、本所是2010年度深圳市福田区 “先进律师事务所”，在福田区属的律师事务所中仅有十家律师事务所获得本项荣誉；
5、本所是福田区“法律类劳务派遣预选供应商招标”项目中标律师事务所，本招标项目，是深圳市全市各级政府机关，第二次通过招标方式进行的大规模政府采购，继第一次本所作为中标律师事务所之后，本次招标，本所再次基于业绩优良而成为全市１４家中标律师事务所之一，排名前列。

一般请况下，因为贷款不成导致交易终止，买卖双方都不承担责任，房主已收的定金应返还给买方。但如果买方故意不配合贷款，认为阻碍贷款的批准，则应当承担违约责任，房主已收的定金，可以不予退还。请看深圳律师办理的真实案例。
   买卖双方通过深圳一家中介签订了房屋买卖协议，房价￥275万元，其中定金10万元，首付款85万元，其余180万元用贷款支付。合同还约定，因买方资信问题银行不批或少批贷款，由买方筹款解决。
   贷款过程中，因买方资信原因银行只同意贷款150万元，按照约定买方需要多支付30万元首付款，买方一时凑不出来，便不愿继续履行购房协议。为避免承担违约责任，在银行要求补充材料时，故意不出具，导致银行终止审批贷款。买方以贷款未获银行批准，自己无责为理由，拒绝履行协议。房主见履约无望，就将房产出售给第三人。买方得知后起诉至法院，要求终止履行协议，退还已交10万定金。房主答辩同意终止履行协议，但不同意退还定金。
   法院审理后认为，银行不批准贷款的原因责任完全在买方，故判决判决终止履行双方签订的房屋买卖协议，房主已收定金不予退还。买方不服一审判决，提起上诉，二审法院开庭审理后，作出维持原判的判决。
   深圳律师点评：两级法院之所以都作出定金不退的判决，其原因是，导致银行不批准贷款的原因是买方不配合贷款，是人为阻碍贷款的成功，不是客观不能实现的原因，卖方应当承担相应的责任。在此情况下，合同解除后，房主有理由不退还已收的定金，法院的判决是完全正确的。

对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。

    判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。

承租人优先购买权被侵害产生的损害后果可能包括以下两方面：一、丧失购买所承租房屋的机会；二、因无法购买承租房屋而遭受的间接损失。讨论如何维护承租人因为优先购买权被侵害而遭受损害的权益，就是从如何消除上述两方面损害后果而展开的。

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一、如果出租人与第三人的房屋买卖合同无效，承租人将能重获购买所承租房屋的机会。那么，承租人能够请求确认出租人与第三人的房屋买卖合同无效？

根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉》（以下简称）第一百一十八条，出租人没履行提前三个月通知承租人出卖房屋的义务的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。但是，上述规定已经被2009年生效的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同纠纷解释》）废止，根据《城镇房屋租赁合同纠纷解释》第二十一条，以出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。2007年10月1日施行的《物权法》，并未将优先购买权规定为物权，该权利因此不具有““对世性”权利。最高人民法院废止了《〈民法通则〉适用意见》第一百一十八条规定，就是基于该条规定与《物权法》规定相冲突。《城镇房屋租赁合同纠纷解释》遵循法律规定精神，将承租人优先购买权定性还原为债权，规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。

但是《城镇房屋租赁合同纠纷解释》第二十一条并非规定在何种情形下，承租人均不得主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。该项规定并不妨碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时，承租人依照《民法通则》第五十八条第一款第（四）项规定和《合同法》第五十二条第（二）项规定，主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。以此上述规定为由请求确认出租人与第三人签订的买卖合同无效的，请求人须举证证明“出租人与第三人恶意串通订立买卖合同损害承租人优先购买权”的事实。

二、因无法购买承租房屋而遭受的间接损害，如何维护？

根据《城镇房屋租赁合同纠纷解释》第二十一条，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，法院应予支持。出租人承担这时候承担的是违约责任。

综上，在优先购买权被侵害的情况下，承租人如何维护自身合法权益可以从两方面考虑：一、如果存在出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权情形，承租人可以主张确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效；二、如果出租人存在侵害承租人优先购买权并且导致承租人遭受损失的，承租人可以主张出租人承担赔偿责任。

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