深圳南山离婚律师电话

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广东开野律师事务所是以提供经济法律服务为品牌，并兼顾民刑法律事务的综合性律师事务所。
1、本所是2008年度“参与福田区领导接访先进律师事务所”，本所经常性的承接政府任务，与政府部门保持良好的沟通渠道，具有丰富的处理项目类法律事务的经验；
2、本所是深圳市人民政府“政府采购律师服务”首批中标律师事务所，是在全市300多家律师事务所中，因为业绩优良，执业道德优秀，首批中标；
3、本所是深圳市工商局指定的企业工商业务代理机构；
4、本所是2010年度深圳市福田区 “先进律师事务所”，在福田区属的律师事务所中仅有十家律师事务所获得本项荣誉；
5、本所是福田区“法律类劳务派遣预选供应商招标”项目中标律师事务所，本招标项目，是深圳市全市各级政府机关，第二次通过招标方式进行的大规模政府采购，继第一次本所作为中标律师事务所之后，本次招标，本所再次基于业绩优良而成为全市１４家中标律师事务所之一，排名前列。

黄某与邓某系夫妻。2008年3月，黄某与邓某二人出资19万元购买一套商品房，房屋所有权人登记为邓某一人。2010年10月21日，邓某瞒着妻子与王某签订房屋买卖协议，协议约定：邓某将该房屋以27万元的价格卖给王某，王某先付20万元，入住此房后付清余款，并取得该房屋的所有权。

　　协议签订后，王某于2010年10月26日向邓某支付购房款20万元，一周后王某搬进该房并付清余款，但双方一直未办理房屋过户手续。2011年2月，一直不知情的黄某发现此事，找到王某要求其搬出该房屋，王某称邓某以27万元的价格已将该房屋卖给自己，拒不搬出。黄某与王某协商无果，遂将王某、邓某诉至法院，要求确认王、邓二人签订的房屋买卖协议无效，并判令王某归还房屋。

　　分歧

　　本案在审理中，存在两种不同意见：

　　第一种意见认为，邓某与王某的买卖协议意思表示真实，且王某付清了购房款，过户仅是履行合同的形式，合同自成立即生效，不能以未办理过户认定合同无效。夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

　　第二种意见认为，黄某、邓某系夫妻关系，其家庭财产属于夫妻共同所有。邓某未征得黄某的同意，即与王某签订房屋买卖合同，事后也未得到黄某的追认，属于无权处分，房屋买卖协议无效，且不构成善意取得。

　　笔者赞同第二种意见，理由如下：

　　1、本案所涉房产，是夫妻共有财产，为夫妻共同共有。

　　虽然房产证登记的所有权人只有邓某一个人，但是购买房屋发生在夫妻关系存续期间，根据婚姻法第十七条、物权法第一百零三条的规定，本案邓某处分的为夫妻共有财产。

　　2、在夫妻共有财产存续期间，邓某未经过黄某同意，对涉及夫妻双方重大权益房产事项之处分，属于无权处分。

　　邓某的行为属于无权处分。根据婚姻法司法解释（一）第十七条第（二）项之规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。物权法第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。”

　　邓某处分房屋不属于家事代理。婚姻法司法解释（一）第十七条第（一）项规定：“因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。”这里的处理夫妻共同财产的事项主要是指夫妻双方及其共同的未成年子女日常共同生活所必需的事项，其主要限制在维持家庭共同生活的费用、抚育子女的费用以及家庭成员所需的医疗费用等方面，此家事代理权限必须在日常家事的范围之内实施方为有效。针对处分夫妻共有财产重大事务的权利，如变卖夫妻共同房产，均得由配偶共同决定处理，任何一方不得独断专行。不动产的处分因价值重大，一方擅自处分会严重损害他方权益，故本案邓某的行为不属于日常家事的情形。

　　事后共有人黄某对合同没有追认。合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。黄某没有追认，邓某事后也没有取得房屋的处分权，所以该房屋买卖协议无效。

　　3、王某对所涉房屋不构成善意取得。

　　根据物权法第一百零六条的规定，善意取得必须符合三个条件：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在本案当中，房屋虽交付给王某但没有办理转移登记，不符合前述第（3）个条件，也不构成善意取得。

　　综上所述，邓某未经黄某同意，擅自处分夫妻共同财产，与王某签订的房屋买卖协议应属无效，王某也不能善意取得该房屋的所有权，应当归还该房屋。 
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