拆迁房购买注意事项

前段时间，有客户来咨询拆迁房购买的事宜。

拆迁房是指的上海地区动拆迁人家分配到的安置房屋，这类房屋，因为上海市有政策规定，在五年内是不可以转让的，所以现在如果将拆迁房上市交易，则买卖合同是无效的。但是因为拆迁房的房价便宜，所以即使有很大的风险，还是有许多刚性需求者，或者部分投机者看准这部分市场，抱着侥幸的心理来购买上述房屋。作为律师，只能期望他们好运。

但是对于下家来讲，总是希望房屋能到手的。所以在此，提醒注意一下，希望他们能尽量的减少风险吧。

一、买房前清楚房屋的状况

1、房屋现状，比如是否为毛坯房，如果是，则应在合同中约定“上家同意下家在搬进房屋后对房屋进行装修。如两年（取得产证后或是具备过户条件后）后，上家不能如期履行过户手续，则应赔偿下家的装修款，包括但不限于购买材料款、人工款及其他款项。并且应当赔偿下家因此而产生的损失（你们可以在合同中约定损失的计算方式：比如因此而产生的搬家费用、水、电、煤等的过户手续等，或约定赔偿多少违约金）”

2、清楚房屋将来交纳维修基金、物业费等费用需要用谁的名义，实际居住人是不是可以？另外要求上家出具一份委托书，你们作为受托人，可以行使业主的一切权利。

3、清楚房屋的小产证办理情况，是不是存在不能办理的情况。对于房屋的管线等布置或是房屋的安全状况，是否符合质量要求进行查看。

二、主要是规避上家将来不同意过户对你们产生的损失

拆迁房买卖的最大风险是上家将来在房价上涨的情况下，可能不同意办理过户手续或是要求下家继续加价。此时可以在现在的合同中约定违约金（一般不要超过实际损失的30%）和实际损失的计算方法，以免将来上家不同意过户时，可以尽量的维护自身的权益。

实际损失的计算约定：比如以房价的差价作为你方的损失。

三、付款方式

一般可以在有意向时付定金，签订合同时付一部分，交房时付一部分，将来履行完毕过户手续及办理完燃气、水、电、物业管理费过户后再付一部分。如果能扣款，则最好扣部分款在手中，以保证将来的权益。

四、合同解除与终止的情形约定

除了合同法中规定的情形外，你们自己可以具体约定合同解除与终止的情形。

五、对于产权人与继承人的约定

要让所有产权人都在转让协议中签字。如果二年中有风险发生，导致产权人出事，将来不能履行过户手续，则继承人同意接受现在合同中的所有权利与义务。如有反悔，则按违约金条款与损失条款办理。