关于商品房买卖纠纷案件原因及上升趋势的调查报告

这是一个住房商品化的年代，人人都想改善居住条件。建房、卖房、买房、租房、修房，房——给人们带来多少喜怒哀乐。笔者是辽宁盛恒律师事务所律师，一九八八年取得律师资格，中级职称，长期从事专职律师工作。在长期的律师业务工作中，主要从事企业法律顾问和房地产法律实物。先后担任香港新世界中国有限公司、辽宁创业集团房地产开发有限公司、辽宁乾德集团有限公司、中外合资沈阳新世界房地产开发有限公司、中外合资沈阳五爱天地实业有限公司、大连市房地产管理局中山房地产管理处、中外合资朝阳三盛房地产开发有限公司、沈阳五爱服装城物业管理有限公司、沈阳乔业房地产开发有限公司、辽宁金昌房地产开发有限公司、新民市住宅实业有限公司、辽宁吉隆房地产开发有限公司、沈阳长弘物业管理有限公司等房地产开发、物业管理企业法律顾问。在长期的律师执业工作中我感受最深的是老百姓集一生之积蓄，带着对美好新居的期盼购买商品房后，由于商品房质量、物业管理等方面存在一些问题或与其期盼的理想新居存在一些差异，由此带来无穷的烦恼。十几年的律师执业中笔者代理百余起商品房买卖合同纠纷案件，有时受开发商的委托，有时受买方消费者的委托。实践中笔者体会到商品房买卖纠纷案件主要集中在：广告虚假、一房多售、面积缩水、质量低劣、延期交房、产权纠纷等方面。二00二年岁尾笔者到沈阳市房地产交易中心，向该中心的负责人了解到目前沈阳市商品房买卖合同存在的主要问题是：销售商品房不符合法定要件；商品房销售广告内容虚假，欺诈消费者；起草不公平的买卖合同，误导买方签约；买卖合同内容不完备，交付房屋各部位建筑特征、装饰装修标准、设备品牌使用标准不明确；交付商品房时不符合法定条件和合同的约定。长期的司法实践使我感受到，从商品房建设的特殊性来看，买受人直接面对的是开发企业，而开发企业却面对土地、资金、政府各部门。当发生商品房买卖合同纠纷时，根据其纠纷的性质，依据我国民事诉讼证据制度以“谁主张，谁举证”为基本原则，以举证责任倒置为例外的规定应当强化开发企业的举证责任。下面笔者就调查到的各类商品房买卖合同纠纷案件举证责任及举证责任倒置问题作具体总结：（一）、因广告虚假、欺诈消费者引起的无效合同纠纷举证责任。   《商品房销售管理办法》、《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。因此，广告虚假，合同欺诈案件在诉讼中房地产开发企业对广告内容的真实性、合法性、科学性、准确性负有举证责任。同时买受人也负有对自己提出广告虚假主张的举证责任。笔者在代理向和平、马喜民诉沈阳某房地产开发公司商品房买卖合同纠纷案件中，关于广告欺诈误导购房问题采取的双重举证方式。（二）、一房多售引起的产权纠纷举证责任。在实践中，极少数开发企业由于利益驱动，将一房多次出卖，但只有最后一次买卖办理了产权登记。《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。在一房多卖引起的产权纠纷当中，开发企业对多个买卖关系及哪一个买卖关系取得了产权证负有举证责任。笔者在代理辽阳建设银行与辽阳某企业、辽阳某开发公司商品房买卖合同案件中，辽阳建设银行与辽阳某开发公司签定商品房买卖合同是在辽阳某公司与辽阳某开发公司签定商品房买卖合同之后。辽阳某公司起诉辽阳市某开发公司、辽阳市建行商品房买卖合同无效。在诉讼中笔者提出辽阳市建行作为善意第三人不知道辽阳某开发公司与辽阳某公司之间曾签定过商品房买卖合同，辽阳建设银行现依法到辽阳市房产局办理了房产证，因此其权益应当受到法律的保护。最后法院判决认定辽阳市建行与辽阳市某开发公司之间的商品房买卖合同合法有效，维护了房地产权属登记的这一要是法律行为的效力。（三）、开发企业销售设定在建工程抵押的商品房引起的产权纠纷举证责任。《城市房地产抵押管理办法》、《沈阳市城市在建工程抵押管理办法》规定，开发企业对在建工程抵押的商品房销售时，应当向买受人告知抵押的事实，并经抵押权人同意才能销售抵押商品房。开发企业没有履行上述法定义务未与抵押权人解除抵押合同或未经抵押权人同意，将已设定抵押权的商品房再行销售给他人而引起的纠纷案件，开发企业通常是被告，对抵押合同履行、解除负有举证责任。抵押人擅自以出售抵押房地产的行为无效，造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。（四）、交付商品房面积缩水引起的纠纷举证责任。《商品房销售管理办法》规定交付商品房使用后，买受人怀疑或发现商品房面积缩水，可以委托具有房产测绘资格的单位重新测绘。在诉讼中，如果双方提供的证据不一致难以确定商品房缩水面积，买受人应当依据证据规则第二十五条规定向人民法院申请对商品房缩水面积进行司法鉴定。（五）、交付商品房质量低劣引起的纠纷举证责任。目前商品房买卖合同纠纷有一半是质量纠纷。商品房交付使用后出现结构、防水、墙体裂缝等问题几乎成为通病。实践中要区分质量低劣和保修的责任。商品房质量低劣引起的纠纷诉讼中，买受人对于主体结构质量不合格也负有举证责任。笔者在代理郭丽、赵军诉沈阳市某开发公司商品房买卖合同纠纷案件中，买受人提出开发公司交付的商品房质量低劣，最后法院判决开发公司履行维修义务和责任。（六）、逾期交付商品房纠纷举证责任。逾期交付商品房纠纷案件，逾期交付的证据比较好确定。但是，逾期交付的免责证据应当由开发企业提供。开发企业负有提供逾期交付是由于不可抗力或合同中约定的其它原因需延期交付的举证责任。否则，开发企业承担违反合同逾期交付的违约责任。笔者在代理安昌珠、付强等诉沈阳加洲阳光花园开发有限公司商品房买卖合同纠纷案件中，依据合同约定的交付日期与实际准住通知确认的入住时间不一致，提出开发公司违反合同预期交付商品房应承担违约责任，最后法院判决被告开发公司向原告支付违反合同的违约金。（七）、开发企业单方改变设计纠纷举证责任。    房地产开发企业应当提供在设计变更确定之日起10日内书面通知买受人的证据，如果开发企业没有证据或者证据不足以证明已经在合理期限内通知买受人的事实主张，开发企业要承担不利的后果责任。笔者在二00二年十二月接受辽宁电视台采访，就有关吴女士与沈阳房产开发公司签定商品房买卖合同后，开发商单方改变设计将原越层房改为平层是否有效问题回答记者时明确表示，开发商对已预售的商品房无权单方改变设计，开发商应对其改变设计的合法性举证，如开发商不能举出其改变设计是符合合同约定或经政府批准的规划变更，那么开发企业要承担违反合同的违约责任。（八）、委托没有代理资格的机构代理销售商品房纠纷举证责任。代理机构应当对自己具备代理资格，有权代理开发企业销售符合销售条件的商品房负有举证责任。据北京日报记者陈美秋在互联网上发表报导，2001年北京市朝阳区人民法院受理房屋买卖、房屋确权、房屋租赁纠纷的诉讼案件两千余件，比2000年增加57%，其中商品房买卖纠纷案件数量上升幅度最大，比2000年增加209件%，案件数量相当于上一年度的3倍。北京市高级人民法院消息：2001年受理的房地产纠纷案件总数比上一年增加30%左右。笔者到沈阳市东陵区人民法院调查了解到，东陵区法院2000年审结商品房买卖纠纷案件178件，2001年审结商品房买卖纠纷案件201件，2002年审结商品房买卖纠纷案件264件。笔者又到沈阳市中级人民法院调查，由于沈阳市中级法院将商品房买卖合同纠纷案件归类到买卖合同纠纷案件之中没有细化分类，因此无法统计此类案件数量，但业内人士介绍，商品房买卖纠纷案件呈上升趋势，并出现了大量的群众集团诉讼案件。由此可见，沈阳市的房地产纠纷案件是呈上升趋势。这些案件反映出的主要问题有:开发商违背合同延期交房；购房面积缩水，尤其是高档住宅；房屋质量问题，特别是装修不达标；开发商单方改变结构设计；物业管理问题，如公约不平等，收费过高等。另外还反映出一些过去不被人们重视的问题，如室内氨气超标问题，公共绿地面积缩水问题，电梯间机械噪音扰民问题，水质超标问题等。这说明人们的环保意识增强了。消费者法制观念增强，用法律武器保护自己的合法权益，这是社会的进步，消费的成熟。纠纷增加同时反映了房地产市场规模扩大，交易活跃，也体现了房地产市场尚不成熟，不规范，买卖双方，特别是卖方诚信度低，不少开发商违规操作，漠视消费者权益，房地产法律法规不健全、不配套、不完整，也是造成纠纷增加的重要原因之一。