浅析商品房买卖合同纠纷案件举证责任及举证责任倒置

随着我国住房制度改革的深化，个人购买商品房已经成为新的经济增长点。商品房买卖纠纷伴随住房消费的升温也有所增加。商品房买卖纠纷案件主要集中在：广告虚假、一房多售、面积缩水、质量低劣、延期交房、产权纠纷等方面。由于商品房建设的特殊性，买受人直接面对的是开发企业，而开发企业却面对土地、资金、政府各部门。一个开发项目从审批、施工合同的履行、工程质量监理、工程质量验收到商品房销售等涉及百余行政部门。商品房买卖合同是建立在物权基础上的债权合同。当发生商品房买卖纠纷时，根据其纠纷的性质，依据民事诉讼证据制度以“谁主张，谁举证”为基本原则，以举证责任倒置为例外。下面就新的民事诉讼证据规定结合笔者十余年的执业律师经验，就有关商品房买卖合同纠纷案件举证责任及举证责任倒置及相关问题作以阐述。一、举证责任及举证责任倒置的法律制度（一）、举证责任的法律制度民事诉讼中举证责任的一般原则是“谁主张，谁举证”。目前学术界对举证责任的含义有几种学说与观点。一是行为责任说，即举证责任是指民事诉讼当事人对自己提出的主张中须确认的事实，承担提出证据的责任①。二是结果责任说，即举证责任是在法院对一定事实是否存在而处于真伪不明的情况时，应由负举证责任的一方承担不利的法律后果②。三是双重含义说，从行为与结果两个方面来解释举证责任。即“举证责任具有双重含义，行为意义上的举证责任和结果意义上的举证责任。前者指当事人对所主张的事实负有提供证据证明的责任；后者指在事实处于真伪不明状态时，主张该事实的当事人所承担的不利诉讼结果。这种不利的诉讼结果既表现为实体法上的权利主张得不到人民法院的确认和保护，又通常表现为因败诉而负担诉讼费用①。四是三层含义说，举证责任包括三层含义：（1）当事人对所主张的事实提供证据；（2）当事人对所提供的证据证明其主张真实；（3）当事人对其主张不能提供证据时，则可能承受不利的裁判。此观点多为台湾学者采用②。笔者赞成三层含义说。完整的举证责任应当包括主观举证责任即行为责任，即当事人对所主张的事实提供证据；证明责任即当事人对所提供的证据证明其主张的真实性；客观举证责任即结果责任，当事人对其主张不能提供证据时，则可能承担不利的败诉结果。《民事诉讼法》第六十四条明确规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》（简称《若干意见》）第七十四条规定在诉讼中，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高法院关于民事诉讼证据的若干规定》（简称《证据规定》）第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《民事诉讼法》及《若干意见》所规定的仅仅是当事人负有提供证据的行为责任，而《证据规定》规定了当事人的证明责任和举证不能的结果责任。《证据规定》完善了举证责任分配的原则，是在总结我国审判实践经验的基础上，借鉴其他国家的有益经验，加强了审判的严肃性和公正性①。（二）、举证责任倒置的法律制度在有些情况下，提出主张的一方当事人限于客观原因难以或无法提供证据证明自己的主张；另一方当事人负责证据可能更为适宜。在这种情况下，举证责任不由提出主张的一方承担，而由否认其主张的相对方承担，这就是举证责任倒置②。举证责任倒置是指，在一定的情形下，不应当按照举证责任的分配原则决定某个案件中的举证责任分配，而应当实行与该原则相反的分配，即将原来由原告负担的举证责任予以免除，而就该待证事实的反面事实，转由被告负举证责任③。举证责任倒置是民事诉讼证据制度的重要内容，民事诉讼法没有规定此项内容。我国民事诉讼中举证责任倒置一般由实体法规定。《民法通则》特定侵权诉讼中，对原告提出的侵权事实，被告否认的，由被告负责举证。这是举证责任倒置在实体法中的规定④。举证责任倒置一般发生在特殊类型侵权案件和某些专业性技术性较强的案件中。《若干意见》根据实体法的规定，在第七十四条列举了六种举证责任倒置的情形。《证据规定》第四条列举了举证责任分配的特殊规则，对举证责任进行了细化，增加了共同危险行为人致人损害和医疗行为两类侵权诉讼适用举证责任倒置的规定。举证责任分配是非常复杂的问题。《若干意见》规定：原告向人民法院起诉或者被告提出反诉应当附有符合起诉条件的相应的证据材料。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。在特殊情况下，法律没有具体规定，司法解释无法确定举证责任承担时，《证据规定》第七条规定，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。（三）、诉讼中自认制度的体现。自认是民事诉讼中一项重要的制度。一方当事人对另一方当事人陈述的事实和提出的诉讼请求，明示承认的。这在理论上称之为裁判上的自认①。自认的范围包括以下几方面的含义：第一，自认应当限于具体的事实和诉讼请求，超出这一范围的，不得视为自认；第二，自认应当是不利于自己的事实或诉讼主张，而不是有利于自己的事实或主张；第三，自认应当是与对方当事人的主张相一致的陈述，不一致的陈述不属于自认；第四，自认应当在诉讼中明示，即应在诉讼中自认，有应采取明示的方式②。民事诉讼中的自认具有免除对方当事人举证责任的作用，其法定效力在于可以限制争执及举证范围，法院依其自认认定案件事实。当事人的自认又分为对事实的承认和对诉讼请求的承认。对事实的承认是指一方当事人部分或全部认可对方当事人主张的事实；对诉讼请求承认是指一方当事人全部或部分地接受对方当事人的诉讼请求。《证据规定》第八条规定了自认的后果和除外的情形。第一，自认后果，诉讼过程中一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无须举证。第二，对于涉及身份关系的案件不适用自认规则。第三，设定了拟制自认制度，对一方当事人即未表示承认也未表示否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或否定的，视为对该项事实的承认。第四，代理人自认，当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。第五，法院对当事人自认的事实仍可以要求当事人举证证明。笔者在代理沈阳加洲阳光花园69户业主（原告）诉沈阳加洲阳光房地产房发有限公司（被告）商品房买卖合同纠纷案件中，被告对原告主张违反商品房买卖合同预期交付商品房、预期办理产权证等违反合同的事实予以承认。这样免除了原告的举证责任，法院依据被告的自认，认定被告违约并判定被告承担违反合同的违约责任。二、什么是商品房买卖合同商品房是指由房地产开发建设单位开发建设并出售的房屋。商品房的买卖分为现房买卖和预售。现房是指经过工程质量监督部门验收合格、可以立即交付使用的商品房。预售商品房是指在建项目，不能立即交付使用的商品房。商品房买卖合同是指买受人与房地产开发建设单位（出卖人）就正在建设的或已经竣工验收的商品房买卖依法所达成的协议。商品房买卖合同是要式合同。要式合同是指依照法律规定或当事人约定必须履行特定方式才能成立的合同①。因商品房买卖合同按规定应报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记，依法交清有关税、费，以取得房屋所有权证书和土地使用权证书，所以，买卖双方必须签订书面合同，以作登记备案之用，是一种法定要式合同。商品房买卖合同是有偿合同。有偿合同是指合同的任何一方当事人要享有一定的权利必须偿付相应代价的合同②。有偿合同的代价可以是金钱、货物、也可以是提供劳务。商品房买卖有偿合同的代价通常是买受人向出卖人支付价款，出卖人将竣工合格的商品房的所有权转移给买受人。商品房买卖合同是双务合同。双务合同是指合同成立时，当事人双方互负义务，或需同时给付③。双务合同中，当事人的义务与其享有的权利是相互关联的，当事人一方的义务，正是另一方当事人的权利。在商品房买卖合同中，双方的权利和义务是相互对应的，出卖人的义务就是买受人的权利，一方履行义务以他方履行义务为条件。买受人履行交付一定价款的义务，而应按约定接受竣工房屋取得所有权的权利。出卖人一方享有接受价款的权利，却应按约定将竣工房屋移交给买受人而丧失所有权。三、商品房买卖合同的内容（一）、商品房买卖合同中应当约定的内容二○○一年四月四日建设部颁布《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下内容：1、当事人名称或者姓名和住所；2、商品房基本情况；3、商品房销售方式；4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5、交付使用条件及日期；6、装饰、设备标准承诺；7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8、公共配套建筑的产权归属；9、面积差异的处理方式；10、办理产权登记的有关事宜；11、解决争议的方法；12、违约责任；13双方约定的其他事项。（二）、买卖双方应当协商约定的内容实践当中买卖双方应当特别约定交屋标准。交屋标准根据房地产开发企业设计开发的商品房建筑、装饰、装修标准制定。交屋标准分为公用部分和单元内。公用部分的交屋标准应包括以下内容：1、建筑结构；2、外墙立面；3、屋顶；4、单元入口门；5、公共楼梯间；6、照明；7、智能设施及设备；8、公共配套建设及绿化。单元内交屋标准包括以下内容：1、门扇，门扇的用材品牌，功能；2、窗户，窗户的用材品牌；3、阳台，阳台的用材品牌及结构；4、地面；5、墙面；6、暖气；7、厨房；8、照明；9、通讯；10、卫星有线电视；11、电容量；12、室内层高；13、双方约定的其他事项。四、商品房买卖合同存在的主要问题（一）、销售商品房不符合法定要件《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条利》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等法律规定，商品房预售应当符合下列条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定了施工进度和竣工交付日期；4、开发企业在城市、县房地产管理部门办理了预售登记，取得《商品房预售许可证》。商品房现售应当符合下列条件：1、开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2、取得土地使用权证或使用土地的批准文件；3、持有在建工程规划许可证和施工许可证；4、已通过竣工验收；5、拆迁安置已经落实；6、供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其它配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。依据上述法律规定，没有向国家交纳土地出让金，办理相关手续的危房改造房、土地使用权人与开发企业联建房、在集体土地上建筑的房屋不能进入商品房市场销售。但是，目前一些开发企业采取不正当的竞争，为了降低开发成本获取更大的利益，或者补充建设资金不足，而采取在不具备法定条件的情况下，以各种欺诈手段将非商品房作为商品房进行预售或出售。更有甚者利用伪造的复印政府批文、证件、自制产权证等手段，欺骗买受人签订商品房买卖合同。买受人如果购买这样的房屋，将无法办理产权证，更不可能进入房地产交易市场进行交易，由此引发商品房买卖合同纠纷。（二）、商品房销售广告内容虚假，欺诈消费者目前房地产开发企业、中介服务机构夸大其词，误导消费，引起的纠纷普遍存在。笔者代理沈阳加洲阳光园69户业主诉开发企业商品房买卖合同纠纷案件中就存在虚假宣传的问题。虚假广告宣传会误导消费者选购商品房。虚假宣传主要体现在以下几个方面：1、美化地理位置、小区周边；2、美化园区设计、规划；3、美化园区房屋质量优良、公共配套设施完善；4、以最差房屋为最低价，吸引消费者；5、将分阶段建设的园区，将部分竣工的住宅小区已某某时间“全面封顶”竣工等宣传，使消费者认为园区即将达到入住条件； 6、以优质建筑材料吸引消费者，实际施工使用普通材料或劣质材料等。（三）、起草不公平的买卖合同，误导买方签约。    一些开发企业利用房屋这种特殊商品，涉及专业性强，覆盖知识领域宽，普通消费者难以掌握的特点，将格式合同应当由买卖双方协商后确定的条款，在未确定买受人的前提下，从有利于自己利益的角度填写完整。其内容减轻或免除开发企业的责任，强化买受人的义务和责任。更有甚者设置合同陷阱利用定单、认购书等方式将买受人预付款转换成定金，一旦买受人提出退房，开发企业就吃掉定金。（四）、买卖合同内容不完备，交付房屋各部位建筑特征、装饰装修标准、设备品牌使用标准不明确。    目前建设部依据《合同法》、《城市房地产管理法》制定了新的《商品房买卖合同》文本。新的合同文本取代了建设部1995年印发的《商品房销售合同示范文本》。新合同文本从整体内容上更趋于完整和严谨，体现了对买受人的提示和保护，有利于保护消费者的利益，减少商品房买卖合同纠纷。新合同文本中全部条款都需要双方协商约定。但是，一般的买受人对于专业性、技术性较强的商品房买卖合同条款应当如何约定不清楚，在实践中缺少一个指导消费者签约的合同附件说明。同时，新合同文本关于交屋标准的内容尚需完备，开发企业交付房屋各部位建筑特征、装饰装修标准、选用主要建筑装饰材料环保指数、单位房内与公共部分设备品牌、使用功能、使用方式等应当明确。（五）、交付商品房时不符合法定条件和合同的约定    实践中购买预售商品房的消费者，在开发企业交付商品房时存在问题较多。开发企业利用买受人急于装修的心理，交付没有竣工验收商品房。开发企业为了逃避维修义务，不向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，导致买受人在使用房屋时发生问题难以分清责任，受害的往往是买受人。开发企业交付的房屋也普遍存在着不符合合同约定的交屋标准，不符合广告宣传的质量标准，规划设计标准的情况。五、商品房买卖合同纠纷举证责任分配原则。人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件中，应当依据法律规定，在公平原则下，结合当事人的举证能力等因素，确定举证责任的承担。依据上述法律及司法解释的规定，商品房买卖合同纠纷案件举证责任分配责任的原则是：（一）、在公平、诚信原则下，分配当事人的举证责任。在通常情况下，作为买受人在买卖合同中只负有给付全部价款，接收符合标准的标的物的义务。如果因商品房买卖合同发生纠纷，根据上述法律规定除买受人对合同关系成立并生效、变更、解除、终止、撤销、给付价款提出的主张负有举证责任外，其余有关合同履行期限、质量等问题由出卖人即开发企业负有举证责任。（二）、充分体现开发企业在提供商品房这一特殊商品时的地位。商品房与其它商品有着显著的特征，商品房是不动产，商品房建设从选址、土地规划、审批、设计、施工、监理、综合配套到物业管理是一个复杂的系统工程。商品房的开发建设涉及众多政府部门和相关企业，而与这些部门和企业发生法律关系的是开发企业。也就是开发企业以建商品房为目的，以企业为纽带将经政府批准的委托设计单位设计的施工单位建设的、监理单位监理的合格的商品房提供给社会和消费者。因此开发企业对所提供的商品房符合国家建设规划、质量合格负有举证责任。六、各类商品房买卖合同纠纷案件的举证责任及举证责任倒置。（一）、因广告虚假、欺诈消费者引起的无效合同纠纷举证责任。   《商品房销售管理办法》第十四条规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。因此，广告虚假，合同欺诈案件在诉讼中房地产开发企业对广告内容的真实性、合法性、科学性、准确性负有举证责任。（二）、一房多售引起的产权纠纷举证责任。在实践中，极少数开发企业由于利益驱动，将一房多次出卖，但只有最后一次买卖办理了产权登记。《商品房销售管理办法》第十条规定，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。在一房多卖引起的产权纠纷当中，开发企业对多个买卖关系及哪一个买卖关系取得了产权证负有举证责任。（三）、开发企业销售设定在建工程抵押的商品房引起的产权纠纷举证责任。《城市房地产抵押管理办法》第十一条规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。第三十七条第二款规定，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让。沈阳市政府根据《城市房地产管理法》、《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》结合沈阳市的实际制定了《沈阳市城市在建工程抵押管理办法》。依据上述法律、法规规定，开发企业对在建工程抵押的商品房销售时，应当向买受人告知抵押的事实，并经抵押权人同意才能销售抵押商品房。开发企业没有履行上述法定义务未与抵押权人解除抵押合同或未经抵押权人同意，将已设定抵押权的商品房再行销售给他人而引起的纠纷案件，开发企业通常是被告，对抵押合同履行、解除负有举证责任。《房地产抵押管理办法》第四十条规定，抵押人擅自以出售抵押房地产的行为无效，造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。（四）、交付商品房面积缩水引起的纠纷举证责任。《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。开发企业在与买受人签订商品房买卖合同时应当附有经测绘的平面图。开发企业向买受人交付商品房使用后，买受人怀疑或发现商品房面积缩水，可以委托具有房产测绘资格的单位重新测绘。在诉讼中，如果双方提供的证据不一致难以确定商品房缩水面积，买受人应当依据证据规则第二十五条规定向人民法院申请对商品房缩水面积进行司法鉴定。（五）、交付商品房质量低劣引起的纠纷举证责任。目前商品房买卖合同纠纷有一半是质量纠纷。商品房交付使用后出现结构、防水、墙体裂缝等问题几乎成为通病。实践中要区分质量低劣和保修的责任。《建筑法》第六十条规定，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷。第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其它竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。在商品房建设中施工单位是开发企业委托的，因此，商品房工程质量能否满足设计和使用要求，是否经过竣工验收的举证责任应当由开发企业承担。《商品房销售管理办法》第三十五条规定，商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。依据上述规定，在商品房质量低劣引起的纠纷诉讼中，买受人对于主体结构质量不合格也负有举证责任。（六）、逾期交付商品房纠纷举证责任。逾期交付商品房纠纷案件，逾期交付的证据比较好确定。但是，逾期交付的免责证据应当由开发企业提供。开发企业负有提供逾期交付是由于不可抗力或合同中约定的其它原因需延期交付的举证责任。否则，开发企业依据《商品房销售管理办法》第三条的规定应承担违反合同逾期交付的违约责任。（七）、开发企业单方改变设计纠纷举证责任。    《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划，设计建设商品房。商品房预售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其它影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确定之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。由此可见，房地产开发企业应当向法院提供在设计变更确定之日起10日内书面通知买受人的证据，如果开发企业没有证据或者证据不足以证明已经在合理期限内通知买受人的事实主张，开发企业要承担不利的后果责任。（八）、委托没有代理资格的机构代理销售商品房纠纷举证责任。商品房销售代理是近年来从国外引进的代理机制。《商品房销售管理办法》第二十五条和《城市房地产中介服务管理规定》第八条规定，商品房销售代理必须具备以下条件：1、中介机构是依法设立的并取得工商营业执照的房地产中介服务机构；2、房地产经纪人必须经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员；3、房地产开发企业与受托房地产中介机构订立书面委托合同。依据上述规定，买受人与代理人因商品房销售代理引起的纠纷，代理机构应当对自己具备代理资格，有权代理开发企业销售符合销售条件的商品房负有举证责任。 七、各类商品房买卖合同纠纷处理原则。（一）、因广告虚假、欺诈消费者引起的合同纠纷处理原则。   《商品房销售合同管理办法》第十四条规定：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行条例》等有关规定，广告的内容必须真实、合法、科学、准确。《广告法》第三十七条规定：违反本法规定利用广告对商品或者服务作虚假宣传的，由广告监督管理机关责令广告主停止发布，并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响，并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款；对于负有责任的广告经营者、广告发布者没收广告费用，并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款；情节严重的，停止其广告业务。构成犯罪的依法追究刑事责任。《广告法》第三十八条规定：发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任；广告经营者、广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、发布的，应当依法承担连带责任。（二）、一房多售引起的产权纠纷案件处理原则。《商品房销售管理办法》第十条规定，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。第三十九条规定，未解除商品房买卖合同前，将作为标的物的商品房再行销售给他人的，对开发企业处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的依法追究刑事责任。笔者认为未解除商品房买卖合同前，将作为标的物的商品房再行销售给第三人的，如果第三人已经办理了《房屋所有权证书》并且开发企业向第三人实际交付了商品房，按照《城市房地产管理法》、《房屋权属登记管理办法》、《民法通则》、《最高人民法院关于适用民法通则的解释》的规定，善意第三人已经取得的房屋所有权应当受到法律的保护。开发企业原签定的商品房买卖合同应当终止，开发企业应当返还原买受人已收取的价款并承担违反合同的违约责任。（三）、开发企业销售设定在建工程抵押的商品房引起的纠纷案件处理原则。《房地产抵押管理办法》第四十条规定，抵押人擅自以出售抵押房地产的行为无效，造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。（四）、交付商品房面积缩水引起的纠纷案件处理原则。商品房买卖合同约定的面积与实际交付的面积不一致，面积缩水是开发企业与业主经常发生的矛盾之一。当发生商品房面积缩水纠纷时，首先，应当按照双方合同约定的方式解决，当事人在合同中没有约定的依据《商品房销售管理办法》第十九条第二款规定：按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在预定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值在3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。             产权登记面积-合同约定面积面积误差比=——————————————×100%                  合同约定面积（五）、交付商品房质量低劣引起的纠纷案件处理原则。实践中要区分质量低劣和保修的责任。《建筑法》第六十条规定，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷。第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其它竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。在商品房建设中施工单位是开发企业委托的，因此，商品房工程质量能否满足设计和使用要求，是否经过竣工验收的举证责任应当由开发企业承担。《商品房销售管理办法》第三十五条规定，商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。第四十条规定，房地产开发企业未按规定组织竣工验收，验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。依据上述规定，在商品房质量低劣引起的纠纷诉讼中，买受人对于主体结构质量不合格也负有举证责任。（六）、逾期交付商品房纠纷案件处理原则。开发企业依据《商品房销售管理办法》第三十条的规定应承担违反合同逾期交付的违约责任。实践中逾期交付的违约责任，双方当事人在签订合同中都有约定。对于当事人在合同中没有约定或约定不明确的，开发企业承担违约责任的方式是向买受人支付法定违约金。目前最高人民法院司法解释规定法定违约金为日万分之二点一。笔者在代理张福君诉沈阳加洲阳光花园开发有限公司商品房买卖合同纠纷案件中，因加洲公司违约逾期交付商品房，当事人在合同中又没有约定继续履行合同的违约责任，为此笔者向委托人提出建议要求被告加洲公司向原告支付法定违约金，这一建议得到当事人的同意、法院的采纳，最后法院判定加洲公司按逾期交付的日期，向原告支付合同总价款日万分之二点一的违约金（沈阳市于洪区人民法院判决书）。（七）、开发企业单方改变设计纠纷案件处理原则。    《商品房销售管理办法》第二十四条规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意房地产开发企业未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。（八）、委托没有代理资格的机构代理销售商品房纠纷案件处理原则。《商品房销售管理办法》第四十二条第八款规定：房地产开发企业在销售商品房中委托没有资格的机构代理销售商品房的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。第四十三条规定：房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

① 《中国大百科全书法学卷》，第336页，中国大百科全书出版社

② 熊先觉主编《中国行政诉讼法教程》中国政法大学出版社1998年版第120-121页

① 李浩《我国民事诉讼中举证责任含义新探》载《西北政法学院学报》1986第3期

② 毕玉谦著《民事证据法及其程序功能》法律出版社1997年版，第138页

① 《最高人民法院民事审判一庭〈关于民事诉讼证据的若干规定〉的起草说明》2001年12月2日

② 梁书文主编《民事诉讼法适用意见新释》中国法制出版社2001年第一版第132页

③ 何家弘主编《新编证据法学》第377页，法律出版社

④马原主编《民法通则分解适用集成》最高人民法院出版社出版， 2001年5月第一版

① 梁书文主编《民事诉讼法适用意见新释》中国法制出版社2001年第一版第138页

② 梁书文主编《民事诉讼法适用意见新释》中国法制出版社2001年第一版第138-139页

① 徐开墅主编《民商法词典》第514页上海人民出版社1997年版

② 徐开墅主编《民商法词典》第219页上海人民出版社1997年版

③ 徐开墅主编《民商法词典》第514页上海人民出版社1997年版